2017年,北京市共有产权住房供地完成率为104%。
北京市规划国土委信息显示,在过去的2017年,北京市共推出共有产权用地38宗,用地面积约207公顷,规划建筑规模约403万平方米,是往年自住房供地可建设规模的3倍。
除了北京,上海、南京、烟台、福州等城市也向市场推出共有产权住房。但这些城市中,北京力度最大。按照北京市的计划,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地。这对于新房供应量日渐稀缺的北京楼市而言,是一个巨大的数字。
2018年1月4日,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从此类共有产权住房的用地来看,供应规模相对大,是北京房地产市场供应端积极创新的导向。而从完成率来看,供应方面也是很顺利的,也说明房企也愿意拿地。共有产权住房将成为北京住房市场三元一体的重要组成部分,即商品住房、共有产权住房以及租赁住房的重要组成内容。这也有助于对北京不同的住房需求群体提供不同的住房保障。
中原地产首席分析师张大伟认为,从数据看,北京市2017年共有产权房供应量接近4万套,但商品房住宅面积基本与2014年之前的平均水平持平。因此,对于北京来说,新建商品房依然稀缺。共有产权房将明显缓解买不起商品房人群的需求。
首次置业的“希望”
在北京购房群体中,人们喜欢将首次购房称之为“上车”。“上车”是指刚需购房者终于有能力购买首套房,而成为日后改善性住房的基础。
随着北京房价高企,“上车”对于刚需而言难度日益增加。麦田房产一项统计数据显示,2017年,北京首次置业群体占比仅为35%,改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群,占比达到65%。这一比例较3·17政策之前的75%虽然有所下降,但是仍为市场需求的中坚力量。这项数据说明,刚需人群被高企的北京房价排除在门外。
共有产权是为了解决刚需购房者住房需求而生的产品。为贯彻落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立租购并举的住房制度和供应体系,2017年 9月20日,北京市联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)(下简称《办法》),《办法》自2017年9月30日起正式实施。与以往的自住房相比,共有产权住房最大的不同在于“按份共有”,政策的出发点是通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求;与普通商品住房相比,这是一种政策性的商品住房,由政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,购房人购买后限定使用和处分权利,政府与购房人按份共有产权。
此外,北京市政策还规定,30%共有产权房源将惠及非京籍购房者,增强了“新北京人”的获得感。21世纪经济报道记者了解到,共有产权住房的大量推出的确给予了一些无力购置商品房的刚需购房者一些希望。
在北京市已供应的207公顷共有产权住房用地中,有53公顷用地位于城区的朝阳、海淀、丰台、石景山,104公顷用地位于承接人口疏解的近郊新城区的大兴、通州、顺义、昌平、房山,城区和近郊新城区内供应的共有产权住房用地共157公顷,达到全部供应地块的三分之二。
21世纪经济报道记者了解到,目前,北京市推出的最贵的共有产权住房用地单价达到43000元/平方米。该地块为丰台区花乡白盆窑村地块,出让面积62599.465平方米,建筑控制规模163477平方米,容积率2.7左右。若按照90平户型计算,地块预计可提供1800套共有产权房。这宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,销售价格43000元/平方米(含全装修费用)。最便宜的共有产权住房单价为13500元/平方米,为房山区韩村河地块,预计推出1110套共有产权住房。
2018年1月4日,中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,“我们都知道,年轻人处于一生中的财富初始积累期,这个时期资源相对不足,然而对住房的需求也最为刚性,这种矛盾之下囿于财富积累水平的不足往往无法实现安居梦。而在共有产权住房模式之下,能够很好的解决这种矛盾。”
多地开始落地
共有产权住房的意义不言而喻。
安居客房产研究院首席分析师张波认为,北京的共有产权住房,对于建立多主体供给、多渠道保障的住房制度,实现让全体人民住有所居的目标有着重要意义,对于落实房地产调控长效机制,支持合理购房需求有着立竿见影的效果。在租购并举大背景下,北京未来的住房市场将呈现三足鼎立局面,即商品住房、共有产权住房和租赁住房,用以满足不同的住房需求群体在京的居住需求。共有产权房的确会在一定层面上对刚需购房者决策形成影响,并分化一部分的商品房购房需求。
实际上,早在2014年,住建部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号),局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。从可复制性来看,北京市出台共有产权住房政策,表明这种模式前期已积累了丰富的经验,后期具备良好的运行基础和优化空间。
北京率先大范围推行后,其他城市也有跟进。2017年12月25日,南京市4大保障房片区的1499套共有产权房开始接受选房;2017年12月,烟台市宣布,首批拿出1254套现房作为共有产权住房;福州第一块“共有产权房”地块,被福晟集团以26.6亿元竞得,楼面价21614元/平方米。
张大伟认为,共有产权房对未来楼市调控影响非常大,特别是对降低保障房的投资属性,解决中低收入群体购房需求影响巨大。从概念与制度设计上,共有产权和雄安新区的积分购房资格一样,都带有浓厚的新调控风格。另外,供应量的加法作用也非常明显,北京远远超过了过去几年的自住房供应量,这能够明显降低市场对房价上涨的预期。
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