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??中房报记者 苗野
??一份减持公告，将荣盛发展拉到了聚光灯下。
??1月17日，荣盛发展发布公告称，公司总裁刘山因个人家庭资金安排需要于1月16日通过深交所大宗交易系统以每股均价12.18元减持公司股票252.6万股。本次减持后刘山共持有荣盛发展1500万股股份，占总股本的0.345%。
??刘山称，本次减持计划已经完成，未来6个月内其将不再减持公司股票，仍将高度看好公司的发展前景和盈利能力。
??看似一笔简单的高管减持股票的交易，但时间点却恰逢荣盛发展涨幅处于高位，年初至今荣盛发展的股价涨幅已超过30%，受益于雄安新区、产业园区等概念股的影响，荣盛发展的总市值已突破500亿元。
??当然，刘山并不是荣盛发展第一个高位减持的高管。在2017年4月份，荣盛发展股价上涨的那波行情中，荣盛发展监事会主席邹家立减持了150万股，减持金额约为1700万元。在其减持前后，荣盛发展董事长耿建明的弟弟耿建富先后共减持了5万股。
??问题在于，在股价飙涨之后高管果断减持之前，出现了控股股东伴随高质押阴影的增持。在2017年12月8日至12月11日期间，公司控股股东荣盛控股以均价每股8.6元增持了240万股，而当天另一控股股东荣盛建设却质押了5.96亿股，质押率达到99.3%，接近全部质押。
??实际上，从2017年11月17日起，荣盛发展就开始出现控股股东股权的高度质押，除荣盛建设外，第一大股东荣盛控股于去年12月29日质押14.59亿股，质押股份占持股总数的94.19%。董事长耿建明于2017年11月17日质押了0.16亿股，质押率为2.89%。三者累计质押股份约20.72亿股，占总股本47.66%，逼近50%的质押红线。
??一面是管理层的高位减持，一面是大股东带有高质押阴影的增持，且不论荣盛发展内部对公司发展前景的矛盾分歧，仅就荣盛发展多年连续经营性现金流净流出、一路走高的资产负债率以及4年激增的1200亿元负债，荣盛发展如何维系天秤上狂飙突进和财务风险这两个砝码的平衡？依然大手笔吃入土地的“赌性”是否太大？实控人的高质押率是否会触及强平甚至出现质押爆仓的风险呢？
??中国房地产报记者就以上问题分别通过电话以及短信等方式试图采访荣盛发展副总栽、董事会秘书陈金海，截至发稿，未收到任何回复。
??扩张全靠融资
??雄安新区的崛起，让一大拨儿河北地产概念股走上了市值飙升快车道，有“河北地王”之称的荣盛发展就表现的十分抢眼，总市值已经突破500亿元。
??2016年11月份，荣盛发展发布了“大地产”“大健康”“大金融”和以互联网为代表的新兴产业构成的“3+X”的战略布局之后，便进入快速扩张的轨道，业绩也有所提升。
??2018年1月30日，荣盛发展发布2017年度业绩快报显示，2017年1~12月，公司实现营业总收入382.76亿元，同比增长24.99%；营业利润78.43亿元，同比增长39.15%；利润总额81.05亿元，同比增长41.68%。
??荣盛发展将2017年各项经营指标都实现增长态势的原因归结于，随着公司地产业务经营规模的扩大、可结算项目增加，各地区实现收入同比增长较多，以及公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长。
??然而，中国房地产报记者注意到了一个特别显眼的数据，2017年荣盛发展总负债1607.43亿元，资产负债率为84.5%，这是近10年荣盛发展负债的最高值。其2013年末负债总额的数值为469.21亿元，4年时间，总负债激增近1200亿元。资产负债率在这十年里，虽略有波动，但基本属于上升趋势，去年84.5%的负债率水平则处于历史最高位。
??债务增加并没有带来经营性现金流的好转。根据能查询到的公开资料显示，2007年荣盛发展上市以后，除2009年经营性现金流为2.58亿元外，其余年份经营性现金流均为负，且呈不断扩大的趋势，从2014年的-16.61亿元扩大至2016年的-36.95亿元，2017年前三季度则为净流出75.71亿元。
??深圳某注册会计师分析称，经营活动现金流在一定程度上体现一段周期内该公司所支付的土地成本情况，这也在侧面反映荣盛发展近两年拿地的激进表现。
??意外的是，在这8年的经营性净现金流为负值的背后，却是堪称惊艳的净利润表现。荣盛发展的净利润从2007年的2.84亿元增长至2017年的57.68亿元，增加了19.31倍。
??在2016年的年报中，荣盛发展对经营性现金流出增加的原因解释为支付的土地投标保证金增多，而经营性净现金流与净利润存在重大差异是因为存货的增多。
??某券商分析师指出，荣盛发展自上市后几乎没有正向现金流，现金流基本上靠融资和借款支撑，这也说明荣盛发展的规模扩张具有一定程度的“融资依赖”。这也是当下部分房企的规模扩张“套路”，融资拿钱囤地，土储是硬通货，以拿到土地为首要目的，然后再融资，坐等新一拨儿地价和房价的上涨，这样就可以实现收益翻倍，但这么做的“赌性”太大，荣盛发展是京津冀的“三线之王”，在强调控下具有很多不确定因素。
