??后房地产时代，棚改货币化一直较受关注，棚改龙头北京城建在此前1年半时间已经拿下5个棚改项目，总货值822.65亿元。而近日，公司再添新单后，与集团联手拿下总投资139.59亿元怀柔区城中村棚户区改造项目。目前，北京城建在手棚改项目已达6个，总货值达962.24亿元。
??在手总货值近千亿元
??住建部提出，2018年—2020年再改造棚户区1500万套，其中2018年棚改目标580万套，较此前市场预期的500万套，上升16%。
??在房地产去库存的大背景下，棚改货币化超预期推进，棚改龙头北京城建也吸引了市场的关注。
??根据公告，北京城建新获取的城中村项目总占地面积约122.22公顷，其中包含国有土地约9.75公顷，集体土地约112.47公顷，规划总建筑面积约116.29万平方米（含回迁房建筑面积43.41万平方米）。本次城中村项目总投资预计为139.59亿元。
??实际上，此前，北京城建已经有5个棚改项目，包括康庄镇棚改项目、临河村棚改项目、怀柔新城棚改项目、怀柔城中村棚改项目、黄村镇棚改项目。
??根据《证券日报》记者粗略统计，截至目前，北京城建在手棚改项目共6个，在手棚改货值总计962.24亿元。
??项目收益率12%-15%
??棚改项目运作模式如何？在手的近千亿元棚改货值，会对北京城建带来何种影响？
??对此，有地产行业的券商分析师向《证券日报》记者表示，北京市棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润，收益率在12%-15%之间，其中总投资主要包括：一级开发的征地、拆迁及基建，二级开发的建安、配套、销售，以及贷款所产生的财务费用等。
??对于北京市棚改项目的一、二级联动模式，广发证券的研究报告称，北京目前的一级开发主要有两种模式：其一是一次性招标，即一、二级开发由一家企业来做；其二是一、二级开发分开，先做一级开发整理，二级需要在政府土地收储后进行公开招拍挂。
??而关于北京城建棚改项目的收益率，上述券商分析师进一步解释道，北京城建的棚改项目中，望坛、张仪村等国有土地项目采用一、二级联动模式，加成收益率为15%；临河村、怀柔、康庄镇等集体土地项目，采用一级开发加安置房建设模式加成收益率为12%-13%。棚改项目主要的资金来源为贷款资金，贷款资金利息是计入总投资中的，所以棚改项目加成收益率扣除税务成本及自有资金的财务成本后，基本上贡献的是净利润。
??因在手棚改项目体量大，为加速资金周转，提升资金使用效率，在自有资金层面，北京城建先后于2017年7月份和2017年11月份，设立了北京城建兴润基金管理合伙企业、北京城建兴瑞基金管理合伙企业等地产基金。
??对于北京城建的棚改项目，上海一位券商研究员表示，棚改项目最大的风险在于拆迁，拆迁时间过长，将明显增加各方面的成本，在2017年动工的棚改项目中，北京城建临河村棚改项目仅用时15天即完成100%拆迁签约，被业内称为“临河速度”，怀柔棚改项目也快速的完成了100%拆迁签约。根据北京城建披露的怀柔城中村棚改项目、黄村镇棚改项目可知，棚改项目总的投资时间是3.5年—4年，所以预计之前总货值822.65亿元的5个棚改项目，在2018年-2020年之间，将先后完工，进入结算期。
