??“中国人民大学商学院2018新年论坛”于12月16日在北京举行。万通集团创始人、御风资本董事长冯仑出席并演讲。
??冯仑坦言，转型也是自己目前需要面对的问题，他也强调，转型不等于成功，并分析了转型的三种方法：微转型、小转型、大转型。“转型就要死不回头”，他强调。
??以下为演讲实录：
??冯仑：各位同学，各位朋友，大家上午好！
??“转型”是最近很多像我这样已经有30年历史的企业都在面临的共同话题，我有一天碰到一个北京非常有名的老板，两个人不约而同说到转型的事。都认为转型这个事儿比较尴尬，这个尴尬就相当于两口子过日子过到了一半，继续过着吧，没味儿，不过吧，没路。
??这个转型到底是隔壁老王好，还是转到国外，都是有风险的，我们俩共同的判断是，不转吧，似乎不行，可转吧，成功的概率非常低。大家都要知道，转型不等于成功，你转到隔壁老王家就一定成功吗？那老王的媳妇还不同意呢，所以这麻烦事就非常多。
??“转型”是对的，有时候是必须的，但“转型”不等于成功。不能说某个企业一说在转型，似乎就已经成功了，其实转型只是找另一种活法的开始。面对的挑战跟办新企业是一模一样的。
??就房地产行业来说，我们现在谈转型，为什么要转呢？还以人来举例吧，人之初本无性，青春期以后开始有性了，这时候面对转型，可能会有巨大厉害，父母也不适应，自己也不适应，要由一个小孩变成一个大人。青春期是人类在哺乳类动物当中特有的现象，青春期是一个社会现象，其他哺乳类动物一成熟就可以生孩子了，不需要青春期。
??房地产怎么转？我们只有三种转法，第一种叫微转型，就是产品在原有的基础上转，比如很多房地产公司原来做住宅的，那就继续改进产品，坚持细分市场。
??举个例子，我们曾经对照过台湾，台湾的房地产企业在最繁荣的时候大概有八千家，现在日常活跃的80家都不到了。这80家是怎么活下来的呢？就是靠细分。我有一次我和王石去台中访问，有一个女老板非要拉着我们去看房子，这个老板说他做了40套女性公寓，这一下让我们有点蒙，在中国的地产老板哪有做40套的，最少400套。结果一看，她做的是单身女性公寓。隔了一年，我们又去台湾，还是这个老板，他又做了一个新项目，说上次的女性公寓是单身不单居，这回是单身又单居。我们特别好奇两者有什么区别，后来发现卫生间差别很大，两个人在一起生活，卫生设施设备的要求和一个人还真有点不一样。床肯定是不一样的，各方面都是有差别的，所以市场可以无限细分。
??第二，你怎么去做？现在地产商做了很多有意思的事情，有些人将中国市场发展的经验用到了国外，像中国一样，买点地放着，产品没改变，把自己的经验再套回到其他地区的市场，这就是一种智慧的转型，叫微转型。在原来的产品系列里把这个事情做好，或者换一个市场把自己的东西重复用一下。
??我们有一个团队就是这样，最近卖泰国的房子，柬埔寨的房子，都卖得特别好。原因就是这个经验在中国过去十几年的经验，北京的客人一算都能算过账来，因为到三亚买个房，五万块钱一平米，泰国买个房两万块钱一平米。我们过去在中国的经验现在面临瓶颈要转型，但是你到了那个地方就如鱼得水，还可以再重复一遍。我们很多客人也是这样的，跟着就到那儿去，一万多两万一平米的房子，先买，他知道五年以后就跟北京的CBD一样，大概涨五倍八倍是没有问题的。
??第二种是小转型，产品扩大了，但是不去做行业以外的事，我们叫转型不转行。我们以万科为例，王石一直坚持住宅单一产品的时候，万科已经成为全球最大的住宅公司了。郁亮结合地产的转型，提出来万科是中国城市发展的配套服务商，哪是配套服务商呢？歌剧院、购物中心、写字楼、地铁商盖，总之都是跟房子有关。最近万科又有一个新的提法，叫美好生活场景的提供者，大家知道美好的事都在哪呢？最好的事是房事。
??人类80%的时间是在人造空间里头生活的，房地产的责任和使命就是创造最具价值的固定人造空间。出门你坐汽车是移动的人造空间，房地产要做的是固定的人造空间，所以美好生活的场景提供者，就意味着是做一个固定场景的提供者。
??万科的产品线就变成了人类活动赖以生存发展需要的固定的生活空间、工作空间以及其他公共活动的空间的提供者，所有的房子都做。物流、仓储，在这里面有五大类，除了住宅以外，有五大类都得做，写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储、教育科研，都要做。
