??文/乐居 徐迪
??上周三晚上，中海地产公布了2017年的拿地情况。
??据公告，公司2017年全年新增地块76宗，土地面积总计约524万平方米，总建面1741万平方米，应占权益建面1463万平方米，合计土地出让金超过951亿元人民币——基本实现去年初业绩会上所透露的“千亿拿地金”计划。
??据克而瑞统计数据显示，2017年中海地产新增土地价值达1529亿，略低于中国恒大排在了年度《房企新增土地价值榜》的第6位。
??不难发现，一惯低调拿地的中海地产，在过去一年的土地市场上，表现异常活跃。
??回顾2016，中海全年仅购入18宗地块，最大的土储来源是并购中信地产带来的逾3千万平方米的优质地块。事实上，过去几年间，中海绝大部分土地储备都来自企业并购。即使这样，在千亿级巨头房企中，中海的土储仍是末几位之一。
??2017年初的业绩会上，中海管理层要求区域公司强化投资，争取进入当地市场的前三名，并加大了拿地资金的投入：2017年中海计划新增土地1600万平方米，在土地市场投资金额为1000亿港元。
??渐变的信号就从这里开始显露。
??从稳扎稳打到撒腿狂奔
??中海向来求稳。
??被誉为“最赚钱的房企”，中海一直追求利润和股东回报的可持续增长，重盈利远胜于规模成长，净利润始终业内领先。然而，伴随着大量调控政策的出台，房地产行业形势严峻，需求受限、成本上升，利润空间逐渐缩小。
??去年上半年销售业绩出炉后，恒大的净利润增长近3倍，以超过231亿元的数额，深深撼动了中海净利润一哥的地位。业内人士分析称，2017年上半年恒大实现利润大增，主要源于销售的大幅增长。截至2017年6月30日，恒大录得销售额达1879.8亿，同比大增114.8%，强劲销售带动上半年营业收入大幅增长。
??不仅恒大，其他的千亿级房企也是少则50%、多则100%的业绩增幅。追求规模与扩张已成行业普遍准则，行业集中度得以进一步提升，规模与利润呈现出正比例态势。
??前有同行规模倍增的冲击，后有净利润的绝对值被赶超危机，中海也终于意识到，“根据现在的形势，没有一点规模，利润实现也是虚的。”
??近年来中海与“碧万恒”的规模差距与日俱增，规模掣肘中海进一步的发展。进入2017年，经过人事大调整后，重新整合的中海地产强调规模与效益并存。规模增长的背后，必然少不了大量土地储备的支撑。在这一目标之下，中海一改过去过度依靠并购揽储的方式，开始将目光转向公开土地市场，频频现身各地土拍现场，投入远超过往。
??从单打独斗到强强联手
??经过两年去库存的消耗，部分房企的项目储备已经降至历史低位，开始着手拿地补仓。这也是在最严调控的2017年，土地市场的交易量却创下新高的原因之一。
??从招拍挂到收并购，乃至城市旧改，从一二线核心城市，到三线四线热点周边，各大房企均在土地储备上大肆扩军，土地的争夺进入到白热化阶段。
??颜建国接任新一届董事局主席之后，面对更为复杂的市场环境，满足后续的开发和生存发展，中海地产也作出了相应改变，适当参与棚改以及一二级联动，通过这些方式获取更多的土地开发资源。同时，随着拿地成本越来越高，为了分担运营风险，实现优势互补，中海多次采取合作拿地的方式来扩充疆土。
??在过去一年录得的76宗新增地块中，有相当一部分是中海联合其他房企组成联合体进行的土地投资。4月，中海联合首开、保利、龙湖，以127.2亿元的高价揽获北京大兴区两幅住宅用地。5月，中海、保利、中粮、天恒联合体以41.5亿元竞得北京丰台旧改项目。随后，又联合信置及嘉华以83.3亿元取得香港西铁锦上路地块……更为吸引眼球的是，去年11月，中海地产联合中建三局、中建设计集团以及中建投资基金管理获得雄安第一标——雄安市民服务中心。
??2017年，中海联合拿地比例攀升至27.6%。
??大型房企的规模优势在获取土地时更加突显，从央企到民企，乃至港企，中海以更开放的合作姿态，从容拿下一线城市公开市场上日渐稀缺的土地资源。
??从住宅开发到多元运作
??积极公开拿地只是备战规模化的一个体现，中海在住宅开发之外的业务层面也开始了创新和强化。资料显示，中海三大产业群分别为住宅开发、城市运营、创意设计与现代服务。
??去年8月份发布的《致股东函》里面，中海对未来3-5年的发展方向做了如下说明：公司将逐步加大资源投入，加快提升持有型物业的营收规模与运营水平。并强调， 2017年集团将继续构建以住宅发展为主、商业地产发展为辅的业务结构，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报，增强平衡市场风险能力。
??对应着这一发展方向，很容易联想到中海在数月前拍得的成都天府新区地块。因为规划建有677米的超高层项目，此宗地块显得格外有话题感。据悉，该项目集观光、旅游、酒店、办公于一体，总投资不得低于200亿，且开发企业需全部自持。在颜建国的计划中，中海持有型物业到2020年产生50亿港元收入，中长期目标是达到100亿港元，持有型物业或将成为中海地产新的利润增长点。
??未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房，在创新业务方面，随着长租公寓、养老地产、联合办公的迅速升温，可留给传统房企的蓝海已经越来越少。据透露，中海针对创新业务专门组建了专业团队，以求及时捕捉到新的可盈利的业务模式，主动参与，备战未来。
??渐变，是一种有规律性的变化。站在房地产风向瞬息万变的交叉路口，是顺风疾跑，还是逆风而上，只有把握住行业发展的规律和企业自身的诉求，相信总能找到正确行进方向。
