??▲旭辉集团总裁 林峰
??去年10月份以来，很多人很困惑：地产怎么样了？到底有没有未来？所以，今天我讲的题目就是『房地产的未来』。
??小时候，我家住在福建山区县城，一个小地主的四合院，院子不是很大，住着6户人家。我们家5口人住20平米，土木结构的纯木头房子。厨房和卫生间都是公用。
??这是30年前。1978年，私人可以建房。1987年，第一块土地拍卖。
??现在来看，居住条件发生什么变化？
??第一，房地产行业对居民生活改善有巨大的贡献。
??第二，房地产也是所有行业中对财政收入贡献最大的。一年销售额10万亿，土地出让金可能超过6万亿，再加上税收3万亿，沉淀的只有几千亿利润。
??所以说，一是我们不要妄自菲薄。二是房地产其实并不是拥有财富，只是财富搬运工。
??年年调控，快乐的烦恼
??再来看调控，1987年以来每年都有新的房地产政策。有些年度特别严厉，有些年度相对宽松。大约10%的年度是鼓励政策。
??与房地产行业相比，教育、医疗、金融等行业相对可以自由竞争，没有国企垄断，也没有对资质的严格限制，金融政策上也没有按揭贷款限制。
??而房地产就是在一轮轮调控中成长起来的，凡是打不死的都能够让它更强大。
??过去30年是房地产从诞生、婴幼年到少年，到现在行业越来越规范和成熟的青壮年。
??所有成长的烦恼都是快乐的烦恼，这是我们对行业前30年的认知。
??我们应该感恩这个时代，我相信很多人比我们更努力、更聪明，但是我们在合适的时代选中了这个合适的行业，今天才可以坐在这里，才有行业这么好的发展。
??房地产不会颠覆式改变
??十九大勾勒了2020年到2050年30年的宏伟蓝图。十九大的最大篇幅是在阐述如何为后面30年发展，这就是国家战略。
??很多管理学著作都在讲公司要有战略，同理，国家战略的重要性不言而喻。十九大给我们勾画了一个非常清晰的、有战略的未来。
??需要牢记的是，成果=战略*执行力。有了战略，中国的执行力应该是全世界最强的。我们有强大的社会动员能力，有强大的干部队伍，最擅长的是集中力量办大事。
??可以看到，未来30年中国人热血沸腾、大国复兴的蓝图。
??在这份蓝图中，我们观察到从毛泽东思想、邓小平理论，到“三个代表”、科学发展观的提法，把历代领导的核心结晶继承、创新和发扬，并提出新时代中国特色社会主义思想。
??它不是颠覆式改变，而是到一定程度厚积薄发的过程。所以，不会让我们退到以往的道路上去，不是说房地产算了，我们改回去分房。
??过去的路仍然是对的，未来的路可能会创新的继承原有的经验，并继续推进。
??房地产仍然是支柱行业
??很多人说，十九大没有提到房地产的支柱地位。虽然没有对支柱的表述，但是提到了房地产的规模。房地产的支柱地位仍然存在。
??为什么没有提到钢铁行业？为什么没有提到纺织制造？说明教育、创新科技、房地产等领域，未来仍然关系国计民生。
??而且，从去年10月到十九大报告，我们没有看到一个字说希望房价下跌，只是控制房价不能过快增长，调控的核心是平稳发展，防止大起大落。
??报告坚持『房子是用来住的、不是用来炒的』定位，『炒』说的是投机者。如果有大量租赁的房子，一定要有投资者，不管是机构投资者，还是投资REITs的金融投资者，最终要有人持有资产才有租赁的可能性。
??多方位的保障：包括限价房、国企为主体的保障房，集体用地提供的租赁用房等。可以看到，从『居者有其屋』，到『住有所居』，变化是不一定每个人都要买自己的房子，买不起的政府保证有地方居住，这是核心问题。
??租售并举也是未来要发展的。王戈宏讲了很好的方向，长租公寓的投入远远不止10万间50亿，那只是装修成本。再加上建造和土地成本那可能是要上千亿，所以这是一个社会资源的重新整合。
??房价会不会掉下去？
??十九大提到社会主义基本矛盾已经转化为，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。就是说，未来30年要不断提升人民生活水平，安居乐业很重要。
??结合这个，可以看到几个要点：
??第一，房价不能涨得过快，否则会影响到其他行业发展的成本和空间。而且，一部分买不起房的年轻人会有社会抱怨。
??第二，房价也不能跌。城市当中拥有住房的人比没有住房的人要多，房价跌了对财产性收入有很大影响，影响社会满意度。
??另外，房价与金融和经济水平息息相关，会影响政府的财政收入。我们还有大量的地方债，基础设施投入欠下的债需要通过土地变现。
??所以，虽然有很多调控，但是到年底各地政府还是大量出让土地，土地出让基本价格没有大幅度下降，但是市场已经开始往下走了。
