??经过几年的积累和打拼，买房成了郑晓龙短期内想要实现的“小目标”。作为很典型的“刚需”购房者，他在选择首套房时十分谨慎，但购房的机会也在反复犹豫中溜走。
??和郑先生一样，在上海还具有购房资格购房者在政策收紧与市场降温的大环境下进入了漫长的观望期。而因为“限购”“限贷”被挡在门外的购房者更是一抓一大把。
??2017年楼市成交的遇冷，让上海房地产市场迎来了全面降温。在个人住房贷款方面的表现则是新增房贷的断崖式下跌。据中国人民银行上海总部发布的最新数据显示，2017年上海本外币个人住房贷款新增1528.81亿元，同比少增1823.62亿元，与2016年相比新增房贷规模缩水了超过5成。
??最低仍享9折
??缩减的趋势一直延续到2018年1月，上海房贷的发放情况一改2017年初排队等候放款、额度不足甚至出现停贷的紧张局面，放款节奏回归常态，新的结算周期下贷款额度也相对充足，但房贷按揭办理的申请数量却明显减少。而在多数城市纷纷迎来房贷利率和折扣上浮时，上海却仍然存在着罕见的9折优惠。
??“相比北京、深圳等其他一线城市，上海2017年的房贷利率变化并不大，在大行申请的话，资质好的客户首套房一年的大部分时间都可以找到9折优惠。”上海某股份制银行信贷人士表示。
??据融360在2018年1月22日更新的数据显示，目前上海共有30家银行提供住房贷款服务，其中有中国银行、北京银行、建设银行3家银行对于首套房贷款仍有9折优惠。提供9.2~9.6折优惠的银行有5家，有9家银行最低执行基准利率，其余13家银行基准利率出现上浮
??与2017年12月相比，当期有11家银行可以申请9~9.5折优惠，到2018年1月数量缩减为8家，可见房贷利率折扣减少的趋势在上海地区同样存在，但相比之下仍有9折优惠也说明上海的贷款情况暂时来看并不紧张。
??据一位负责办理住房贷款业务的中介人士透露称，目前上海办理房贷暂时不需要排队，一般7天内就能审核完毕，正常1~2个月就能拿到贷款。就算是在2017年12月年末额度紧张的时候上海也没有银行出现停贷的现象，最多会因为年底结算延迟1~2周。
??在利率水平方面，截至1月18日，上海首套房平均利率为5.04%，环比上月上涨1.2%，同比2017年1月上涨14.29%；二套房平均利率为5.5%，环比上月上涨0.73%，同比去年1月上涨1.66%。
??有银行人士称，尽管进入2018年，上海地区1月的房贷利率变化稳定稍有上涨，与市场中整体房贷利率变化趋势相符。但这并不会对上海地区产生较大冲击，随着新一年的额度到位及银行业务调整规划，预计春节后的3月或将迎来房贷业务的高峰。
??当前首套基准上浮5%~10%为大趋势，但上海地区仍存在折扣优惠，对此现象上述银行人士解释称：“各地政策因地制宜，一般都是在符合当地实际情况的前提下作出调整。一方面这些折扣利率可能会有限制条件，而且资质要求比以往更加严苛。另一方面也存在银行想要抢占市场目的性。”
??另外，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者，银行在发放房贷的过程中，本身会有一个把控，也有主动放缓节奏的做法，不同银行情况各有不同。目前上海还有许多银行在首套上有折扣优惠，一方面是银行就自身情况和需求的决定，再者还有银行和楼盘合作所形成的折扣优惠，这种优惠只有落实到具体房企的项目上才能享受。
??房贷申请量同比减半
??事实上，从2017年下半年开始，上海“认房又认贷“的后遗症逐渐显现。一波购房者失去了购房资格，另一波则被动的成为了二套房，市场成交陡然降低。还有一部分手握首套资格的购房者眼见市场变冷，都像郑晓龙一样，在市场中徘徊观望。
??“每年一季度的贷款额度最为充足，进入2018年1月，从几大行的情况来看上海房贷的额度比较宽松，放款节奏也很稳定，关键是目前上海申请房贷的客户量大幅减少，与2017年同期相比至少有5成的下跌。”上海誉萃投资管理有限公司市区贵宾服务部金融组经理董艳华告诉中国房地产报记者，2017年上半年为了消化2016年积累的贷款，个别月份是有出现额度紧张和排队的现象。但随着这部分积累被消化，从2017年下半年开始“认房又认贷”的政策效力逐步显现。
??目前，上海执行的房贷政策是：居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
??据中国房地产报记者统计得知，2018年1月上海在二套房贷款方面有13家要求首付比例达到5成，有15家要求首付至少7成，另有一家银行要求6成。而上海市场中改善型需求又恰好是购买主力，首付比例的提升直接增加了购房成本，使很多购房者望而却步。
??本来也要买房的赵女士明确告诉记者，购房计划会暂且搁置。“因为有过贷款记录再做房贷就会需要支付至少5成首付款，且最近利率上浮，二套房普遍没有折扣，算下来成本提高太多，对于我们这样的工薪家庭而言压力太大。”赵女士表示。
??上海松江某新开楼盘的负责人也反映说：“上海市场的需求还存在，只是受限于政策无法购买。从2017年开始成交就有放缓，但因为项目属于刚需楼盘销售情况还算理想。不过我们接待的客户中有很大一部分都算二套，‘认房又认贷’后委托办理房贷按揭的客户数量也有明显减少。换言之，如果对于首套房的资质检验范围缩小到仅在上海本地，上海还会爆发出大量的购房需求。”
??“与之前相比，预计2018年上海每个月发放的房贷额度只会减少，不会增加。2017年新增贷款减少的趋势还将延续。而且有消息称，未来还有基准利率继续上浮和调息的可能，如果实现那对于本身就处于成交冰点的上海市场来说将会是雪上加霜。”董艳华表示。
??在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，未来五年，货币维持流动性紧平衡政策，钱少且贵，房地产销售趋势性下降是必然。
??“在房企资金来源中，定金及预收款增幅远远高于按揭贷款增速，因此未来房企或将继续提高首付比例，减少贷款份额，以加快资金回笼。”欧阳捷称，如今定金及预收款增速也在下降，按揭贷款增速已经进入负增长区间，意味着未来房地产销售增速还会持续下降，2018年进入负增长区间将是大概率事件。
??东方金诚研究发展部副总经理王青表示，2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续，随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆，在保障企业信贷需求的同时，前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。伴随房地产市场降温、居民加杠杆受限，房地产对消费的挤出效应将会减弱。此外，2018年地产相关消费需求也将随着商品房销售负增长而延续下滑态势。