??这里头怎么做呢？这就复杂了，它的竞争核心是运营能力+资产管理能力，什么叫运营能力呢？就是每一平米租金的回报率。在商用不动产当中，最核心的模式叫“三分开一统一”，就是开发、投资、运营，三者要分开，你扮演开发商角色，投资商可能是寿险公司，寿险公司有长期低成本的资金。另外运营，比如香格里拉、万豪他们是运营者。一统一就是开发商是统一的，开发商就像导演+制片，我们一个很重要的工作是空间故事的缔造者，是编空故事的。一个老板说做个室内溜冰场，加一个音乐厅，再来一个老板说全改成写字楼，又来一个老板说不对，这个地方应该搞一个泰康商学院办学校，房地产的开发商老板是空间故事的编剧，同时导演和制片，你要把它搞定，你心里想这个空间，比如说给你一块地，规划条件差不多，也会有不同老板编出不同的功能定位，讲出不同的故事。
??在这个过程中，还要面对资本市场的挑战，开发商上市的越来越少，因为估值PE不超过十倍，香港现在不超过5倍，所以上市已经不是主流了。在西方成熟市场，房地产商是金融投资类的公司，不动产投资信托，还有就是资产管理公司。所有的金融企业是帮大家理财的，就是你口袋里有多少钱，怎么配置，储蓄、投资、债券是理财的。我们人类的财富不是货币就是物业，比如工业企业到底你的厂房要多大是最合理的，很多老板只是盖，比如盖三千平米，结果用了一千平米，两千平米放那儿了。
??举个例子，我们很多大公司的办公楼到底要多大，老板是没概念的，我去过广东一家企业，这个老板的办公室进门后五分钟你才能找到他。跟一个篮球场那么大，但是摩根史丹利(6.710, -0.11, -1.61%)在中国做中金公司的时候，我去看一个老总，他的办公室不到十平米，我说哥们怎么这么小的办公室呢？他告诉我这是总部根据在中国的营业收入以及可承担的房租成本再除以人头，在这个基础上按级别分面积，这叫“理物”，每个空间的成本要加以计算。
??我们帮助一个工业制造企业的时候就是这样，他所有的厂房都是贷款买地盖的，但是有时候用，有时候不用，使用率并不饱满。于是我们跟他合作全部买下来，返租给他，他给我租金，他说我不租这么多了，原来他无所谓，浪费不在乎，这时候付租金了，他说我用二分之一的空间，这就是以前浪费的空间。我们把这个空间改造再租给别人，再把资产放到基金，最后上市卖掉。这样他就从土地上套现了，公司厂房全是租赁，变成了轻资产公司，他的绩效就有很大的提升。
??房地产行业转型以后，只要你还在这个行业里，有做不完的生意，“理物”的生意永远有的做，但你的专业能力要够，运营能力和资产管理能力要跟上。
??第三个转型，我们通常说是大转型，甚至不做房地产了。目前来看，转型如果转行，成功率很低。
??这三种转型，挑战的是企业家精神，企业家精神的核心是创新。每个转型都是挑战你的创新和承担风险的勇气，以及承担结果的心理承受力。因为经常转不成功，有时候转到一半就拉抽屉，又走老路，也有很多。
??我要跟大家分享的，第一，如果要转，就要不回头。崔健办了一场音乐会，特别感动我的是一句歌词“从一无所有到死不回头”。你一旦走上转型道路，就千万别犹豫，中间不要又往回倒。只要你死不回头，就有可能坚持下来。
??正像一个很著名的人讲的，一个好的领导者，不仅要坚持正确的东西，更重要的是坚持错误的东西，错误到头了，真理就出现了。所谓的错误就是大家都没看到的事情，一个好的领导者一定要做三件事情，看人家看不见的地方，算别人算不清的账，做别人不做的事情。一旦决定转，千万别犹豫，直接往下做，十年二十年死扛，就跟你当年自己创办企业一样。我们转型当中容易一犹豫就死了。
??当然，这三种转法对于心理所产生的痛苦折磨是不一样的。第一种微转型，就像某女明星，每天把身子倒腾成16次，这叫微转型，屁股提一下，胸提一下，脸提一下，总体风险小，第一，她还是女性，第二，身子骨头都没变，只是把肉调了调。第二种，就像某主持人，还是大哥，但是他喜欢同性，这种心理上要发生很大变化，角色要跨界了，心理上的角色是跨界，但还是大哥。第三种转型就像金姐，昨天是大哥，今天是大姐，昨天是小哥，今天是小姐。这个转你必须疼，把你过去的都忘掉，再补上缺的东西。
??我最后总结一下这三句话，第一句话，转型不等于成功，第二，转型是有三种转法，微转型、小转型、大转型。第三，转型就要死不回头。谢谢！
