??经过2016年楼市的火热，随着政策调控不断加码，北京2017年房地产市场趋于稳定。
??国家统计局发布的数据显示，11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市已低于去年同期价格水平。北京二手房跌幅连续六个月居全国第一。有北京房产中介向新京报记者介绍称，其负责的区域房价已回落到2015年8月、9月水平。
??从成交量上看，根据中原地产研究中心统计的数据，截至12月24日，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下调45%。
??未来走势如何，专家称若政策层面不发生颠覆性的变化，预计2018年房地产市场走势和今年一样。
??【现状】
??部分区域二手房价降20%
??“北京房价基本上普降了10%到20%，有的均价甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民谢女士告诉新京报记者。
??国家统计局12月18日数据显示，11月北京二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点，与南京并列，同比下跌0.9个百分点。
??中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房价格调整非常明显，从今年4月份开始到现在累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%，北京二手房价格已经接近2016年第四季度。
??房产中介对房价有着更直观的感受。丰台区我爱我家一网点房产中介张林(化名)告诉记者，其所在区域房价已经跌到2015年8月、9月的水平，“除了学区房依然坚挺，基本上各个区域价格都在下降。我负责的区域房价在年初为每平8万，现在为每平6万多，下降了20%左右。”
??丰台区链家一网点中介徐鹏(化名)也表示，目前北京地区房价已跌到2015年后半年的水平。“年初方庄地区房价为每平7万到7.2万，目前每平6万左右。”徐鹏介绍，此前其负责的芳群园小区的一房子去年年底价格为378万，近日该房子以322万的价位出手。
??记者查询链家成交记录，3·17新政前，方庄地区房价多在每平7万-8万元，个别价格为每平9万以上，也有成交价格为每平6万左右的。
??【调查】
??周边市场：燕郊房价几乎腰斩
??严调控之下，北京周边区域的房地产市场也受到影响，呈现出加速下跌的态势。
??安居客数据显示，燕郊11月二手房均价为23733 元/m2,环比10月大跌 4.00%，创今年以来最大跌幅，连续7个月暴跌。燕郊11月新房均价为25100元/m2,大跌将近1万元每平方米，环比10月大跌28.29%。
??而此前，燕郊房价一路不断创新高。“我买的小区首尔甜城和通州仅一桥之隔，挨着北京地铁22线，在今年年初的时候这一小区房价一度飙升到每平4万多，现在每平2万左右。”一购房者表示。
??一负责环北京区域房产销售员孙阳(化名)向记者直言，燕郊地区平均房价由年初的每平3万以上降到2万左右，但目前燕郊房地产市场处于“有价无市”的局面。
??孙阳解释，在调控政策出来前，不少涌入燕郊的购房者为投资客，在每平3万到4万的高位价格入手多套房子，因此不会在“腰斩”时刻出售。另一方面，燕郊的调控政策之下，外地户籍购房者必须满足缴纳三年社保的要求，这一条件将不少外地购房者挡在了市场之外。多数投资者认为，房地产有周期，目前处于“抛物线”低谷，未来会反弹，因此持观望态度。
??“外地户籍购房者不符合购房条件，本地人购买力有限，因此，燕郊房价几乎被‘腰斩’，降了四到五成。”燕郊一房产中介刘星表示。“现在燕郊市场上可出售的二手房很少，只有一些当初用信用贷、高利贷、消费贷等方式借款炒房人现在因为资金周转不开，在撑不下去的情况下选择抛售房子。”
??在价格下跌的同时，燕郊房地产市场成交量锐减。“在上半年的调控政策出来之前，我卖出了两套房，新政策后，一套房都没有卖出去。”刘星说。
??【调控】
??今年楼市调控30余次 房贷利率多次上调
??楼市降温，与房地产市场调控政策是分不开的。据中原地产统计数据，截至12月13日，北京市发布房地产调控政策超过30次。
??3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房认定标准恢复“认房又认贷”，房贷期限降为25年。随后一周内，北京又采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日，针对商办市场的调控政策出台，除实施限购外，还要求商办项目不得分割销售等。
??“限贷”是这一轮调控的重要手段，除了提升首付比例之外，房贷利率也不断上调。据新京报统计，从去年9·30新政至今年9月，北京地区多家银行的首套房房贷利率经过共计6次调整。
??2016年9月30日之前，首套房贷利率8.5折为主流。自2017年1月1日起，所有银行贷款利率折扣实行最低九折。3月21日，16家银行北京分行一致决定，银行贷款利率上调为不低于贷款基准利率的0.95倍。
??4月30日晚间，新京报记者独家获悉，自5月1日起，各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。民生银行首套房贷利率6月5日起，执行在基准利率基础上最低上浮10%。9月中旬，北京多家银行宣布上调首套房房贷利率。彼时新京报记者从浦发银行北京分行获悉，该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。
