??银行真的缺钱了？
??2018年1月1日以来，出现一些城市在一个星期不到的时间，银行就用完了月度住房贷款额度，以至于很多购房人等待放款。
??一位业内人士直言：银行新一年额度并不会完全用在当年，在新年的头一个月，银行存在大量年前积压的待处理业务，因此导致月度住房贷款额度快速用完。
??事实上，从2017年新增住房贷款额度看，工农中建4大国有商业银行较2016年都有不同程度压缩，减少幅度最高的近30%。
??不久前，中国人民银行发布2017年四季度金融机构贷款投向统计报告。从央行的数据来看，2017年住房贷款余额21.9万亿，同比增长22.2%，但增速回落14.5%，2017年的房地产销售额、销售面积均创历史新高，从同比房贷增长可以看出金融政策的支持对于市场的火热有着较大的推动作用，2017年下半年起响应中央对房地产发展的基本政策，各金融机构对地产业务进行了相应的调整，增速的回落体现了中央的主导精神在各地均有效的进行了落地，按揭政策有了很大的调整，如首付成数增加、首套利率上浮，认房认贷重现，使得个人按揭贷款成本上升、周期拉长。
??2018年，大面积大幅度失去了银行过往的个人房贷支持，2018年房地产销售总额会怎么样？
??贷款额度整体偏紧
??北京市中国工商银行海淀支行贷款中心一位负责房贷的王鹏（化名）告诉中国房地产报记者，相比2017年，今年房贷额度要稍微好些（因为是年初，额度比较充足），现在排队的人也比较多，大部分是在消化去年的存量。每月发放额度与银行贷款额度总额、贷款额度资源分配以及房贷需求量有关。排队时间取决于开发商的话语权，而一手房比二手房相比，排队时间比较短。
??“我们现在只对二手房放款，放款速度比较正常，最短时间一个半月就能下来。”北京市中国农业银行海淀支行贷款中心梁爽（化名）坦言。
??北京市中国银行惠新西街贷款中心郝亮（化名）介绍，银行放款额度和速度比较正常。每月有大概几千万元到上亿元，一手房开发商都会指定3~4家银行对接。他现在不做房贷，选择做汽车分期贷款。
??北京市中国建设银行海淀支行住房金融业务部贷款中心田萌（化名）向记者透露，公积金贷款比较快，商贷相对比较慢一些，审核流程比较长。
??河北燕郊链家的一位中介经纪人向记者透露，目前，他们公司和光大银行解除了合作关系，目前房贷稍微有点收紧。
??当代置业总裁张鹏告诉记者，从他们公司所在楼盘的贷款发放来看，2018年1月的情况基本延续了2017年整体的态势，目前还未感觉到明显的变化。
??中交地产副总经理周济表示，每年年初，央行、银监会和各商业银行的全年政策方针尚未下达，商业银行在各城市的信贷策略也未确定，一月份的个人按揭规模出现一些波动也是正常的。
??定金及预收款增幅远远高于按揭贷款增速
??新城控股高级副总裁欧阳捷向记者解释，贷款发放总体上都不能满足需求，无论是商业贷款还是公积金贷款，核心问题是银行没钱了，房地产贷款额度也受限了，银行也很难调整。
??欧阳捷强调，未来五年货币维持流动性紧平衡政策，钱少且贵，房地产销售趋势性下降是必然的。我们会看到，房企资金来源中，定金及预收款增幅远远高于按揭贷款增速，房企还会继续提高首付比例，减少贷款份额，加快资金回笼。
??“定金及预收款增速也在下降，按揭贷款增速已经进入负增长区间，意味着未来房地产销售增速还会持续下降，今年进入负增长区间是大概率事件。”欧阳捷表示。
??成都太华置业有限公司董事总经理何文琪认为，可以预见2018年是房地产市场资金的监管年，目前的按揭贷款市场情况，2011年也出现过，按揭贷款额度紧张，这个必然导致销售回笼资金的周期拖长，从而使得开发商资金趋紧张，资金杠杆效应大幅降低，拿地会更谨慎，供应量会减少。
??“但这个传导反应是有滞后的，不一定在今年。所有开发商都希望银行能给予拿地贷款、开发贷款、销售贷款等，也就是充分利用银行资金杠杆，从而达到高速扩张的目的，现在看2018年是要踩一下刹车了。”何文琪表示。
??张鹏坦言，从开发商的角度来讲，肯定是希望按揭周期缩短，希望各银行在允许的额度范围内，加快个人按揭的审核、审批、放款，房企可以快速的回笼资金。假设银行个人按揭政策进一步收紧，将会对房地产销售市场，尤其是一线及核心二线城市的销售产生较大的影响，此影响从2017年的销售成交数据可见，客观讲并不利于改善型客户的换房行为。
??在张鹏看来，他呼吁金融政策不要误伤真正的改善性需求，适当调整认房认贷以及首付成数等即可以保证“房住不炒”政策的有效落地，也可以真正的支持改善性需求购房，推动市场更合理平稳的发展。地产金融作为行业的重要组成部分如何更合理有效、有针对性的落实“房住不炒”的指导方针是未来的重要课题。
??周济认为，事实上，信贷政策对开发企业和购房者的重要影响是很大的，表现在开发期间的开发贷和销售阶段的个人按揭的收与放。从房企方面看，去年的工作任务均已达成，一月份的销售压力也并不是很大。
