??乐居财经讯 李艳艳 1月25日，北京金融街威斯汀酒店二层会议厅内，中国资产证券化研究院年会2017年度中国资产证券化研究院年会正在进行。与之同步的，还有第二届中国资产证券化行业评选颁奖典礼。在场座无虚席，听众禀神聆听。他们相信，一个新的时代正在到来。
??约访时间临近，楼面君在这家酒店的一层咖啡厅，见到了第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善。将近一个小时的对话内容，更像一场地产与REITs的跨界触电与牵手之旅。
??REITs在国内早已不再陌生。国内的reits进程大约开始于12年前。不过，由于税收优惠缺失、低租金回报率、公募基金持有资产限制等问题，一度导致REITs推进缓慢。
??当前，对于资本市场投资者，尤其是分散型投资人而言，REITs受认知的程度还远未形成气候。甘启善表示，过去十几年强大的销售市场，造就了当前国人更倚重资产本身的升值收益，而REITs显然并非单纯从发行人角度来驱动的产品。
??不过，在制度的顶层设计尚未完善之前，国内市场已经开始尝试突破。比如，发行类REITs产品。甘启善表示，目前市场上的类REITs产品与真正意义上的REITs有很大区别。“现在我们的类REITs都是融资性质为主。后续的经营管理对于前期固定收益的承诺而言，没有很大关联性。”
??从融资角度而言，目前出现了一些倾向于做REITs推出的基金，甘启善认为，诸如此皆为企业去杠杆的手段。“做CMBS的本质是融资发债，这对企业来说是一个杠杆。而REITs则可以帮助企业降低杠杆。当银行等信贷渠道融资趋紧、贷款比例过高时，REITs有可能成为资金回笼的第三渠道。”
??国内真正意义上的REITs何时才能出现，甘启善并未给出明确时间点。“可能要过两三年，但最快的第一步可能是，以公募基金方式持有一定比例ABS的方式做。法律方面的改动会比较少，因为基金法当中已经有公募基金。”
??政府对租赁市场的推动作用，以及开发商“只租不售”的土地资金退出机制，都将对REITs的发展起到一定“倒逼”作用。资料显示，中国资产证券化市场延续了快速扩容和创新迭出的良好态势，总量将突破三万亿。
??REITs推出条件：良好的二级市场流通机制
??甘启善认为，拥有一个良好的资本市场退出机制，对于投资者来说非常重要。鉴于目前国内二级市场流动性非常低，这不利于公募REITs的出现。
??首要问题，出现在认知层面。“现在的类REITs也好，CMBS也好，基本是专业机构投资者去买，他们很明白这是什么产品。但对于普罗大众而言，拥有一个良好而具规模的二级市场流动机制，才可以体现这个资产或者这个证券真正的价值。”
??其次，产品本身的金融风险如何防范，发行之后的营运如何监管等问题，也在束缚公募REITs的推出。甘启善认为，国外REITs案例中，开发商作为原来的业权人，会把整个产权转移到一家信托基金，由信托基金作为资产管理人重新运营资产，并对提升资产素质以至投资回报表现负责。
??此外，回报率问题。市场研究表明，目前REITs的回报率很低。如果企业放到REITs里的价值是3%，再减去REITs管理费，最后到投资者手上的大概只有2.5%，这么低的回报率难以吸引投资者。相比而言，商业贷款利息已经高达5-6%。
??十九大定调，未来将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。专家认为，万亿租赁市场的住房租赁立法正在加速，这将倒推公募REITs出台。甘启善关注的是，政府目前该如何推动潜力巨大但仍处弱势的租赁市场。
??“第一，怎么提高投资回报率。回报率提高的方式可以就是以低地价，低成本给到开发商、投资者盖房。再以市场租金水平出租资产，回报率自然增加，这很有利于将来的REITs市场。”甘启善说。
??长租公寓试点“REITs”：建立退出或资金回笼机制
??对于重资本、重资产力量而言，黎明到来之前的布局暗潮正在积极展开。不久前，新派公寓CEO在深交所完成敲钟。有分析认为，在投资人的帮助下，新派公寓做成了中国公寓行业第一个资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环，走出一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。
??另一个典型案例发生在年前，国内知名开发商保利租赁住房REITs成功获批。上述利好表现，给了行业尤其是资本市场极大信心。可以看到，长租公寓已然为试点REITs的一个风口。投资者诸如房企、中介、社会资本纷纷涌入其中。
??实践在前，总结在后，长租公寓试点reits的市场关注点是什么？在甘启善看来，很多房企都希望转变以前的业务模式，即从销售转为资产管理和持有。因此，他们也需要尽快甚至率先进入新市场。“如果长期持有这个物业，将来总要有一个退出或者资金回笼的机制。以REITs的发展作为配套，对于租赁市场整体发展是有帮助的。”
??就介入方式而言，甘启善认为，目前大多数运营商主要以租金来作为REITs产品现金流的提供。而诸如“二房东”的新派、魔方等轻资产运营商，则可以租金差价作为收益，发行REITs产品给投资者。
??“当然，房企做REITs的优势会更明显。除了土地年限问题，它的资产是自己持有的，没有租约绑住自己，因此对于如何改造物业，如何迎合市场，他们也有主导权。”甘启善认为，当市场发展进入成熟阶段，开发商可以通过打造多样化的租赁产品，达到升值效果。比如会追逐高的租金、高的出租率、迎合市场投资者对房地产方面回报率的要求。
