??编者按 2017年年底召开的中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为推动经济高质量发展的8项重点工作之一。此前召开的中共中央政治局会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为重点工作之一。自2016年“9·30”这一轮楼市调控以来，我国房地产形势正在发生新变化，加快住房制度改革和建立长效机制的条件渐趋成熟。为此，本报特邀请国家统计局统计科学研究所原所长潘璠就加快住房制度改革和长效机制建设的话题进行系列评析，欢迎读者关注并参与讨论。
??上世纪90年代，房地产业在我国日渐崛起，居民住房呈现福利分房和市场化购房并存的局面。至本世纪，随着福利分房逐渐终结，商品房市场有了更大规模发展。同时，政府陆续采取经济适用房、“两限房”、廉租房等形式，解决收入相对较低家庭的住房问题。纵观房地产业20多年的发展，其在改善人民居住条件和促进国民经济发展方面确实发挥了积极作用。
??第一，极大改善了城镇居民的居住条件。根据《中国统计年鉴》，2016年全国商品住宅销售面积达13.7亿平方米，是1998年的12.7倍，仅从2005年到2016年的12年间，即销售商品住宅108亿平方米；而从2005年到2015年的11年间，全国房地产企业销售成套住宅达7723万套。
??第二，对经济发展拉动作用明显。2015年，我国房地产业在GDP总量中占比为6%，比1978年的2.2%和1998年的4%分别提高了3.8个和2个百分点。在多数年份中，房地产业增速在按季度核算发布的九大行业中位居前三。如果考虑其对建筑、建材等诸多相关行业的连带关系，及税收、就业等方面的作用，其贡献则更大。
??由于房地产业存在较大刚需，且相对不需要更高的科学技术作支撑，投入资金回收较快，以致很多地方将其作为发展地区经济的支柱产业，个人投资者也大举涌入，一些地区对土地财政的依赖甚至到了欲罢不能的程度。这都对经济发展和人民生活产生了负面影响。
??一是拉高了房价，使居民实际购房能力下降。从1998年到2015年，我国房地产开发企业按现价计算的每平方米房屋建筑面积造价增长1.5倍，但每平方米商品房售价则增长2.3倍；造价占售价的比重也由59%降至45%。尽管相关口径有差异，但仍可说明两者间的变化趋势，也表明房屋价格偏离价值的程度在扩大。很多刚需民众或望房兴叹，或倾三代人之力并背上巨额房贷才能购房。
??二是带来了楼市泡沫，加大了潜在的金融风险。国际上通常以售租比来反映楼市的投资潜力和泡沫化程度，以单位面积售价和租价比较，在200至300范围内比较合理。但在我国一二线城市，这个比例达到400至600甚至更高，泡沫已经很明显。在此情形下还有大量炒房资金进入楼市，甚至在调控形势下依然以自有资金入市，原因在于这些人对房价预期依然看涨。但是，泡沫到了一定程度必然破灭，国外已有前车之鉴。
??2012年下半年，国家启动了以限购、限贷为主要措施的楼市调控。一年多后，调控效果初显；至2015年初，商品房销售面积和销售额均降至最低点，70个大中城市房价全部呈下降之势。由于房地产市场变化给一些地区经济带来了下行压力，当年“9·30”起，有关部门和地方陆续松绑“双限”措施，致使一二线城市房价高企，由此便有了始自2016年“9·30”至今的又一次楼市调控。
