碧桂园、万科、恒大三家房企2017年销售规模破5000亿元,此外还有17家大型房企销售规模突破1000亿元,这样的销售业绩是在史上最严的调控政策下取得的,严峻的形势不仅来自于销售端的限购限售以及价格管制,还来自资本端的直接融资通道受阻。
这种情况下,房地产企业的现金流状况如何呢?
根据A股及港股各大地产上市企业2017年半年报数据,经济观察报记者按照2017年房企销售规模整理出了各房地产企业持有的现金量及现金流量表单,数据显示,17家千亿以上销售额的龙头房企持有的现金总额达到9768亿元。
千亿房企现金为王
2017年销售额超过5000亿元的碧桂园、万科、恒大是“现金为王”的典型代表,持有现金量均超过千亿。
其中,中国恒大以1644亿元的现金量位居榜首。同时,5000亿房企中,中国恒大是唯一一家经营活动产生的现金流量净额为负的房企。
记者查阅恒大历年财务报告发现,除2009年外,中国恒大经营活动产生的现金流量净额均为负值。花旗、摩根等投行的分析认为,恒大的经营现金流常年为负,主要是长期高杠杆节奏下快速扩张、拿地的后遗症。
根据CRIC发布的《2017年1-12月中国房地产企业新增土地货值TOP100》(下称新增土地货值榜单),中国恒大以8785.1亿元的新增土地货值排名第三。
2017年销售金额突破3000亿元的融创中国、保利地产及绿地控股与第一集团军保持了步调一致,除恒大外,碧桂园、万科、融创、保利、绿地的销售额与持有现金比例约为5:1,记者计算发现,排名前30的房企大多都以这一比例持有现金。
对大型房企来说,现金流是生死攸关的生命线,在现金流不足的情况下盲目扩张,资金链容易断裂,而如果保有现金流过高,则规模扩展相对缓慢。5:1是否是扩大销售规模与维持现金流量之间的平衡点?记者就此问题询问了多家上市房企,截至发稿暂未得到正面回应。
2017年销售额在 1000亿-3000亿元区间内的房企达到11家,其中仅中海地产销售额超过2000亿元,中海地产同时也是碧桂园、万科、恒大三巨头之外唯一一家手握千亿现金的“大户”。中海方面表示,“这主要得益于公司的盈利能力。”
中海地产净利润已经连续14年处于行业第一,被业内誉为“利润王”,不过,相比销售额增幅巨大的竞争对手们,中海地产的销售规模趋近停滞。2016年,中海地产销售额已经达到1925亿元,2017年销售额仅增长4.6%达到2013.7亿元。
于2017年5月履新的中海地产董事局主席、行政总裁颜建国在中期业绩发布会上就曾经打过“预防针”,他表示基于前几年对市场的判断,中海2017年的可供货值并不充裕,因此增长会比较平缓。
这一情况在2018年或将有所好转,中海地产2017年在拿地力度上显著增强,根据前述新增土地货值榜单,中海地产新增土地货值达到3553亿元,排名第六。
房企规模分化加剧
相对于金字塔上端的千亿级龙头,销售规模处于100亿-1000亿元的房企集团正在进行艰难的“升级”与“淘汰”。
部分房企开始通过激进的筹资策略拉近与前方竞争者的差距,实现“跨阶升级”。蓝光发展、阳光城、合景泰富销售排名相较2016年有显著提升,销售业绩分别取得了103%、87.9%及83.4%的增幅。记者统计的数据显示,三者2017年筹资活动产生的现金流量净额同比2016年分别上升了96%、81.6%、92.68%。
值得注意的是,中国中铁、中国铁建、上海建工的现金流显著高于同一梯队房企,根据三家企业的2017年半年报数据,记者发现,房地产业务的营业收入分别占三家上市公司总营业收入的3.63%、3.12%、7.12%,并非这三家上市公司最主要的主营业务。此外,新世界发展的大陆地产业务营业收入占总营业收入比例为45.84%,主要地产业务布局为港澳地区,实际总销售额相对同一梯队房企更高,因此现金流也相对充足。
通过不同筹资途径获取资金以快速扩张规模,这种策略的可行性已经在千亿集团军中的激进者身上得到印证。
2017年,泰禾集团、融创中国、新城控股、碧桂园业绩同比增幅分别 为 151.7%、140.3%、93.7%、78.1%,相对应的,其依靠筹资活动获取的现金流量净额同比上升87%、188.4%、171.1%、101.5%。
在融创中国2017年的股东大会上,执行董事汪孟德表示,在融创中国规模、实力、品牌、银行信誉度不断提升的情况下,“我们的总体借贷成本在快速下降,未来两三年,我们的借贷成本还会下降。”
借贷成本降低意味着现金流压力更小,也有更多资金能够用于扩张,而规模持续扩大使得融资贷款更加顺畅,便于成就“强者恒强”的良性循环。然而,从数据上来看,对整体行业,特别是中小规模房企而言,筹资难度正在显著增加。
根据港股及A股所有属于地产建筑行业的上市公司2017年半年报数据,记者计算得出,454家地产建筑类公司通过筹资活动获取的现金流量净额总额为3846.41亿元,同比2016年的6642.09亿元下降了42.09%。
汪孟德也提到,2017年整个地产行业融资成本呈现上升趋势。“对融创中国而言,今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。我们去年当期新增借贷成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我们会超过6%,这是借贷成本增长的趋势。”
浙江泰隆商业银行的一位信贷业务经理对记者表示,国家持续出台的房地产调控政策让房企从商业银行体系获取贷款的难度持续升高,“据我所知,大部分分行已经没有房地产开发贷款审批权限,甚至有一些商业银行已经停止新增房地产贷款业务,中小房企拿贷款很难。”
除了银行贷款,债券融资曾经也是地产企业获取现金流的重要渠道,然而,这一渠道也受到了严格管控。2017年1-11月,债券市场发行取消或失败的债券已经达到734只,规模超过5800亿元,创下历史新高。
对于中小房企来说更为致命的是,沪深交易所发布的监管函明确房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地,发改委下发的《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》则要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。
融资贷款渠道的持续紧缩,中小房企与金字塔顶层的千亿集团差距将越拉越大。据记者不完全统计,销售额在100亿-1000亿元的56家上市房企持有现金总额约为9143亿元,低于17家超过千亿销售额房企持有的现金总额。
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