??向来被视为楼市价格洼地的珠海西区，最近已难觅单价万元以下的一手新盘。来自珠海发改局的数据显示，最近4个月内，珠海西区14个项目进行价格备案，仅1盘单价低于10000元/平方米。珠海12月迎来开盘小高潮，预计13个项目入市加推，其中不乏较受关注的商办项目首发入市。
??关键词：西区盘点
??西区14个备案项目有一个单价万元以下
??网易珠海房产统计珠海市发展和改革局官网显示，近4个月内西区共有14个项目进行价格备案，除个别别墅项目外，总体备案价格平均值为13501.28元/平方米，其中最低备案价格为佳兆业御金山9243元/平方米，最高备案价格为中航花园20699.81元/平方米。
??值得关注一点，位于乾务的诚丰雅园备案价格1栋11999 .63元/平方米、2栋13329 .63元/平方米，两栋备案价格均已过万。网易珠海房产指出，乾务位于珠海西区中间，交通、配套等各方面条件并不算十分完善，如今乾务新房价格也破万，楼市价格只涨不降，后续刚需入市愈加困难。
??目前参与备案的楼盘中，佳兆业御金山备案价格最低，备案价尚未过万。同时，平沙怡泰家园、锦绣佳缘居、京华假日湾、平沙九号4个项目备案价格在10000元/平方米-12000元/平方米之间，相对乾务而言，平沙地理位置占优，靠近西部生态新城，资源配套相对全面。
??参与备案的中航花园位于西湖片区，该片区拥有利好规划发展，临靠金湾立交可快速来往市区，同时航空新城、六大中心、华发商都等项目的建设，片区未来前景良好，因而片区内项目单价较高。此外，西区新盘阳光一号、奥园香海美景、麓景湾花园、金地格林泊乐以及世荣井岸大观备案价格均在15000元/平方米以上，属于三灶、白藤湖、白蕉、井岸片区。其中，白藤湖同样临近金湾立交，拥有利好地理位置；三灶镇受航空新城、港珠澳大桥延长线等众多利好辐射，区域价值进一步提升；白蕉迎新规划建设新城市中心，未来有望成为区域的新中心。
??横琴纬业投资有限公司事业部总经理潘仲源指出，西区目前最新备案的项目普遍属中端项目，高端项目早已在前年年底或今年年头已完成备案，所以近期备案的项目不能代表整个西区的备案价格水平。“随着备案价格逐步升高，城市价值的提升会导致一系列相对应其他资产价值的提成。这是具有双向性的，城市价值的提升对城市发展是利好，但同时对于普通老百姓的经济收入未达到资产升值的水平，这个跟整个经济大环境房地产政策土地政策都有一定的关联。”
??上周西区包揽成交量前9位
??据合富(珠海)研究院数据显示，上周(11月20-26日)商品房成交共627套，其中住宅267套、商业54套、办公147套、其他159套。回看住宅成交，全市有8个区域的项目进行网签，其中金湾112套、斗门89套、唐家25套、南湾13套、前山13套、横琴12套、吉大2套以及拱北1套。从成交情况看，毫无悬念依旧是西区与唐家为成交主力。
??上周成交前十分别为龙光玖龙府、平沙九号、京华假日湾、中航花园、佳兆业御金山、奥园香海美景、世荣井岸大观、招商依云水岸、锦绣佳缘居、心海州，共成交128套，占住宅总成交的47.9%。值得注意一点，除了奥园香海美景外，其余9个项目成交住房面积在88㎡-129㎡，可见住宅市场内主体以80-100㎡的三四房为主，主要客户群体为置换物业、二胎家庭等相关人群。此外，奥园香海美景推售产品为32㎡单身公寓、69-72㎡两房，是一种过渡型产品，更适于需要买房而经济能力一般的刚需、青年家庭。
??上周末，珠海共有3个项目开盘，其中朗廷广场于11月26日首次开盘，推出40㎡的soho单位，为3.3米层高的酒店式轻奢办公产品。项目位于毗邻横琴大桥，紧贴十字门中央商务区。
