??2017年房地产有一个显著特征是，大部分房企都在通过做大规模“往前挤”，行业集中度也在进一步提升。
??《每日经济新闻》记者注意到，在市占率向龙头房企集中的过程中，部分中小房企也抓住了这轮机遇，实现销售额的突飞猛进，比如浙系房企祥生地产。某研究院数据显示，祥生地产在2015年的销售规模仅为109亿元，而到了2017年，其销售规模达到620亿元，超额完成600亿元目标。仅仅2年时间，祥生地产的销售规模就增长了5倍。2018年，祥生地产更是提出“千亿”目标。
??●重仓三四线规模2年增长超5倍
??某研究院上述榜单显示，祥生以620亿元的销售额位居百强房企第34位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁。而克而瑞的数据也显示，祥生在2015年、2016年、2017年的合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用2年，祥生的规模就增长了近5倍，这一增速，连近年快速扩张的闽系房企都望尘莫及。
??“祥生是坚定的三四线布局者。”祥生内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“2015年、2016年，在同行和投资机构都不看好三四线城市时，祥生坚定拿下大量低成本优质土地，2017年房企向优质三四线城市转移，土地价格飙升，祥生土地货值也大幅增加。”
??《每日经济新闻》记者注意到，祥生起家于绍兴市下辖的县级诸暨市，2014年将总部迁至杭州，确立“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的城市布局原则。目前祥生已售和在售项目73个，主要分布在浙江、江苏、安徽、上海等10个省区市，其中浙江39个，江苏11个，安徽10个。上述三地60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个项目全部位于三四线城市，仅在祥生的“老家”诸暨市，其就有16个项目。
??像祥生这类重仓三四线城市的房企，近两年踏准了行情。克而瑞数据显示，同样重仓三四线的碧桂园、中梁地产2017年合约销售分别为5500亿元、758亿元，同比分别增长78%、125%，分别从去年的行业第3位、第40位，跃升至第1位、第25位。
??“去年重仓三四线城市的房企业绩都突飞猛进，像碧桂园、中梁、祥生等，都赶上了三四线城市棚改货币化、去库存，以及一二线城市需求外溢的利好行情。”易居研究院研究员赖勤向《每日经济新闻》记者表示。
??●拿地猛周转快剑指千亿
??销售规模的扩大，一定是建立在土储扩张的基础之上。两年从109亿跳到620亿，在土地上，祥生也是大手笔。
??数据显示，2017年，祥生以359亿元的拿地支出，位居全国房企第24位，在浙系房企中，仅次于绿城的488亿元。《每日经济新闻》记者不完全统计发现，仅去年10月份至今，祥生在土地市场公开拿地10宗，综合溢价率达到57%，有5宗地的溢价率达到或超过50%，支出金额123亿元，新增土储116万平方米。
??高额的拿地支出，也考验着祥生的资金实力。在祥生地产集团副总裁、杭州城市公司总经理余国勤看来，化解资金压力靠的是快周转卖房。
??记者梳理发现，2016年，祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。到了2017年，祥生进一步提高周转速度，提出了“25710”的快周转策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。祥生的杭州钱塘新语从拿地到开盘不到4个月，而湖州悦山湖从拿地到开盘为5个月、诸暨东方樾6个半月实现现金流归正。
??祥生上述内部人士在接受记者采访时也表示，能做到“快”，底气来自区域深耕。
??记者梳理发现，祥生于浙江已售及在售的39个项目中，诸暨有16个，杭州、湖州各有4个；江苏的11个项目中，泰兴有4个；安徽的10个项目中，滁州有6个。克而瑞的数据也显示，2017年前11个月，祥生完成的516亿元的销售额中，67%来自浙江省，祥生在诸暨、泰兴、南陵的市场份额分别达到45%、25%、26%。
??在“房住不炒”，以及一些三四线城市去库存接近尾声的环境下，如何控制高溢价拿地带来的潜在风险，对祥生而言将是个考验。
??“三四线城市有机遇，但随着一些城市购房补贴、棚改货币化等政策逐渐退出，其对楼市的支撑作用也将进一步弱化，三四线城市的风险也会显现，这些城市很有可能进入新一轮的库存增长周期。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者，“必须严格把握好窗口期，高周转、快进快出，快速回笼资金，赚取能够看得见的利润，将风险降到最低。”
??据记者了解，目前祥生也推出了项目跟投机制，将员工与项目“捆绑”。此外，祥生还进行合作开发，并布局多个特色小镇项目。
