??“《财经》年会2018：预测与战略”今日在北京举行。华远地产股份有限公司原董事长任志强、中国城市和小城镇改革发展中心理事长和首席经济学家李铁出席并演讲。
??有人问，高房价是否是人为炒作呢？首席经济学家李铁以北京为例做出来解答，“全国收入水平最高、资源最丰富，高房价是不可避免的”。华远地产股份有限公司原董事长任志强也称，“以全国平均房价来看，我们的房价离合理水平还差的很远。”
??任志强：没太搞懂为什么老说房价高 我觉得还早着呢
华远地产股份有限公司原董事长 任志强
??任志强在会上表示，如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，“不盖房子住哪儿啊”。
??他表示，在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求。对于部分认为我国老年化非常严重，可能导致住房需求量减少的观点，任志强并不认同：“更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%，父母有房子也不住，自己要单独住，中国现在大概最少有7700万户，独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念”。
??任志强引用数据表示，我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8，北京上海等城市已经降到了2.3、2.4，甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。“如果要把独居的加进来，预计中国未来城市最少有1亿5千万户，也就是说，仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年，还不算结婚的、生孩子”。任志强称，从1990年算起到目前为止，包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内，全国一共才建了1亿5千万套房子，仅够满足上述独居需求。
??在谈到商品房时，任志强称，商品房只占住房总量的40%，“现在房价超过2万元的不到10个城市，超过1万的不到20个城市，这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字，全国所有地级市平均房价不到4千元，到今年为止10月份的统计数字，全国的平均房价也就7千多块钱，我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢”。
??任志强进一步表示，像北京这样的个别城市房价比确实很高，因为全国最有钱的人都会到北京买房，但根据全国来讲，平均房价真正超过2万块的只有10个城市，但以全国平均房价来看，我们的房价离合理水平还差的很远。
??任志强还表示，根据乐居所做的调查显示，扣除地价以后的房价收入比非常低，全国只有五点几，北京上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%，“换句话说，中国从来没有出台过政策去限制地价，所有的不合理大概都在地价上”。
??在任志强看来，土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%，而收入平均涨幅在9.5%，自从2004年“8·31”以后，土地价格急剧上涨，开始出现大量地王，面粉高过面包等等现象，于是才开始出台了一系列的调控政策。
??“调控政策于法无据，你们可以查一查所有地区政府出台的政策哪个依据上位法了吗，你们给我举个例子，不管你限了什么”，任志强直言。
??此外，任志强认为调控政策完全没有契约精神，“土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子，没写我必须限价，但是我盖完房子你说这契约不算数，我重新做规定，你这个房子只能卖这些钱，我已经盖好了也不行，商住房也不能卖，如何如何，没有契约精神”。
??第三，房地产市场的价格信号无效。“所有的价格信号都是假的，因为地方政府必须得造假，不造假官帽子就没了，这个造假要么让你限价或者不让你卖”。任志强称，“如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府、当然也包括市场中所有的人”。
??“你说未来涨还是跌？不知道，因为这个价格可以随便做，想做多少做多少，这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因，因为你永远不知道未来的价格信号是什么”，任志强表示。
??李铁谈北京房价：即使行政控制短暂下跌 但早晚反弹
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁
??李铁表示，中国的中国房地产市场一直存在“冰火两重天”的问题，媒体总是关注大城市的高房价，但以全国来看，三四线城市还有大量的房子卖不出去。此外，李铁表示，在城镇化推进过程中，人口向特大城市流动，向都市圈流动是不可避免的，“上海2400万人口、北京2千多万人口，深圳将近2千万人口，这么多人在城市创业发展，当然需要购买住房”。
??高房价是否是人为炒作呢？李铁以北京为例，“全国收入水平最高、资源最丰富，高房价是不可避免的”。“其实从2010年以后，政府一直采取各种限价措施，行政手段基本用的差不多了，北京房价还是没有下去，原因就是物有所值”——一是优质资源的过度集中，二人口不断向里进入，“这就导致了地产的价值在上升，而同时你还在用行政手段逆控制供给”。
??李铁表示，特大都市有一个规律：随着离城市中心半径越远房价会递减，但在中国却受到严格限制，“我们可以允许主城区发展，但是主城区周边20-30公里半径不允许乱建房的，导致住房供给受到极大约束”。
??他直言，北京作为首都，是一个超大城市，优质资源相对集中，房价是不会下降的，即使通过行政控制能够达到短暂的下跌，但早晚有一天还会反弹，这也是规律。
??此外，限制北京住房供给的另一个重要原因就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策，“担心在北京郊区建了更多的房子，会有更多的人到北京来，解决的越多来的人越多，最后导致北京人口的过度膨胀”。“因为在北京市主城区尽量减少供给，供给越减少房价越高，周边也不允许建，这种控制人口的政策某种程度上是违反城市发展规律的”。
??李铁认为，北京的人口可以分为三类，一类属于高收入人口，一类属于中等中低收入人口，还有一类是外来人口。高收入人口可以解决高房价的住房问题，中等收入人口也可以通过福利分房或者通过市场买到一定的房子，但是中低收入人口买房会遇到很大挑战。“人口控制政策根本改变不了住房短缺的方式，关心房价的舆论仍然会持续下去，使决策经常进入误区”。
??在谈到北京人口结构时，李铁认为是“金字塔型“的——高收入人口只占城市总人口的一部分，更多的是中低收人口和外来人口。他表示，北京有840多万外来人口，上海有900多万外来人口，他们的年龄结构在16-45岁之间，如果没有他们，上海的老龄化程度将达到30%以上，北京的老龄化程度会达到25以上，甚至更多。
??“他们是北京人口中满足市场需求最重要的组成部分，是不可或缺的组成部分，如果北京没有这些人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题”，李铁直言，“没有正确认识人口结构就不可能提供好的城市服务政策，也不可能改变城市的基础设施供给、城市的规划，也改变不了城市的住房供给政策”。“按照传统的人口政策思维定式，把所谓的补充性人口、外来人口清出去，只留所谓的高端或者高收入人口，我想北京的高收入人口也没有办法生存”。
??李铁呼吁，公共服务的重点应该放在解决中低收入人口，特别是外来人口方面，而不能再停留在人口控制的思维方式上。
??在谈到租赁住房时，李铁认为“由谁来建、怎么建”也是个大的问题。“据我所知，政府提供的租赁住房提供的空间是有限制、有选择的，可是城市居民的就业分布是遍及全城的“。“你在某一个地点提供了少量的租赁住房，能不能满足就业要求、满足居住要求另说，可是你增加了居民的交通成本和时间成本，这个事谁来算”。
??李铁称，在广东调研时发现，广东的城中村租赁住房就价格仅有200、300、500等等，“农民自己盖，提供一系列的限制性条件，安全问题、供水问题、卫生问题，由村民和村集体自己负责，广东的外来户2千多万，50%多集中居住在这种农民出租房里”，“但是我们第一不往农村盖，第二有了问题我就撵，甚至会激化矛盾。在城市的住房问题、房子供给问题，我们有很多很多项选择，但是我们却做了一个最愚蠢的选择——用行政的办法”。
??“研究房子问题的核心是研究市场经济发展趋势，研究人口向城市流动的规律，研究住房的供给，要和人民对生活美好的需求与不平衡不充分的发展的矛盾相互结合在一起，才能制定出好的政策，如果只用简单的粗暴的方式来对待人口问题，来制定城市政策，我们必将还会使城市发展走入误区”，李铁表示。