??恒天国际大厦位于吉大中电大厦旁，同样是首次开盘，推出24-68㎡的loft单位。惠景慧园则位于高新区，属于共有产权项目，推出80-99㎡的二到三房单位。
??当前市场环境下，小面积办公产品相对于住宅要容易走货，惠景慧园的人才公寓价格只有1 .4万元/㎡，更是引人注目。正因如此，上周市场的消化率明显高于前几个星期，总计达到84%。而今年有部分住宅项目开盘消化率30%都不到。
??与此同时，上周珠海及中山还有多个项目开放销售中心。其中，位于前山的朗峰公馆于11月26日开放销售中心，项目将推出107-128㎡三至四房带装修产品。与此同时，项目也启动了认筹。
??在11月25日，中山神湾板块也有两个项目开放销售中心，分别为时代南湾北岸及怡景湾。时代南湾北岸推出80-132㎡2-4房单位，怡景湾则推出81-142㎡的2-4房产品。
??关键词：后市展望
??未来半年预计有71个住宅项目上市
??截至10月末，珠海住宅存量69.13万平方米，环比下跌6%；按照前 六 个 月 月 均 成 交45 .3万平方米的速度计算，出清周期约2个月，环比下跌19%；全市商业存量40 .95万平方米，环比上涨1%；按照前六个月月均成交1.9万平方米，出清周期约22个月，环比上涨5%；全市办公存量19.49万平方米，与9月基本持平，按照前六个月月均成交5 .5万平方米的速度计算，出清周期约4个月，环比下跌44%。
??据合富研究院(珠海)不完全统计，未来六个月，全市将有71个潜在住宅项目可能上市供应，多个住宅项目未来三个月将蓄势待发，未来市场供应充足，同时受限购影响，部分需求将被抑制，可能面临僧多粥少，供需失衡的局面。
??该机构统计数据还显示，未来半年，珠海小面积办公产品供应充足，总供应面积达到82万平方米，因不限购总价低等因素，将成为市场的“主角”，其中横琴、南湾及保税区是主力供应区域，占比约达82%。其中便包括横琴万象世界、中冶盛世国际广场、中铁建大厦、奥园观山海等大鳄房企推出的产品。其他区域中，新香洲及拱北占比约达18%，也是小面积办公产品供应量较大的区域。从单个项目来看，预计推出量较大的有泰禾中央广场(13万㎡)，中冶盛世国际广场(8万㎡)、横琴万象世界(6万㎡)等项目。
??今年以来，珠海住宅市场陷入低迷。网签方面，今年1- 10月，珠海 一 手 住 宅 网 签 仅9459套，与2016年的56142套相差较大。在这种情况下，不少购房者将目光投向小面积办公产品，该类产品的市场供应量明显增大。
??12月预计有13个项目开盘推货
??来自珠海房天下统计数据显示，从目前进行备案和取得预售的情况来看，接下来以上13个项目或将在今年最后一月有推货计划。
??其中不乏较受关注的商办项目首发入市。如中冶盛世国际广场预计12月初正式入市，将推出部分公寓、写字楼、商铺产品，其中，公寓主力户型为建面约40-70㎡；位于南湾的奥园观山海预计也将在12月推出市场，主力产品为40 - 55㎡S O H O单位；除此之外，斯越云谷也或将有推货计划，预计推出42-65㎡的复式公寓。
??住宅项目方面，12月也将迎来多个新项目入市。市区，朗峰公馆上周正式开放样板间和启动认筹，预计在12月初开盘，将推出107-128㎡三至四房。位于唐家与惠景慧园同为一个开发商的惠景和园或将在12月入市。
??另外，乐富里时隔大半年，2栋产品即将在12月正式推出。而时代保利中环广场2栋于11月初开盘，接下来或将推出1栋，目前2栋已取得预售。
??西区，位于斗门乾务的诚丰雅园12月或将入市，目前已先后取得1栋、2栋的价格备案公示。而位于金湾航空新城的九洲保利天和在经过几个月的“酝酿”，12月将正式推出其高层产品，47-133㎡一至三房。
