??近日，中国银行业协会发布《2017中国银行家调查报告》， 报告显示，银行家最为看好二线城市房地产市场，近九成银行家认为二线城市房地产市场的销量和价格会上升或至少持平，而在信贷投放上，2017年选择限制房地产业信贷的银行家比例较过去两年有所上升，占比达到了48.7%。
??央行北京营业管理部公布的数据显示，2017年1月份至11月份，京城房地产贷款增速继续回落，截至11月末，北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16233.3亿元，同比增长13.8%。其中，个人购房贷款余额9646.5亿元，比年初增加1348.2亿元，比上年同期少增989.8亿元，余额同比增长17.7%，但增幅比上年同期低25.3个百分点。
??看好二线城市房地产
??《2017中国银行家调查报告》显示，2017年以来，一线城市限购政策逐渐升级，二线城市也逐渐开始限购，三、四线城市房地产市场热度较前几年有所上涨。超过七成的银行家认为房地产价格和销量将上升或持平。
??其中，银行家最为看好二线城市房地产市场，近九成的银行家认为二线城市房地产市场的销量和价格会上升或至少持平，对于一线城市超过七成的银行家认为房地产市场的销量会上升或持平，超八成的银行家认为房地产市场的价格会上升或持平。
??报告认为，由于北京、上海、深圳等一线城市房地产市场接近饱和，限购政策严格，部分购房需求向二线城市发生了转移，其人口、产业和资源的集聚效应也对周边郊区和次中心城市产生溢出效应，从而出现从中心向外围的扩散趋势。对于三、四线城市，超过七成的银行家认为房地产市场的销量和价格会上升或至少持平，2016年这两项数据分别为51.4%和56.6%，有了较大提升，大型都市区或大型城市群发展迅猛，也将成为未来中国主导性的空间载体。
??近日，国家统计局发布了2017年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，70个大中城市中一线城市房价环比下降，二、三线城市房价环比略有上涨。
??据初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比10月份分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
??在房贷的新增投放区域上，三、四线城市房贷增速明显快于一、二线城市。以中国银行为例,该行上半年新发放房贷总体呈现一线城市控、二线城市稳、三、四线城市适度支持的趋势,比如在16个热点城市的个人住房贷款的增幅低于全行的个人住房贷款增幅。
??限制房地产信贷投放
??近年来，银监会等监管机构对于银行房地产信贷投放监管愈发严格。今年4月份，银监会发布《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》，重点指出要坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。
??日前，中国银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，明确商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
??《中国银行家调查报告2017》显示，2017年，银行信贷重点投放行业前五位：城市基础设施行业、医药业、公路铁路运输业、信息技术服务业、旅游业；重点限制行业：冶金业、房地产业、造纸业、船舶制造业、石油化工业。
??在房地产业信贷支持的比例上，2016年选择此项的银行家占比为17.8%，2017年这一数字降至11.3%，报告认为，这表明商业银行正在根据宏观经济形式以及政策环境变化主动调整信贷结构，在自身风险偏好框架内寻求风险收益的最大化。
??同时，对比近三年的调查结果可以发现，2017年选择限制房地产业信贷的银行家比例较过去两年有所提升，占比达到了48.7%，在全行业中排名第二。
??半年报显示，工行个人住房贷款增加3746.90亿元，增长11.6%；农行个人住房贷款增长11.6%，这一增速同比回落了21.2个百分点；中行上半年个人住房贷款的增幅是9.28%，同比下降7.7个百分点；作为传统的按揭贷款大行，建行个人住房贷款39261.90亿元，较上年年末增加3405.43亿元，增幅为9.50%，增速较上年同期放缓。
??截至上半年年末，中信银行个人房贷余额4825亿元，增长占全部个人贷款增量的比重比2016年减少16.6个百分点；浦发银行个人房贷余额5096亿元，占全部个人贷款的比重比去年年末降低3.62个百分点；招商银行个人住房贷款余额7999亿元，较上年年末增长11.05%，增速放缓。
??不过，银行家对于房地产资产质量较为乐观，仅有14.2%的银行家认为房地产不良贷款率将上升，而去年有33.0%的银行家选择了此项，2015年则有36%的银行家选择了此项。在银行家最为担心的信用风险排名中，仅有6.6%的银行家选择了个人住房按揭贷款。
??中国银监会审慎规制局副局长刘志清近日表示，房地产对银行业的直接风险总体是可控的。因为房地产贷款占银行各项贷款的比重不足四分之一，远低于主要发达国家，而且我国实施严格的贷款首付比管理，但房地产通过经济和地方财政对银行的间接影响不可低估。
??严控过热城市商用房贷款
??对于2018年房地产贷款的走向，报告认为，银行对房地产开发贷可能持谨慎态度，实施差别化的信贷政策。
??调查显示，57.5%的银行家认为，针对房地产市场过热的城市，开发贷应投向以保障性和普通商住房为主，严控商用房贷款；38.6%的银行家认为针对房地产市场过冷的城市，应该设计创新灵活的个人住房贷款和还款方式，鼓励居民买房。
??可见，银行对于不同城市的房企和有购房需求的居民将采取差异化的政策，但是在当前阶段，相比于房市过冷的城市的去库存，银行家更为重视控制热点城市新增住房开发贷款。53.3%的银行家认为应该建立房地产开发企业的甄选机制，差异化设置不同城市的客户准入政策。
??值得一提的是，东部地区有61.9%的银行家特别关注房地产市场过热带来的风险，这主要是因为，我国房地产市场过热的城市相对集中在东部沿海的一二线城市，房地产市场在今年政策监管下，东部地区对房地产市场过热城市的用房贷款更加重视。
