今年上半年，我国房地产市场整体延续去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，二手房市场调控力度亦在不断加强，土地市场在“稳”字当头中走向分化，物业上市潮仍未退却……在市场热度尚存的背景下，房企正积极营销，力争打赢窗口期，行业竞争进一步加剧。
新房 市场趋稳 成交激活
“整体平稳”一词，几乎是业内人士对今年上半年房地产市场的中肯评价。年初，部分热点城市延续去年末以来的市场热度，淡季不淡。同时，春节期间，一二线城市购房者的热情高涨，使一季度以来市场热度得以保持。
据中指研究院统计数据显示，今年上半年百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近年同期较低水平。“累计来看，今年上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。”中指研究院相关负责人如是说。
分城市群看，今年上半年，66城新房市场同比增速回落至40%左右，其中二季度一线城市新房成交活跃度全面走稳，二线城市保持增长，三四线城市二季度新房市场成交量当季同比下滑6个百分点。
由此可见，市场关注度仍聚焦在一二线高能级城市，业内人士预计未来一二线城市仍为总体成交量增长的主要动力。
此外，值得一提的是，今年上半年我国房屋新开工及房屋施工面积同比均有所增长。其中1-5月，全国房屋新开工面积7.4亿平方米，同比增长6.9%；全国房屋施工面积为84.0亿平方米，同比增长10.1%；房屋竣工2.8亿平方米，同比增长为16.4%。
二手房 热度较高 平稳趋升
据贝壳研究院监测，今年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成，较去年下半年增长12%；交易额同比增长约65%，较去年下半年增长约14%。
值得关注的是，今年1-5月，30个代表城市二手住宅月均成交面积约1768万平方米，同比增长74%，与去年同期相比，增幅近四成。分析人士认为，今年春节各地受“就地过年”政策影响，重点城市楼市淡季效应明显弱化，需求延续春节前热度，短期市场情绪较高，热点城市二手房置业需求积极释放，1-5月30城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，与去年下半年相比，重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长，城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。
虽然市场热度较高，但业内人士指出，今年上半年百城二手房价格整体呈现出平稳态势以及较强的韧性。据中房指数系统统计显示，今年上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%，涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。其中仅6月，百城二手住宅均价就达到15888元/平方米，同比上涨3.84%，环比上涨0.49%。
信贷 规模收缩 趋向谨慎
开年以来，房企融资供需两端受到“三道红线”新规及1月1日正式实施的房地产贷款集中度管理制度影响，融资环境进一步收紧。相比往年看，今年上半年房企融资发债的整体数据并不乐观。
贝壳研究院数据显示，今年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降；融资规模也较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
“仅从6月看，房企境内外债券融资规模约857亿元，环比增长32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境内融资规模受5月低基数影响致环比增长56.5%。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出，房企的融资能力直接代表了企业的可持续发展能力，“三道红线”在一定程度上约束了房企的融资冲动，使房企在融资方面更加谨慎。
此外，6月25日，央行召开的2021年第二季度例会上强调：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。”业内人士指出，货币政策整体稳健下，房地产贷款总量不会失速下滑。
土地 新政落地 分化明显
中指研究院数据显示，2021年上半年，全国土地市场整体供求量均同比下滑约6%，土地出让金总额2.93万亿元，同比上涨12%。
从成交土地楼面均价和溢价率看，根据Wind与中国银行研究院数据，全国土地价格整体较高。开年以来，100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅均在两位数以上，溢价率平均达19.8%，高于上年同期平均水平。
从城市能级来看，中指研究院数据显示，一线城市土地供需同比走高，出让金较去年同比增长30.5%，溢价率同比下滑3.2个百分点。二线城市土地供应量较去年略降，成交量同比走低，成交均价同比上涨23.7%，总体成交金额同比大涨26%；三四线城市供应量同比小幅缩水，成交方面量跌价涨，同时，溢价率超越一二线城市，达到24%。
2021年6月29日，武汉首轮集中供地土拍结束，22座重点城市首轮集中供地也在此完美收官，这场持续了超70天的全国性土拍大戏暂时落下帷幕。根据克而瑞数据，本轮集中供地共计出让含住宅地块782幅，成交金额达到10486亿元。
“双集中”的供地格局不仅是土拍的转折点，也为企业展开了新的竞争格局。在这一轮的土拍中可以看出，依赖资金优势，规模房企、国企、央企利用良好条件“先发制人”。据统计，TOP50房企超过半数在22城土拍中有所斩获。
物业 前辈守位 新人递表
开年以来，“物管圈”依旧热闹。据克而瑞数据统计，进入2021年以来，先后有宋都服务、荣万家、新希望服务、越秀服务等物管企业于上半年成功上市。
据恒生行业分类显示，截至6月30日，累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。中指研究院预计，到今年年末，物管板块上市公司总数量有望超70家，较2019年年底增长超150%。
新人层出不穷，前辈亦不甘示弱。同花顺数据显示，截至6月30日收盘，港股共有16家物业公司市值超过百亿港元，其中，碧桂园服务以2704亿港元独占鳌头，华润万象生活、恒大物业紧随其后，市值也超过千亿港元。
同时，物管企业“大鱼吃小鱼”的状况也未停止。2月，蓝光发展发布公告，碧桂园物业香港拟收购蓝光嘉宝服务超64%的股份。3月，亿达中国控股有限公司发布公告表示，龙湖嘉悦物业将收购亿达物业服务集团有限公司全部股权。4月，融创服务发布公告称，融创服务附属公司融创服务投资将收购彰泰服务80%股权，收购事项完成后，彰泰服务将成为公司间接附属公司。
未来，物管行业或将进一步分化，规模较小的企业有被边缘化被淘汰的风险。
房企“千亿团”扩容 稳中求胜
克而瑞数据显示，2021年上半年，受去年同期低基数影响，各阵营房企销售业绩同比大幅增长，千亿房企达19家，较去年同期的13家增加6家。其中，3000亿以上房企扩容至4家，除“碧恒万”外，融创以同比64%涨幅的3208亿元，跻身其中。
除“3000亿超级”房企外，百亿房企阵容也在持续扩张。中指研究院表示，上半年百亿规模排房企增至132家，较去年同期增加25家。同时，TOP100房企销售额均值693.0亿元，同比增长40.0%；TOP100房企权益销售额共计5.0万亿元，市场份额为56.6%，上升2.1个百分点。
再看房企的目标完成情况。根据上述研究院数据，2021年前6个月，重点监测房企年度平均销售目标完成率接近50%，较去年同期明显提高。具体来看，招商蛇口、华润、雅居乐、融创等企业，积极营销抢收回款，业绩目标完成率超50%；恒大、世茂、龙湖等企业目标完成率紧随其后。
整体来看，2021年以来，房企把握市场需求释放节奏，加大线上线下营销力度，把握销售窗口期积极去化，力求掌握市场主动权。
克而瑞指出，上半年房地产市场表现整体平稳，一季度淡季不淡，二季度市场热度延续。房企的主动出击，也进一步提振了楼市的整体表现。
文/张鑫宇 齐悦
