在成为绿城中国(3900.HK)第三大股东的同时,老牌房企新湖中宝(600208.SH)终于在招拍挂市场收获一幅土地。这距离其上一次拿地,间隔两年多。最新拿地时间为5月29日。新湖中宝和杭州市房地产联合开发总公司一起拿下浙江省温州市乐清市中心区ZX-16a-1、ZX-16b-1地块。
成交价15.14亿元,楼面价约9675元/平方米,溢价率21%。这也是截至目前,乐清市今年成交面积最大的地块——占地106亩,相当于10个左右标准足球场的面积。
5月29日,新湖中宝乐清公司在官方微信号上挂出庆贺并有告白意味的海报:“久候了乐清”。放至早些年前,拿地本该是新湖中宝再正常不过的举动。
然而,新湖中宝在土地市场沉寂两年之久,过去一年里,又陆续向融创中国以及绿城中国出售部分地产项目股权,市场一度猜想,新湖中宝是否要退出房地产开发?“此前出让项目股权主要出于加快公司相关项目开发进度,提升经营效率,优化公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。而不是单纯为了充裕现金流。新湖中宝的优势是有地,但天然基因不适合走369那样的高周转路线。”新湖中宝回应时代周报记者称。
或许,外界的误解正源自这家“带着深厚投资基因的地产企业”,不同于多数房企的开发模式和发展战略。
大盘模式下的豪宅制造者
新湖中宝上一次在乐清拿地,要追溯至2013年3月。拿下的是乐清市滨海新区H-b12、H-b15-1地块,合计土地面积近280.45亩,楼板价8168元/平方米,同样也是一个大盘。
2013年,楼市正处在2012年楼市下行带来的阵痛中,但并没有阻碍这家公司要在乐清这个四线小城市里打造标杆的目标。当时的块地,便是后来当地豪宅——新湖·海德公园。根据房天下的数据显示,项目在2019年5月均价达25000元/平方米,比乐清当地14000元/平方米的均价和温州市21000元/平方米的均价都要高。
按照时代周报记者不完全梳理,从上海、浙江嘉兴、温州、台州到江苏南通等城市,新湖中宝布局无一例外都走中高端的产品定位,以及大盘开发模式的道路。例如,位于台州温岭的玖珑春晓项目,也是一个大盘。最新均价在24000-36000元/平方米,高出周边项目每平方米均价至少2000元,排在当地在售项目均价前列。
不过,大盘模式带来时间上的考验。前述乐清的新湖·海德公园项目,开发周期近6年,截至2019年的财报上,仍尚有189平方米的可售楼面面积。
但硬币另一面,大盘模式也为公司产品溢价铺垫基础。“土地取得成本较低,为公司持续盈利提供了充分保障。”新湖中宝在2019年财报上如是称。
注重利润而非规模
事实上,新湖中宝2019年的整体销售均价在行业靠前。对比绿城中国和滨江集团两家以产品溢价著称的标杆房企,新湖中宝与其相差并不多,新湖中宝均价为16000元/平方米左右,前两者整体均价为18000元/平方米左右。
新湖中宝呈现出的慢开发特点,也与公司内部考核体系倾斜利润指标,而非销售规模有关。这使得新湖中宝在拿地时谨慎小心。新湖中宝相关人士向时代周报记者介绍,“公司首先在保证充足货币资金的前提下再去拿地,且没有具体的拿地金额限制,更不会为了拍地而拍地。”
这也与行业内其他企业形成鲜明反差。大多数房企往往在前一个项目进入预售阶段后就滚动资金投入到新的项目中,且会根据销售回款制定具体的拿地金额。
但新湖中宝却恰恰相反。“我们对于每块地都是像养孩子一样倾注了心血和寄托,不是简单开盘去化销售冲规模。”新湖中宝相关人士回应时代周报记者。
不走高周转路线,并不等同于新湖中宝不加快开发速度。事实上,自2018年开始,公司内部已经开始对存量土地加快开发速度。从这两年财报中稳步上升的整体结算面积、新开工面积和新竣工面积可以直观判断出,比如,本就在2018年同比已经增加10%的竣工面积,到2019年达到98%的同比增长。
押宝长三角
回头再看,新湖中宝过去两年“零拿地”以及加快存量开发,更多是以时间换取空间。
新湖中宝的土储足够5-8年的开发。尤为重要的是,截至到2019年3000万平方米的土地储备里,集中在长三角区域土储规划总建面占比达到68.93%,另外上海内环土储超100万平方米。
在新湖中宝的合约销售里,浙江、江苏和上海三个地区相加收入,在2017年至2019年分别为100.2亿元、134.3亿元和134.7亿元,占总销售收入的75.87%、82.72%和82.81%。
眼下,长三角正在成为今年这一轮土拍市场的主角。截至到5月底,全国卖地金额排行前10的城市中,长三角占据五席。
受疫情影响,尽管多数房企调整全年投资额度,但唯独坚持在长三角重兵布阵。加上都市圈的利好,不管是长三角本地的区域性房企还是外来房企,长三角已成为销售业绩来源的大后方,更是投资开发避风港。
房企们也在这里进入新一轮竞争。以乐清所在的温州市为例,据中指研究院的报告显示,今年前四月,温州以330亿元土地成交总价入围全国土地成交城市排行榜TOP10;并以178%同比涨幅位居榜单城市之首。与此同时,温州土地楼面价、溢价率等有大幅攀升。
另据时代周报记者了解,除了温州乐清,新湖中宝近期正在浙江其他城市参与土拍,等待土地收获。