??全年夺下100多宗地块
??不过，这并未影响荣盛发展对土地的青睐。在这一轮房企规模之战中，荣盛发展正试图通过大量补充土地资源来应对这场竞争。
??在2016年最后一个月创下在全国土地市场斥资80亿元狂揽47宗地块的纪录后，进入2017年荣盛发展的拿地热度更加“疯狂”。据中国房地产报记者不完全统计，去年全年12个月荣盛发展有11个月都有拿地记录。最新的业绩快报显示，2017年，荣盛发展新增总土储超1508万平方米，同比增长58%，达同期销售面积（691万平米）两倍以上。
??大手笔的攻城略地显示出荣盛发展对规模的饥渴诉求。作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛发展董事长耿建明在2011年就提出未来五年公司要实现总资产千亿的目标。五年过去，荣盛发展在2016年收获的最好业绩也仅为512亿元，但这一规模在如今的地产行业却并不突出。
??在荣盛发展内部，虽然对销售业绩达到千亿目标并没有规定具体的时间，但它们却用土地市场上的激进表现侧面给出了答案。截至2017年末，荣盛发展总土储规模接近3500万平方米，对应货值约3700亿元。
??中国房地产报记者梳理2017年荣盛发展拿地情况发现，1月，荣盛发展分别在河北霸州、安徽池州和安徽黄山获得了7宗土地。3月，荣盛发展在河北张家口、沧州和河南濮阳获得了7宗土地。4月，荣盛发展在天津以17.92亿的总价，拿下了静海区地块。6月更是大手笔斥资85.76亿元新增位于重庆、廊坊、张家口等地的土地储备，共19宗。其他几个月也都以平均每个月约获取10宗土地的速度加速布局。其中最高的8月和9月拿地都在13宗，金额均接近40亿元。
??除了通过招拍挂或股权转让方式直接获取土地外，荣盛发展还通过签订产业新城框架协议、旅游康养协议等间接获取土地。
??北京某房企高管认为，荣盛发展曾在一个月内狂扫47宗地块，让全行业见识了这家房企的野心。但从其城市布局来看，多且分散，其中包括池州、沈阳、徐州、蚌埠、沧州、濮阳、天津、张家口等城市，这些城市发展良莠不齐，有些城市可能因政策利好销售好一些，但是有些城市即使降价也卖不动，多个城市基本是属于“割韭菜式”的发展，这对荣盛发展是极大的考验。
??某环京区域的业内人士分析称，荣盛发展的重镇布局还是在环京地带，而这又恰恰是房地产调控的重点区域，这很难避免业绩受到调控影响。而对于京津冀板块的发展前景，还要取决于河北在京津冀一体化中充当的角色来定。
??银行、股市、债市多重补血
??或许正是认识到受政策影响较大，荣盛发展一方面在土地市场上加速布局，一方面在旅游康养上着重发展，但是冲千亿目标的时间依然还是个未知数。
??但在其“大干快跑”之下，却不得不面对猛烈扩张带来的债务、现金流和政策风险。
??为了缓解资金压力，荣盛发展寄望于连续的资本运作。除了以股权和债券为主的直接融资外，荣盛发展还通过长短期借款等间接融资方式筹集资金。2017年，荣盛发展合计融资规模440亿元，平均融资成本为6.5%。
??荣盛发展大规模融资，对外公告为全部用于项目建设和日常运营，融资资金虽没有直接用于拿地，但存货大规模增长确是不争的事实。
??在荣盛发展多管齐下的融资手段中，控股股东频繁质押股权，用于补充运营资金，偿还债务显得格外耀眼。
??公开资料显示，作为荣盛发展的控股股东，荣盛控股的股份质押情况并不乐观。公告显示，荣盛控股从去年4月开始，平均每月都向第一创业股份有限公司抵押股份。截至去年12月29日，荣盛控股所持有公司股份为15.5亿股，其中高达14.60亿股被质押，占公司总股本的33.58%。
??而第二大股东荣盛建设截至2017年9月20日，持有公司6亿股，其中5.86亿股被质押，占公司总股本的13.48%。
??特别是在去年12月9日，荣盛控股和荣盛建设同时将持有的9400万股和1000万股质押给第一创业证券股份有限公司，用来补充流动资金。董事长耿建明也于2017年11月17日质押了0.16亿股，质押率为2.89%。
??三者累计质押股份约20.72亿股，占总股本47.66%，逼近50%的质押红线。一旦公司股价快速走低，高质押率会触及强平风险。
??除了大股东质押股权外，荣盛发展在2015年定增募资了50.31亿元，而在2016年提出的定增募资约49亿元计划正在进行中，仅这两次增发，荣盛发展就能获得百亿元的真金白银，这只是荣盛发展融资的冰山一角。
??有业内人士指出，房地产企业在2018年普遍面临资金紧缺，在销售回款和资金的双重压力下，或面临生存危机。荣盛发展如果能够保持销售规模，持续回款，通过融资维持现金流，短期内问题可能不大，但要面临政策调控以及资本市场融资环境缩紧带来的经营风险，“资金饥渴症”是极其可怕的。
??(文章来源中国房地产报微信公众号)