??执政的基本角度是希望最大限度的让老百姓安居乐业，让经济可持续的发展。那么，房地产行业要扮演角的色，就是跟着GDP同比增幅增长，这是最符合整个国家利益的。
??既不能拖后腿——房地产在GDP中的占比至少在20%以上，垮下去没有其他的经济能补，下游行业有很多人的就业、生活会受影响。但涨得过快也不行。
??未来30年有一个非常清晰的方向，房地产应该是稳定发展的行业，这就是我对十九大报告的解读。
??新常态：长周期、低增长、更低利润率
??十九大之后，很多人说房地产进入新常态，确实进入了新常态。从10万亿大容量来看，每年不会发生太多变化，已经过了高速增长期，但是有一个很稳定的容量，可能幅度会更小。
??从2004年调控以来基本上是短周期，三四年一轮周期，一出政策立马或涨或跌。
??未来，房地产可能变成长周期，因为政府调控的方式和目的都发生了变化。
??以前是一个地方热了全国吃药，中央开药各地方拿回去吃药。地方政府希望跟中央博弈，最好不调控。这一轮调控最核心的是不问过程只问结果。哪个城市涨幅过大中央会问责，要牢牢控制房价上涨。
??未来会打破原有的中央政策，『一放就乱、一管就死』的局面应该不会出现，可能会更加因城施策。没有压力会放松一点，一旦涨幅超标中央会问责。
??未来的房地产行业有几个关键点：大容量、低增长、长周期、更低利润率。
??我们有很多盘在特定几个时间点拿的地，也没有提价，为什么？提100块大概交税74块，留26块何必呢？不如让给客户。所以，行业利润率会不断走低。
??往哪些城市走？
??企业分化和城市分化也会加剧。从春秋五霸到战国七雄，不断加速垄断。房地产行业越来越像类金融行业，必须有一定规模和容量，小银行和小房地产企业在这个行业不能说不能生存，但很难发展。
??有很多朋友问我要不要去三四五线城市？我说这不是概念问题，而是要看具体城市，三四线城市也有很好的，比如昆山GDP比永清高30倍，但房价差不多。
??我们选择三四五线的基本逻辑是什么？人口的城镇化会进一步集中，一定去有就业机会、有产业、有经济发展的城市。
??城市也会做进一步分化，包括上海、北京这种一线特大型城市，可能也会根据中央政策疏导产生新城，未来会不会有华盛顿和纽约关系？我们拭目以待，这是一个全新的蓝图。
??不要跟政府和市场博弈
??规模不是万能的，虽然没有规模是万万不能的。因为没有规模在这个行业是调配不了资源的。
??如何做到有质量的规模？有利润、有回款、有产品价值，还有客户认同、有经营存量资产的能力、有资产经营的能力。这个更重要。
??我们对房地产从来都是坚定的看多，相信它未来30年还是有一个美好的未来，这是大国的国运。我们相信从来没有一个企业可以做空国运。
??回到篇首，房地产到底有没有未来？我觉得未来非常灿烂。
??日后的战略当中，我们会坚定不移的以房地产为主业去发展。前些年有一些老大哥，过早的悲观，开始收缩地产领域投资。
??就像20几岁年轻人领悟到了原来死亡不可避免，那是不是每天就可以不用上班了？地产行业毕竟存在了几千年，有人住就必须有人盖房子。
??但也不要过份乐观。有朋友说房子被限价、利润卖不上来我不卖了。我跟他说没有必要，你的项目有利润吗？有就赶快卖，现在给你限价觉得卖得亏，再过几个月有可能卖不到这个限价了。
??永远不要跟市场做博弈，跟政府博弈。有时候现金流很重要，有时候平均利润能达成，比你去等待超额利润更重要。其实等待你的还有更多税收和机会成本等。
??同时，房地产行业联合大检查越来越规范，有几个微观数据可能各位能感受到。
??一是量价齐跌。第二，上门率、成交率都在走低。第三，北京和上海的新开盘项目，开盘成交率从以前的100%降到20%，价格是限价过比较低的，市场信心在往下走。
??我相信，房地产最困难的时间还没有到，可能还需要几个月，但是一定会来的。不要过早乐观，不要想着捆绑销售，政府查封几个月，等你开封以后碰到最困难的冬天，得不偿失的。
??大家都在探讨未来房地产行业还能有哪些出路，主要是服务、运营模式创新，还有科技创新、金融创新。
??旭辉最近在做REITs，可能年内会发行，它在国内相关领域会是创新的NO.1。
??不同于新派公寓以单体物业形式发REITs，我们是搭了一个框架先发30亿，然后利用这30亿再量身定制转进去。未来很多投资者不用炒房，可以直接买金融产品投资。
??所以，这既是一个最坏的年代，也是最好的年代。所以撸起袖子加油干，只要干不死，就往死里干！
??备注：
??本文系演讲嘉宾在明源『2017中国房地产总裁峰会』上的演讲，原文题目：《地产的未来之路》，获2017中国房地产总裁峰会授权发布。
