??返乡置业一线报告| 宜春加速去库存 本地开发商称房价上涨动力不足
??从2016年下半年开始，宜春一改过去房价不温不火的状态，开启了迅猛上涨的小马达，让部分返乡人群产生了投资的想法。但在当地房地产人士看来，长期来看，宜春房价大幅度上涨的动力不足。
??每经记者 魏琼 每经编辑 卢祥勇
??扎根大城市，是所有“漂族”的梦想，然而一二线城市房价上涨以及限购升级让“漂族”置业大城市的梦想几近破碎。随着陆运和空运交通网的发展，故乡和“他乡”的时间成本正加速缩短，返乡置业逐渐成为很多“漂族”的选择。
??2013年大学毕业，刘小庆（化名）投身创业已4年有余，地点在浙江义乌。在“他乡”严重缺乏归属感，刘小庆有意回到家乡发展事业，希望以实业带动宜春经济和产业发展。
??事业蒸蒸日上，买房成为当下考虑的重点。据刘小庆观察，很多在义乌发家的同行极少在义乌买房，而周边具有房产投资价值的热点城市均因限购变得遥不可及。2017年年底，刘小庆早早踏上返乡之路，开始了为期近半月的置业之旅。
??棚户区改造 去库存效果显著
??刘小庆告诉《每日经济新闻》记者，原本是计划在杭州买房的，但是因为杭州限购，其并没有购房资格，所以将置业目光转向了宜春这座三线城市。
??刘小庆回乡后就开始了解宜春楼市现状。从2016年下半年开始，宜春一改过去房价不温不火的状态，开启了迅猛上涨的小马达。刘小庆在看了恒大绿洲、德和沁园以及滨江一号三个楼盘之后，迅速锁定了前两个项目。
??春节前，刘小庆以一万元的定金锁定恒大绿洲三期一大户型，同时花费1000元认筹了德和沁园。谈及为何选择这两个楼盘，刘小庆告诉记者，恒大绿洲主要是看重了恒大的品牌，该项目原为宜春著名项目锦绣山庄，位于老城区的中心位置，同时项目临近秀江河，景观资源和配套均佳。假如不看品牌，刘小庆最喜欢的房子还是德和沁园的户型，该项目将于2018年6月份开盘。
??据刘小庆介绍，恒大绿洲的房子没看实体样板房就确定了，营销中心被购房者堵的水泄不通，压根进不去实体板房。在营销中心观察了一会儿，就已经有多人全款买房了，项目火爆可见一斑。
??《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访了多个项目发现，宜春普通商品房价格在6000元~7000元/平方米之间，并且处于无房可卖的状态。距离万达广场最近的江南金悦湾项目一期地块除了顶楼和商铺之外已售罄。该项目为宜春的豪宅标杆，春节期间为认筹阶段，推出1万抵3万优惠，预计单价在1.2万~1.3万元/平方米。
??盛世泊水湾和嘉晨东郡两个项目均处于清尾货阶段。嘉晨东郡销售人员告诉记者，项目仅剩下142平方米的大户型，2017年6月开盘，现在仅剩10套左右的尾盘。房天下数据显示，目前嘉晨东郡二期均价6500元/平方米，2015年时价格约为4700元/平方米。
??据盛世泊水湾销售人员介绍，自宜春开启棚户区改造，政府以补贴房票的形式发力去库存，宜春楼市库存量快速下降，现在很多楼盘都是尾货了。盛世泊水湾项目在农历新年前释放了几套房票的单位，价格约为6500元/平方米，而2014年的开盘价约为4300元/平方米。
??盛世泊水湾销售人员告诉记者，盛世泊水湾项目二期300多套房子大概5成被拆迁户买走。
??据宜春房地产信息网数据显示，2017年全年宜春中心城区新建商品房成交套数23624套，成交面积2570987.66平方米，环比分别增长24.70%和25.64%。截至2017年12月，宜春市城镇棚户区改造已签订征收补偿协议户数共19804套，其中实物安置1547套，货币补偿18257套。拆迁释放了大量的购房需求，成为宜春房地产去库存的重要保障。
??宜春房价上涨动力几何？
??过去一年，宜春去库存效果显著，房价上涨，刘小庆看好宜春未来房地产的发展前景，产生了投资的想法。按照刘小庆的计划，恒大绿洲的房子用于自住，是刚性需求，德和沁园的房子主要是用于投资。宜春的房子是否具有投资价值，刘小庆心存疑惑，现在还处于犹豫阶段。项目六月开盘，他还有一段时间思考。
??一位不愿透露姓名的宜春本地开发商的董事长接受《每日经济新闻》记者采访时指出，宜春的房子买来用于自住是可以的，但不鼓励返乡投资。
??从宜春房价上涨的动因来看，棚户区改造是最主要的原因，宜春中心城区大部分人口都居住在老城区，现老城区拆迁产生了大量的新增购房需求。从供应来说，宜春过去几年房地产市场低迷，政府土地供应少，造成市场供给量少。在需求增大的情况下，供需关系发生变化，造成现在无房可卖以及房价上涨的现象，加上购房者买涨不买跌的心态，市场存在跟风买房的现象。
??宜春市是一个人口流出城市，大量的青年劳动力外出务工，短期来看，宜春棚户区改造还在持续推进，能产生购房需求。上述开发商董事长认为，宜春房价还存在一定的上涨空间，未来价格将达到8000元~10000元/平方米的水平。
??当棚户区改造完成，老城区项目入市，市场供求量大增，市场供求关系转变，长期来看，宜春房价大幅度上涨的动力不足。城镇化是推动房价上涨的动力之一，目前已有大量农村人口进城，有购买能力的已经在宜春中心城区置业，加上乡镇分流了大量置业需求，未来宜春房价上涨速度将放缓。
??需要注意的是，多位宜春本地人告诉《每日经济新闻》记者，目前宜春房子的空置率很高，很多人名下有2~3套房。上述开发商董事长也告诉记者，近些年在宜春开发的楼盘，交楼2~3年时间，房子的入住率达不到80%。未来老城区改造的土地进入市场，没有新的人口和需求支撑，预计未来宜春房屋空置率将进一步上升。
