??2017年以来，各地楼市调控不断收紧，限购限贷力度频频加码，部分城市首次出现限售政策，同时，楼市吹起“租售同权”风，大力促进租赁市场的平稳发展及加大租赁房供应。
??2018年，我们应该在哪儿买房
??本以为随着时间的推移，楼市调控会稍稍放松一下，但年尾近三个月密集释放的信号都在告诉我们，楼市不会出现宽松迹象，2018年楼市调控也没有放松的可能。
??那么，在新的市场环境下，哪类物业值得投资？哪些城市的房产能够保值增值？如何获得合理的租赁和投资回报？
??根据云房数据发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》（以下简称《报告》）显示，按照25个典型城市普通住宅的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析：郑州、武汉、深圳十分适宜投资；重庆适宜长期资产持有；厦门、天津、石家庄、福州适宜短期持有售出；而宁波是不适宜投资的城市。
??高端住宅方面，按照15个典型城市综合分析，适宜长租的城市是西安；和普通住宅一样，宁波也成为高端住宅最不适宜投资的城市。
??| 石家庄租金上涨动力不足
??一直在北京工作的石家庄正定人张扬聊起当初买房的经历，兴致盎然：“当初小道消息说，正定会成为石家庄的一个新区，记得当时好多会议还是在正定开的，再加上12年、13年这个地方不论是从房价还是地理位置来说，都可以算作一片洼地，所以我最终决定将首套房买在了正定。”
??不过，在张扬看来，正定再怎么说也属于石家庄下面的一个县级市，如果城市要发展，优先级的发展对象肯定是省会城市，所以之后手头有闲钱的张扬又在石家庄二环边上买了第二套房，当初买的成本低，没想到后来房价一路上扬，二环边上的房价现在涨至1.2万～1.8万了。
??张扬说，因为工作不在石家庄，房子空着也是空着，所以简单装修之后他就把石家庄的房子租出去了。“我记得14年那会儿，两室一厅的房子一个月租金是750元左右。现在租金也就一千多吧。虽然涨了，但也没涨多少，租金空间不大，租高了也没人租。”
??相比较北京等一线城市的租金来说，石家庄的房子租金回报率并不高。打算在北京发展的张扬原本还想着，把石家庄的房子卖了在北京买一套，没想到石家庄和北京的限购政策一出，计划也搁浅了。
??“现在石家庄房价和正定房价整体都在降，现在卖掉也不合适啊。只能等等再看吧。没准5年之后房价放开就涨了呢。”
??房子租金回报率低、长期持有不划算，像张扬一样等待转售另做打算的大有人在。
??《报告》数据也显示，长期租赁方面，虽然租赁市场看好，但短期内租金涨幅不及价格涨幅，过高的投资成本也致使长期租赁回报率呈现下行局面。2017下半年，石家庄、天津、杭州、青岛、厦门均属于价格与租金偏离较大的城市，长租租赁回报率垫底。因此，这些地方也被认为是适宜短期持有、5年后转售的城市。
??| 西安、重庆长期持有租赁收益可观
??如今，诸如武汉、长沙、重庆等强二线城市颇具发展潜力，因此，这些城市也成为有投资需求之人的不二之选。且不少人将这些城市的房产作为长期持有的资产。
??从事媒体行业的西安人刘琳就向90度地产介绍了西安目前的楼市情况以及“潜伏”在这里拉长线钓大鱼的人。
??刘琳说，目前，她所在的小区房价在1.2万～1.5万，再好一点的学区房价为1.7万～2.2万。租金方面，根据地段不同，2000～4000元不等，不过2800～3500元的比较多。
??“我一个朋友有两套房，自己住一套，出租一套，这几年租金不断上涨，我那个朋友买房早，现在肯定赚了，平日收取的租金就成她零花钱了。租金也不低呢！”刘琳说，西安限购升级后，本地人禁买三套房，要不然，她的朋友可能还会在当地入手第三套房租出去，每年就赚取可观的租金。
??据刘琳介绍，现在很多人除了在西安买房外，还在周边的西咸新区、咸阳等地看房，因为大家都觉得西安这几年发展不错，这些地方也很有升值潜力。
??《报告》也显示，综合静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标看，西安、重庆等发展较好的二线城市长期租赁保持在高位水平。
??具体来说，2017下半年，中西部城市，重庆、郑州、太原、西安长期租赁回报率处于25城市较高水平，均高于5%，租赁市场表现优异。从这些城市的划分来看，像西安、重庆等基本都属于发展较好的二线城市。
??高档住宅方面，2017年以来，西安高档住宅价格虽持续保持增长，但由于历史基数较低，价格仍处于15城市中较低水平，但租金处于合理水平，故2017年下半年其长期租赁回报率以7.7%居15城市首位，且环比上涨1.3个百分点。从高档住宅房地产投资价值导向图坐标上来看，西安长期租赁投资回报率的指数接近8%（最高数值为9%）。
??| 宁波楼市让人“望而却步”
??宁波的上升空间有限，导致很多人想投资宁波楼市，又“望而却步”。孙楠和她老公目前对宁波的楼市就处于“观望”状态。
??“我俩现在浙江台州工作，到宁波开车的话也就2个小时。我和老公商量原本想在宁波再买一套房，但咨询了懂行的人后又有些犹豫了。”孙楠说，身边朋友（包括搞房地产的朋友）都建议她宁可买嘉兴也别买宁波。
??孙楠这位房地产从业朋友的理由是，2017年杭州湾新区的炒作很明显，其实就是炒作宁波和上海融合的概念。实际上这两年上海和浙江的区域发展，最大受益者是嘉兴，所以嘉兴崛起，会对宁波产生一定的冲击，毕竟交通区位等优势比较明显。
??“所以建议我看好嘉兴胜过宁波。说这跟外来人口导入的规模以及库存供应等有关。”买还是不买，对于孙楠来说，这道买房选择题还是处于无解状态。
??和孙楠一样，刘钢对于宁波的楼市也持“走着看”的态度。“其实，现在宁波的楼市买方和卖方都在猫着腰等着呢。卖房的不愿降价出售；买房的都在等着抄底。所以现在宁波楼市也很安静，不像以前那么火热了。”
??刘钢说，其实，浙江的楼市分化现象挺严重的，有的地方贼火，有的地方热度早就消退了。
??云房数据的《报告》显示，宁波也是一个独特的存在，宁波在房价上涨空间、长期租赁回报率水平和5年转售回报率方面均表现不佳。
??尤其高档住宅的数据，更能反映出宁波这座城市上升动力不足。比如，2017下半年，15个城市高档住宅静态租赁回报率在0.9%～2.6%之间，远低于普通住宅静态租赁回报率，从回报率变化趋势来看，除宁波环比下降1.3%外，其他城市静态租赁回报率基本保持稳定，涨跌幅均在0.5%以内。
??长期租赁方面，宁波回报率垫底，为-2%。由于不能使投资者尽可能获得利益最大化，所以报告显示不建议投资宁波。
