??“2018将是楼市的小年。”2017年11月，万科在月度经营数据电话会议上抛出了这一观点。
??3个月过去，越来越多的房企开始认同这一判断；与此同时，中国房地产金融监管和降杠杆前所未有地严厉，也让“小年”、“过冬”的概念被更多业内人士接受。
??2018年伊始，银监会及各地银监局密集发文，不断传递房地产去杠杆的明晰信号。开发商资金来源的主要渠道开发贷、首付、按揭贷、房地产信托、境内公司债等均受到限制。
??开发商纷纷未雨绸缪，以实际行动备战“小年”。新年前后，房企密集启动了融资潮，据21世纪经济报道记者不完全统计，2017年12月至今的两个多月，房企境内外融资总额达数千亿。其中2018年1月和2月上旬，30家主流房企已发及计划融资超过千亿，境外融资成为最主要的渠道。
??万科、碧桂园、恒大、中海、保利、绿地等大型房企和地产央企纷纷抛出了数额不等的融资计划。亿翰股份董事长陈啸天认为，对龙头房企而言，利用年初的境外融资窗口期大笔融资，一方面是为了应对今年的资金面收紧，一方面是为并购准备“弹药”。
??然而，对另外一些高负债、低竞争力的房企而言，2018年将可能面临更大的流动性风险。
??地产融资遭严控
??2018年刚刚过去一个多月，张扬（化名）就已经感受到今年的融资工作之难了。
??张扬是一家中型房企的资金部负责人。他一直紧密关注金融监管部门的动向，今年银监会一系列的动作和表态，对他而言不是乐观的信号。
??1月13日，银监会明确2018年整治银行业市场乱象工作要点，涉及房地产的表述为，违反信贷政策和房地产行业政策，为房企提供各类表内外融资、发放首付不合规的个人住房贷款、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为，都列在其中。
??紧接着，1月25~26日，银监会2018年全国银行业监督管理工作会议进一步提出，今年将继续防控金融风险，在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。
??申万宏源指出，这意味着房地产贷款受到了严控，包括开发贷和首付／个贷的双重降杠杆；而这两个方面，正是房企最主要的资金来源。
??“去年房企资金来源中，首付占比加大。”张扬说，2017年部分房企的销售成交全款或8成首付大幅增加了，像融创在一些城市降价推盘，但要求一次性付款或首付8成；2017年底，万科、碧桂园、中海等在部分城市降价促销，也是要求一次性付款。
??2017年消费贷、信用贷等违规进入楼市也是一大新现象。央行数据显示，2017年以按揭贷款为主的中长期居民贷款新增额虽小幅下降至5.3万亿（占总新增贷款的39%），但同期新增短期居民贷款（部分变相进入房地产市场）从2016年的6490亿元大幅上升至2017年的1.83万亿，居民杠杆风险明显放大。
??申万宏源估算，2018年新增中长期居民贷款将收缩至4.2万亿-5万亿之间，未来购房者进一步加杠杆的空间将更为有限；同时，防止短期消费贷变相进入房地产市场，将延续2017年四季度以来的严厉基调。这意味着，2018年房企销售和现金回笼变得更难了。
??房地产贷款之外，银监会打击表外融资，也使得房地产信托、私募等非标融资受到限制。
??而前两年房企依赖的境内公司债目前依然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元，从2016年的4527亿元骤降90%以上。张扬认为，尽管今年一些房企公告了发债计划，但今年境内公司债还是不会放松。
??龙头房企未雨绸缪
??留给张扬的融资之路不多了，海外融资是目前较为通畅的渠道。2017年底至今，境外发债窗口开启，张扬也抓紧机会帮公司做了一次美元债融资。
??同策研究院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企融资金额折合人民币共计637.12亿，其中海外融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅增加；1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额，外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。
??加入这场融资盛宴的包括中国金茂、新城发展、旭辉控股、富力地产、泰禾、时代地产等中小型房企，它们通过配股或发行可换股债券、美元债券等在境外融资。
??值得关注的是，目前销售高企、资金充裕的龙头房企也开始大手笔融资。1月17日，去年销售排名第一的碧桂园启动了高达234亿港元的境外融资计划。包括以78亿港元的配股和一笔2019年到期的零息率可换股债券，本金总额达156亿港元。
??1月31日，中国恒大公告，拟发行2023年到期的180亿港元（约合145.7亿元人民币）可换股债券，成为今年以来房企在香港发行的最大规模可转债。
??碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，这次并非由于股价走高而趁机集资，而是考虑到目前内地整体去杠杆的趋势，绝不只是提口号而已，2018年中国在整个资金面上会去杠杆，流动性会趋紧。
??“在对2018年大势判断下，在资本市场上提早预备好资金，把负债空间也释放出来，我们现金流的管理就会比较从容”，伍碧君表示。
??此外，一向稳健的央企也开始进行海外融资。1月30日，保利地产通过香港子公司发行5亿美元（约合31.5亿元人民币）的五年期固息债券，票面利率为3.95%。
??穆迪表示，这是保利地产2017年首次发行的境外债券，意味着资金较为充裕的央企也加入了房企海外融资潮；事实上，去年12月底，同为央企的中海外，便已启动了其公司历史上最大的一笔境内外银团贷款，高达180亿港元。
??房企风向标万科则在1月5日公告，提请股东大会授权公司发行直接债务融资工具，总额不超过人民币350亿，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、永续类债券、资产支持类债券等，或上述品种的组合。
??东方证券分析师竺劲指出，日趋加强的融资监管对龙头房企也产生了影响，促使其开拓更多的融资渠道和方式，“美元债和可转股债具有较低的利率成本，预计将会出现在更多的融资案例”。
??“这种状况下很多中小房地产企业经营会比较困难。”伍碧君透露，因为开发贷、住房按揭各方面都在收紧，资金向大地产商倾斜，目前已有很多小型地产公司来接触碧桂园，希望被收购。
??CRIC研究中心指出，2018年房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。
