一个“环比下降10元/平方米”的11月一手住宅均价，引发业内关于深圳房价“假摔”的讨论。在长达一年多的调控之后，这一年深圳楼市无论是新房还是二手房，价格都经历了稳中有跌的态势。深圳房价真的下降了吗？业界观察人士表示，核心地段的一些新盘，基于“限价”令的影响，备案价格确实低于市场预期。央企、国企或上市房企的新盘入市，价格也大多比原本预计的低了两成左右。
调控产生效果 新房市场明显降温
一周之前，深圳中原研究中心发出最新月报，数据显示，11月份，深圳一手住宅的成交均价为54278元/平方米，环比下降10元/平方米。这是从去年10月份以来，除去今年9月份成交均价突破“6万”大关之外，深圳新房房价第13个月徘徊在55000元/平方米上下。
一时之间，对于市场的判断，深圳业界众说纷纭。
数据在跌，实际真的也在跌吗？在本周四的采访中，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉南都记者，调控确实已经产生效果，深圳新房市场明显是在降温。
“过去一年间，深圳部分新房在价格管制下，开盘价有所下降。”江少杰指出，“比如新天鹅堡二期、华侨城香山美墅果岭等高端楼盘，备案价格就比市场预期低了挺多。”
“而且，位于核心地段的很多新盘，特别是私企开发商的楼盘，往往选择捂盘不开。央企、国企或上市房企基于资金回流和年度业绩的压力，哪怕选择开盘，价格也大多比我们原本预计的低了大概两成。”在江少杰看来，“限价”令对新房市场的影响颇大。
一组来自深圳中原研究中心的供应数据印证了这一点，今年9月份，深圳新房市场仅有4个住宅项目入市，整体的开盘销售率仅15.7%。时隔一个月，深圳新入市的项目仅3个含住宅产品，一手住宅整体开盘销售率为26.8%。
刚刚过去的11月，深圳新房市场共有11个项目入市，其中含住宅房源的项目达到8个，均在龙岗区。推售4290套，与之相对应的，是整体开盘销售率跌至21.5%。
根据江少杰的观察，当前，除非核心地段的新盘，因“限价”出现明显的降价吸引到购房者，去化率较高之外，一些偏远地区的新盘，由于货量过大且限价的幅度很小，去化率往往不太理想。
一二手房价倒挂 核心学位房缓涨
与新房市场的降温有所不同，“涨跌交替、波动中上行”，深圳链家研究院用了这几个词形容最近几个月深圳二手房价的态势。在其发布的11月精准指数分析报告中，上个月深圳100个用于编制指数的热点样本楼盘，房价上涨的增加至40%，下跌的缩减至27%，持平比例稳定。也正因此，11月份深圳链家精准指数为526 .8点，样本楼盘均价为56304元/平方米，环比上涨1.5%，同比上涨7.8%，
调控超过一年之后，深圳的一二手房价正在倒挂。“景田地铁站附近的一个二手楼盘缔梦园，周边正在新建一所荔园外国语学校。虽然暂未确定学位，但依然有部分业主为可能的学位预期打赌，最近那里的二手房每套总价涨了10万元左右。”Q房网天然居分店店长余志贵举例称，近期真正的二手笋盘并不多，甚至还有业主选择反价。
“就像一个万花筒，业主们的心态各异。”余志贵用了一个比喻，他说，年前急需用钱的业主，现在比较急卖，但奇怪的是，基本没怎么降价。“其他挂牌的业主都相对比较淡定，毕竟有些二手盘已经放了很长时间，业主也觉得无所谓了。”
“一些处于核心地段供应量比较小的二手盘，价格还是在慢慢上涨。特别是福田北的学位房，涨价现象一直存在。”江少杰给出自己的发现，他说，深圳二手房的价格存在区域分化，拥有稀缺资源特别是学位的二手房，需求较旺盛，相对价格比较稳定，甚至出现小幅上涨。“但龙岗、龙华、罗湖等片区的一些二手房价格都在下跌，南山的后海片区今年降了一段时间之后，近几个月又慢慢‘站稳’了。”
按照深圳链家研究院的分析，二手房价的波动与成交量走势关系密切。一方面，置业者入市意愿回升，一些物业集中成交，价格小幅回升。另一方面，当前换房成本或再次购入的成本较高，业主的出售意愿不高，导致最近几个月供不应求的状况比较突出。
深圳规土委的监测数据显示，11月份，深圳二手房网签6463套，环比增长18.0%，其中二手住宅成交5606套，回升至今年3月份后5700套左右的平均水平。
“最近10天，客户下手的速度都很快。”余志贵表示，从长期来看，购房者对于深圳这座城市是比较看好的。短期而言，现在购房者按照自身需求理性购买的情况较多，比如家里有小孩最近两年上学的，就会加快入市的脚步。
江少杰则在长期对楼市的研究中看到，每年的十一二月，深圳市场都会出现一个成交的小高峰期，不过一般到了隔年一月份，成交速度又会慢慢放缓。
业内预计 12月二手房成交量小幅回升至7000套左右
事实上，尽管二手房回升态势趋显，不过相较往年，今年的深圳市场形势依然可以用“小年”来概括。余志贵所在的门店，今年业绩总额相比往年就大概下降了20%。“从整体二手房市场的运行状态来看，中等偏下。而且只要房价稍微反弹，很快就会回落。”余志贵对当前的二手楼市总带有“力不从心”的无奈感。
而其中更大的“阻力”，或许来自逐渐收紧的房贷政策。最近，由于连续上调利率，首套房贷利率已经上浮10%。与此前普遍9折的优惠相比，首套房贷利率增加了0.98%。“从长远来看，贷款成本还是大幅增加了。一旦信贷政策持续收紧，二手房的成交量应该还会出现微跌，市场供应相应增加，也许到时业主就不得不调整价格了。”余志贵指出，更多的影响来源于放款时间的延迟。“以前正常放款大概7-10天，现在每家银行放款一般要一到三个月，有些甚至要半年。这不仅会相应增加赎楼的成本，对于刚需的改善性客户而言，一旦卖了房准备换房，都很难迅速拿到房款，因此不敢轻易入市。”
不过，根据深圳链家研究院的预测，近期沸沸扬扬的关于“网签价和贷款价明年将会统一”的传言，将导致一些置业者担心未来的购房成本增加，还不如在当前量价稳定的情况入市。所以，预计12月深圳二手房成交量小幅回升至7000套左右。
