??来源： 3楼楼长
??买房本来是人生迈上新台阶的开心事，投资的人不需要开公司似的复杂打理也能帮自己“躺着赚钱”，自住的人终于有了更好的生活条件，安居乐业享受人生。但是买房的过程又让太多人”终身难忘“甚至“追悔莫及”，因为交易的过程放大了政策的变化影响，也放大了人性的瑕疵。
??北京、深圳等一线城市已经进入了存量房市场。有统计数据显示，房屋买卖合同纠纷的80%以上是二手房买卖合同纠纷。北京地区二手房交易纠纷率为5%左右，看似数值不高，但这颗雷无论砸谁脑袋上都是100%的“糟心事”。
??笔者根据北京西城法院通报的近年来此类案件的审理情况，总结出十大类 “风险房“并选附部分案例，帮大家认清风险，少走弯路。
??1.慎选抵押房
??在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。
??因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
??案例：
??2015年3月，韩先生购买西城区广安门外大街的一处房屋，43平米总价174万元（看到当时的房价是不是悔恨？）。这套房屋是张女士2013年通过按揭方式购得，抵押给光大银行借款115万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。韩先生特意在合同中约定，张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向张女士先行支付了120万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决张女士支付违约金。
??法院掌握的标准是，如果有银行抵押，在抵押未解除的情况下，无法判决它进行过户，因为存在抵押可能导致判决履行的障碍。所以，当事人如果购买的房屋存在抵押，这种情况，双方当事人要详细对抵押如何解除、解除时间、解除期限以及未按期解除抵押导致房屋合同不能履行的法律后果进行详细约定，这样买房人和卖房人才能够更好地保护自己的权利。
??2.防范抵债房
??实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。
??3.警惕共有房
??售房人往往具有夫妻关系，因此，购房人在买房过程中需要做一项简单的工作——在签订合同前，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，购房人要提高警惕，因为夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，一方未经另一方同意，是无权擅自处理共同财产的。
??4.看清多户房
??户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。如果双方约定了逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。
??因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。
??案例：
??2015年5月，王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价305万元。依据合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后，仍有董女士的继子户口未迁出，王女士起诉到法院。西城法院民一庭庭长郭云燕分析：“户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整，不属于法院受案范围，但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。”
??法院依据王女士实际损失情况，判决董女士支付部分违约金。法院方表示，“因为户口在房屋里不影响买房人户口的迁入，所以买房人对户口未迁出违约金的主张不要有过多的期望。”
??5.验明学区房
??实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
??案例：
??马先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到西城区一所重点小学以往的招生简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，马先生所主张的差价损失无法支持。
??法院方表示：“如果双方当事人确实要买卖学区房，在合同的补充条款中要特别注明我要购买的是学区房，合同目的就是要学区房。如果没有实现合同目的，违约方就要付给守约方相应的违约责任。这样法院在裁判中也好有一个判断的依据。”法院方提醒：“去教委、教育局网站、学校的网站和学校，实际了解下划片的实际情况，到底这个房子是否属于学区房，这是买房人的审查义务。”
??6.慎选央产房
??未办理上市手续的央产房是不能通过房源核验的。所以，从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
??7.警惕代理房
??由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。
??8.慎选在租房
??实践中，不少二手房在出售时处于出租状态，为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时应认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
??9.了解拍卖房
??拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。
??10.应对涨价房
??由于房价上涨等因素，售房人即使在签订合同后，依然会坐地起价，通常表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价。此时，买房人有两个选择：一是要求继续履行合同；二是解除合同并要求赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次，自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
??【 重要总结和提示 】
??1、买家首先要准确掌握房产信息，通过看房产证、户口本和房子本身进行认真审核，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等；
??2、要妥善签订购房合同，北京市存量房屋买卖合同及补充协议都要都要认真审查交易流程、时间节点和违约责任等三个方面。
??3、维权方面，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后。一旦出现争议，拿好相关证据，帮助还原事实。
