??我常常跟年轻朋友说，你们跟踪报道的往往都是所在行业有代表性的企业，甚至是龙头企业；而在龙头企业身上，能观察到别处没有的行业新动向，或者是新趋势。
??万科虽然这两年不再是行业老大了，但谁也不会否认，它仍然是龙头企业，一举一动依旧备受关注，譬如这次的总裁兼CEO更替。说到这里，顺便提一句，万科的老大级别领导，不是到龄退休才换，也不是兼任总裁到一个整数时间（比如1年）才让。看似漫不经心，却是市场的真节奏。
??郁亮在陈述自己不再兼任总裁、CEO的原由时，说了这么一段话：
??“目前，万科城市配套服务商业务骨架已经拉开，在物业服务、商业开发与经营、租赁住宅、物流仓储、冰雪度假等领域均已进入行业第一阵营，在教育、养老、装修等领域也进行了卓有成效的探索。作为董事会主席，我需要在公司发展方向、城市配套服务商战略布局、事业合伙人机制建设等方面投入更多精力。”
??这不是虚词。
??毫无疑问，在可见的将来，房地产开发仍然是万科的主营业务。这保证了作为上市公司的基础营收和利润，且短时期内无法被替代。上市公司一般是根据主营业务归类，从这个角度说，万科一定时期仍将被归类为房地产开发企业。
??可是，万科给自己的定位是：城市配套服务商。郁亮多次表示，如果谁还把万科说成是发展商（也就是开发商、地产商）就跟谁急——这又如何解释？
??如你所知，郁亮跟谁急，是个玩笑话，而且我注意到，他这话的前提是“未来”。未来是什么时候？大概是新的主营业务形成之时吧。
??其实，郁亮的话，既是未来时，也是“现在时”，也就是说，万科已不是通常意义上的发展商（开发商、地产商，我个人喜欢写为地产商）。
??郁亮列举了万科目前除房地产（住宅）开发以外进入的多个领域，其中，教育、养老、装修目前仅仅是探索，冰雪度假虽然从规模看是第一阵营，但业务量占比实在太小，姑且也算是探索好了。倒是其他几个领域值得说说。
??物业管理服务，之前很多年，都是地产商服务于开发业务的辅助、补充，而且长期是不赚钱，要进行补贴的。万科物业管理，与中海、绿城、龙湖物业管理等少数几家物业公司一样，是微利的。但随着物业管理服务规模的扩大，规模效应开始显现，给集团的利润贡献在逐渐提升，分拆甚至独立上市成为可能。绿城、中海的物业管理服务都上市了，万科物业也是迟早的事。
??对于万科来说，这两年（也许是一年）冒出来的真正的“新业务”只有三个，即郁亮在上文提到的，商业开发与经营、租赁住宅、物流仓储。
??万科在商业地产方面是有过战略摇摆的。虽然好几年前就成立了商业管理部，但之后还是在出售与自持之间犹豫不决。“万万合作”无疾而终，固然与外部因素剧烈变化有关，但多多少少也反映了其商业地产定位不清晰因而摇摆犹豫的微妙心态。
??直到去年收购印力商业尘埃落定，万科商业地产的战略地位才骤然清晰。去年底印力收购凯德商用在华20个商业项目后，万科商业地产管理规模已跃居全国第二位，仅次于万达商业（万达商管）。
??由于收购成本需要多年摊薄，再考虑到国内会计准则不同等因素，商业地产对万科的主营收入和利润贡献尚不足称道，但随着租金的稳步上涨，管理效率的提升，规模效应的体现，商业地产的利润占比将令人无法忽视。
??万科在物流仓储（业内俗称为物流地产）的布局，是经由收购全球最为举足轻重的普洛斯来实现。我也是最近跟国内几个知名电商和物流朋友聊天，才体会到了，万科执行副总裁张旭所说“国内电商每2个包裹就有1个与万科有关”这句话的意义——标准化仓储面积，万科系第一的位置是毋庸置疑的。
??消费升级，物流在其中的重要性，大家都知道了。当然，万科只是普洛斯第一大股东，而不是控股股东，不能并表。但如果它愿意，短时间内就可以做到。物流地产之于万科，应该还是处于培育期。未来业务和营收进入成熟期后，万科是增加持股，还是酝酿单独上市（单独上市可能性更大），均可。
??租赁住宅，也就是长租公寓，如果非要从财务角度考察整个“拿地—建设—运营”的链条，肯定是算不来账，甚至是不挣钱的，最多是打平。这个领域，万科是一种战略进入。
??所谓战略进入，有几个考量。第一，发展包括长租公寓在内的租赁住宅，是中央的重大决策，是构建新的住房制度的重要内容。万科这种龙头企业有责任作出表率。第二，以几大国有商业银行为代表的资金，正在重比例“抢入”住宅租赁市场。某种程度上说，这些银行也是一种战略进入。万科的战略进入，与其构成了战略呼应。未来，随着租赁住宅金融创新的深入展开（从类REITs到REITs的实现），资金成本会越来越低廉。第三，如果能拿到低成本地块，比如集体建设用地，或者像上海出让的每平方米几千块的全持有国有用地，做租赁住宅，完全可以盈利。第四，局部业务也可能盈利。比如，万科在深圳城中村的农民房集中改造运营试验，郁亮表示可以做到盈利（但利润率确实不高）。这个业务完全可以推广到北京上海等特大城市。
??不管你同意不同意有关楼市下半场、白银时代的说法，有一点可以肯定，住宅开发业务的天花板越来越触手可及，哪怕碧桂园、恒大、万科未来两三年都跑步到达1万亿规模，也只是在做重复运动罢了。这种级别的企业必须为自己的未来找到新的利润增长点。
??2017年万科的销售额和回款额（后者更重要）均超过5000亿元，拿出其中的10%甚至更多些，进行新业务的探索、培育，是龙头企业的应然之举，也是郁亮作为董事会主席的职责所在。哪怕某个战略进入后来被证明很难成功，也不至于对企业构成伤筋动骨的危害。
??万科将以上三个领域（商业地产、物流地产、租赁住宅）称为“新赛道”。无独有偶，作为第二阵营龙头企业的龙湖，所确立的四个新航道，与万科构成了惊人的相似性。龙湖除了住宅开发之外的三个主航道，是物业管理服务、商业地产、长租公寓。与万科相比，只少了物流地产。而龙湖天街系产品，就我个人浅薄的认知来说，要比万科商业项目更具知名度，租金收入在集团占比也更高些。
??龙头企业面向未来的业务探索，绝不是贾跃亭式的梦幻PPT，而是有着行业符号的重大意义。
