??本报记者 陆肖肖 北京报道
??今年2月份，由于受春节因素的影响，楼市成交量出现了明显的下滑。链家数据显示，二手房成交量环比明显减少54.9%，同比下滑73.5%，均价稳定，环比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。
??我爱我家集团市场研究院数据也显示，2018年2月，北京全市二手住宅共网签7361套，环比1月下降30.1%，同比2017年2月下降39.5%，这一网签量在过往一年里仅高于2017年7月和10月，处在一个较低的水平。
??我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2月份仅有28个交易日，又恰逢春节7天长假，且假期主要集中在2月中旬，使得春节前后的供需都受到了很大影响，2月份北京二手住宅网签量出现明显回落，终止了从去年10月份以来北京二手房网签量连续三个月上涨的势头。除了春节假期因素外，楼市调控的持续从紧从严，市场预期的稳定，也是造成春节前后市场冷清的重要原因。
??胡景晖认为，3月两会后的政策走向至关重要，综合目前的市场预期来看，中央已经为房地产市场定调，抑制投机炒房，让住房交易回归居住属性，保持政策连续性，维护楼市稳定已经成为楼市调控的基本方向，未来北京二手房市场基本上还是会延续交易量趋稳并缓慢复苏，交易价格稳中有降的趋势。
??链家研究院分析，市场大幅下滑是由于春节假期正好处于2月月中，从月初成交量就开始下滑，进入春节模式，春节假期期间成交几乎暂停，节后成交虽有回升，但天数过短，这是2月成交量出现大幅下滑的主要原因。
??2月成交量同比下滑幅度也较大，一方面由于去年春节假期在1月末和2月初，因此去年2月受春节假期影响较小，另一方面是今年2月处在二套房“认房认贷”的环境下，政策较去年更为紧张，且房贷利率也高于去年同期，因此成交下滑较为严重。
??从整体来说，北京房价仍在微幅下跌，但分区域来看，有多个商圈房价涨幅较高，其中东坝商圈房价涨幅达17.4%，酒仙桥商圈涨幅为10.1%，北七家、定福庄、定慧寺商圈的房价涨幅分布为6.4%、6.1%和6.0%。
??从具体的社区来看，丰台区的广安·康馨家园、昌平的天通苑东一区和融泽嘉园，以及西城区的荣丰2008成交量较为靠前。石景山的永乐东区、昌平的天通苑北三区、通州的东亚瑞晶苑、昌平的天通苑北一区房价环比涨幅均超过了12%。东城的新景家园东区、通州的大方居涨幅分别为10.3%和10.2%。
??数据还显示，2月改善性换房需求占比明显提高。与1月400万以下刚需房源消耗较快不同，2月400-700万总价的成交占比明显升高，由40.6%升至58.7%，此外700-1000万总价的房屋成交占比提升了8.4个百分点，可以判断2月改善性需求占比有明显增加。
??学区房成交占比有所下降，但学区房价格指数小幅上升。西城和海淀区成交占比均有所下降，但海淀成交价出现明显上涨，环比上涨3.7%。链家核心500盘非学区价格指数由148.97下降到142.63，学区房价格指数由160.01上升到160.69。
??链家研究院预测，春节结束后，市场成交便开始回升，新增供需也开始恢复，外加3月为传统“小阳春”、春节前累积的需求将会释放，因此市场可能会出现一波正常的成交小高峰，但力度将明显小于去年同期。这主要是由于目前无论是信贷条件还是行政管控都明显严于去年同期，且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放，2月呈现的换房需求占比提升的特征难以长期持续，不会引起价格的过快上涨。
??中原地产首席分析师张大伟则认为，经过连续接近一年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。预计2018年3月下半月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，整体市场在2018年有可能继续降温。
