??本报记者 吕方锐 侯军济南报道
??和济南的出租车司机聊房价，是打开他们话匣子的一种好办法。这时，司机们往往会旁征博引，从济南地铁和轻轨建设规划开始讲，包括各条地铁线的走向和站点，最终，话题会落回到房价上涨的现实上。司机会指着路边闪过的一个楼盘，给你报出精确的价格，然后告诉你：已经买房的心有余悸，还未买房的长叹一声。
??以大规模的基础设施建设为标志的“济南大发展”，成为很多济南市居民的共识。随着“CBD东移”说法的一步步落地，济南东部片区的房价自2015年以来经历了大幅上涨，多数地铁线路虽然尚未开工，但已经带动其他片区房价的攀升。
??2017年10月，十九大会议再次释放明确信号，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，让价格持续攀升后的济南房价逐步企稳。基建项目建设带来的上涨愿景推动了房价的上涨，但这一因素能带领济南房价走多远呢？
??两年均价几近翻番
??2月20日正月初五，济南迎来了这个冬季鲜有的一个雾霾天，骤然湿冷的环境让人感觉不适。城市东部的历城区，飞跃大道上，国内两大知名地产商开发的某楼盘售楼处内，依然有多名工作人员在值班，接待前来看房的市民。
??《华夏时报》记者以买房者身份，向一位工作人员了解楼盘情况。在激光笔和沙盘的配合下，尚未建成的济南地铁R2线已经栩栩如生，规划的地铁站就在楼盘东边的十字路口，几百米之遥。道路、桥梁和地铁，新CBD、济南新东站和新学校，都成为支撑起1.6万元/平米价格的有利因素。“今年4月开售的价格可能会有调整。”工作人员强调。
??前期开售的几种户型中，96平米和110平米的小户型很快就售罄了。工作人员介绍，目前仅有125平米和140平米户型在售，新一批110平米户型会在4月份开售。按照此前价格计算，结合本地居民首套房三成首付的政策，110平米户型的首付款约为53万，125平米户型的首付款约为60万。
??在房屋中介眼中，这一楼盘已经颇具性价比。记者观察到，约30分钟时间里，先后有两对年轻情侣、一对老年夫妇和一大家人来售楼处看房。几间样板间里，也始终有人在参观。
??“30万首付，在济南市区已经买不到房了。章丘一个楼盘都一万一平米。”该中介表示。
??根据安居客网站上查询到的济南房价走势数据，2015年济南房价均价尚在9100元到9500元/平米的范围内有涨有跌。进入2016年后，均价从9300元一路上涨到近1.2万元/平米。2017年更是高歌猛进1.6万元/平米。两年时间内，均价几近翻番。
??分区来看，2015年至2017年之间，承接当前市中心和新CBD的历下区均价从1.3万元/平米攀至2.4万元/平米，始终是最贵；位于东部的历城区均价则从2015年的8700元/平米左右徘徊，到2017年底的1.5万元/平米；因济南西客站发展带动住宅建设的槐荫区，均价从8100元/平米涨至1.3万元/平米。
??房价上扬的同时，限购政策落地，并逐渐加码。据当地媒体报道，2016年10月济南重启限购，首套房首付从两成提高到三成，二套房首付比例从三成变为四成；同时公积金贷款额度下调；本市户籍家庭已有3套住房的不得再购房，非本市户籍家庭限购一套住房。
??2017年4月19日，济南市政府发布通知指出，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。
??对购房者来说，房价和政策的双重变化，使购房首付大幅提高。以全市均价计算，2015年购买100平米的房屋，首付不超过20万元，2017年底购买同样房屋，首付近50万。这对年轻的刚需购房者的影响较大。
??成也基建，忧也基建
??多数济南市居民认为的影响房价上涨的关键因素，如地铁、轻轨等项目，实际上都未落地。从这个角度看，很难说是基建推动了房价，还是购房者的心理预期甚至愿景推动了房价。总之，与房价可能联动的任何因素，都成为了市民津津乐道的话题。
??位于历城区工业北路的某小区，自2010年开启认购以来，至今仍在扩张建设中，已经成为附近最大的单体小区。购买了前期项目，目前已经搬入的市民王先生，在一条建成不久的高架桥下，向记者指出周围即将开工的所有基建规划，包括济南新东站、地铁线路和站点等等。
??而王先生所购买的小区，均价已经从他购买时的7000元左右/平米，上涨到1.5万元/平米（2017年8月）。王先生和中介都认为，即将开售的该小区新一批项目，均价可能达到1.8万元/平米。有知情人士透露，新项目开售时间为2018年10月。
??这座刚建成不久的高架桥已经给王先生的生活带来了便利，每天早上从位于东部的小区到市中心的路程，已经缩短到15分钟。由此看来，新基建项目的预期使人振奋。
??按照规划，济南轨道交通的线网结构分为两个层次：都市核心区快线（R线）和中心城普线（M线）。快线包括R1、R2、R3共3条线；中心城普线包括环线、M1——M6线共7条线。2015年7月首条线路开工建设，目前R线的3条在建。其中R3线经过王先生的小区，R2线则经过前述飞跃大道上的小区。济南新东站计划于2018年底投入运营，位于王先生小区东北方向3公里左右。问题在于，靠基建项目甚至预期推动的济南房价攀升，还能持续多久。
??一方面是，地方债压力此前曾迫使包括包头在内的多个城市基建项目叫停，另一方面是，随着房价上涨，短时间内济南建设了大量地产项目，目前西客站片区和国际会展中心以东片区，集中了大量的住宅项目，且建筑以住宅项目为主。济南楼市的长期供需情况不得而知。
??房贷政策也是不确定因素之一。据当地媒体报道，截至2017年年底，济南市共缴存住房公积金同比增长11.6%；累计发放个人住房公积金贷款却同比下降47.04%。一升一降，势必影响房价发展。
