??导读
??受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。
??12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。
??其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这也被认为凸显出今年楼市的区域分化特征。由于一线城市调控政策最早出台，且最为严厉，而三线城市的政策相对宽松，这种分化并不难理解。
??值得注意的是，受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。
??三四线继续担纲热点
??上海易居研究院统计显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，环比10月上涨3%。分析人士普遍认为，考虑到10月有8天法定假日，这种上涨并不意味着市场真正回暖。若剔除节假日因素，反而说明市场仍在降温。
??同比来看，上述规模下滑13%，连续9个月出现同比下跌。
??分城市看，4个一线城市成交面积同比下滑27%，16个二线城市下滑13%，30个三线城市下滑9%。
??这种情况颇能反映今年以来市场分化的现实。中信建投首席房地产分析师陈慎12月1日表示，今年房地产市场出现“冰火两重天”的局面，主要表现在一二线城市增速回落，三四线城市高增速；限购城市增速回落，非限购城市高增速。
??陈慎是在当日的“2017链家研究院大连思享会”上做出上述表态的，他还表示，过去两年多来，房地产市场维持高增长态势，但每年的市场热点都不一样：2015年的热点集中在一线城市，2016年是二线城市，2017年则蔓延至三四线城市。
??从成交结构上看，在绝大多数城市中，90-170平方米的房源成交量占据半数，说明改善型需求继续成为市场主流。
??市场降温的出现，被认为是调控政策持续发酵的结果。有机构统计，今年前10月，各地出台的调控政策超过210次，密度和力度前所未有。且在限购、限贷、限价的基础上，限售成为此轮政策的主要特征，这对投机性需求带来较大打击。
??进入11月，在十九大报告关于“房住不炒”的思路下，南宁、海南、柳州、泉州、成都、湖北、扬州等地又先后出台调控政策，对市场继续施压。其中，扬州于11月29日出台的调控政策，对限购政策进一步强化，并有条件地延长限售年限；泉州则对新房设定了5年的限售期。
??虽然部分三四线城市和中西部城市也出台了调控措施，但总体而言，一二线城市的调控力度仍然大于三四线。
??年终翘尾局面难现
??由于财政结算周期的原因，房企往往选择在年末放量销售，从而冲击年度业绩。但大部分机构认为，今年楼市年末“翘尾”的局面恐不会出现。
??上海易居研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。
??另有分析认为，截至11月，大部分房企都已完成或超额完成全年销售目标，所以基本不存在业绩压力。
??陈慎指出，从今年第三季度开始，作为热点区域的三四线城市，已经出现增速下滑的局面。
??在上海易居研究院统计的50个重点城市中，11月新房成交量环比跌幅最大的为安庆、佛山、宁波、无锡和韶关，同比跌幅最大的为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。上述十个城市以三线城市为主。
??陈慎认为，过去一年来三四线城市房地产市场升温，主要由于货币棚改化的影响。但随着未来棚改规模的整体下滑，这种边际影响将持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升，甚至可能下滑。
??因此他表示，明年房地产市场注定进入“小年”，全国商品房成交面积将下降6%左右。但由于热点城市的绝对库存仍然处于低位，预计价格将微幅增长。
??北京某房企人士也向21世纪经济报道记者表示，很多三四线城市（尤其是四线城市）的市场容量较小，今年的销售规模几乎达到这些城市的历史新高，市场空间释放殆尽。因此未来市场持续火热的动力已经不足。
??相比之下，调控重压下的热点一二线城市，则存在出现反转的可能。上海易居研究院就指出，11月，部分热点一二线城市开盘节奏加快。
??以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析道，今年截至目前出让的住宅用地中，含有可售纯商品住宅的地块多达42宗，且均设定限售价格，使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，自明年初开始，限房价商品房项目的上市速度将普遍有所提升。
??她还表示，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改。客群基数的大幅上升，可能让明年新房市场的供需状况双双回暖。