??四大行于9月14日、15日、16日将首套房房贷利率调升到基准利率的1.05倍。北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。
??昨日，浦发银行北京分行首套房房贷利率由此前的上浮20%下调到15%，二套房房贷利率依旧上浮20%。除此之外，多家银行回复新京报的数据显示，目前房贷利率并无调整。
??【未来】
??房地产税“没有三五年根本不可能完成”
??2017年即将过去，2018年楼市的走势成为大众关注话题。
??12月20日，中央经济工作会议对2018年楼市调控指明了方向。会上提出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
??紧接着，12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上也，指出调控力度不放松，保持政策的连续性，实行差别化调控政策，支持改善需求，遏制炒房，去库存工作下沉，并首提县城楼市去库存。
??“我不想去对明年的房地产市场做预判，因为不知道2018年北京房地产市场有哪些确定因素和不确定因素。假如，2018年北京市的金融货币政策不发生变化、北京市改革思路没有发生颠覆性变化，预计2018年房地产市场走势和今年一样。”对于2018年北京市房地产市场走势，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志持有谨慎的态度。
??但他表示，按照目前中央的相关要求，明年房地产调控不动摇，保持政策连续性。
??对于最近引起热议的“房地产税”，陈志认为，现在讨论房地产税为时过早，房地产税推出的条件并不成熟。
??6月21日，海口国兴大道附近的在建商品房项目。海南省出台全省范围限购政策已逾两个月，随着调控政策监管不断趋严，该省年初商品房销售异常火爆的势头趋缓，市场开始降温。据海南省统计局发布的1-5月房地产运行情况，
??“我个人觉得，大家对财政部提的‘房地产税’存在误读，财政部只是表示说研究讨论此事，讲的是体制改革的事情。而且，财政部没有权力立法，需要人大授权。”陈志表示，房地产税本身复杂，在推出之前多个问题需要厘清：立法目的是什么、如何调整税制结构、技术问题如何解决等。“人大立法程序复杂，没有三五年根本不可能完成。”
??此外，在陈志看来，房地产税和降房价并无直接关系。
??■ 声音
??中介
??“从业五年来最艰难一年”
??市场火热局面不再，成交量在低位徘徊。与2016年相比，今年房产中介的收入落差很大。
??到2018年1月23日，房地产中介张林(化名)即将迎来从业的第五个整年，“这是我做中介五年来最艰难的一年。”
??张林介绍称其去年卖出23套房子，提成收入达40多万元，在老家湖北买了一套房子。但今年的销售成绩很不理想，“3月17号之前，我共卖出五套房，其后至今，共卖出去4套房，还都是小面积的房子。”其业绩在他们公司算是较高水平，今年有同事最多也就卖出十多套。
??销量下降成为行业常态。丰台区方庄区域链家的销售员徐鹏介绍，元旦到3月17日前，其一共卖出五套房，3·17至其离职的7月底，才卖出去一套房。而在2016年，他则保持着每个月至少卖出去一套房的纪录。
??市场惨淡导致行业从业人数萎缩。据张林介绍，2015年，我爱我家的销售员有无业绩，都可领取3000元左右的底薪。2016年初，按照公司新规，房产中介有业绩才能拿到底薪。但如今“当月没有业绩，就没有薪水。一些老中介还能依靠积蓄坚持，一些刚入行不久的中介，完全没法坚持。”
??张林称，“业绩不佳，不少同事选择离职。去年我们门店最多时有50多人，现在只有20多个人还在坚持。”
??徐鹏所在门店中介人员也在流失，今年离职6人，还剩16人，“除了市场影响下的主动离职，公司也在调整业务，解散了新房渠道业务员团队。此外，公司将中介的销售提成降低了5个点，变相裁员。”
??徐鹏表示自己从业来也经历过房地产调控，但没想到今年力度这么大。“从限贷限购到堵上‘假离婚’漏洞，基本上政策把所有投机的漏洞都堵上了。”张林和徐鹏均表示，今年印象较深的体验是，房地产市场投资者的身影鲜有再见。
??购房者
??“市场趋稳 可从容选房”
??最近这半年，赵莉(化名)终于可以从容看房、选房了。
??2016年下半年开始，北京房地产市场和全国市场一样“高歌猛进”，房价不断升高。彼时，毕业两年多、拥有北京户口的赵莉的心理随着房价的波动而起伏不安。
??“我来自外地，毕业后拿到北京户口，加上一直在北京读书，所以打算留在北京，而买房也是必须克服的困难。”甫一毕业，赵莉一边关注北京房价，一边攒首付。但2016年不断高涨的房价让她几乎知难而退，萌发了回老家的打算。“看中的一套通州的房子，半年涨了70万。”
??从去年9月30日开始，北京连续出台多项调控政策，北京房价止涨。“现在看，北京房价有所回落，降到了去年年底的价位。”赵莉最近去亦庄地区看了多套房，价格较年初降了每平一万元左右。
??“除了价格回落，市场稳定，也有了更多看房的时间和可供选择的房源，现在看房从容很多。”赵莉认为，北京房价依旧有上涨压力，计划在明年年底前入手一套房子。
??不过，赵莉对银行多次上浮首套房房贷利率的做法提出质疑。“首套房基本是刚需人群，为什么还要上浮房贷利率，这是不是另一种变相的‘薅羊毛’？”赵莉认为，政策也应该考虑到不要误伤刚需人群。
??B06-B07版采写/新京报记者 侯润芳
??北京部分二手房价 每平米8万元跌至6万元
??新建商品房合计签约创新低，预计北京全年在2.65万套左右；中介称负责区域房价下跌了1万-2万元
