??白马股万科A今年的股价表现亮眼。11月22日，万科A开盘快速拉升走强，午后震荡上行，尾盘封涨停，股价报31.79元，创下历史新高，总市值达3190亿元。
??接下来的两日A股大盘经历大幅波动，但万科股价始终坚挺，11月24日报收31.8元/股，涨幅1.6%。
??在提出转型城市配套服务商六年后，万科提出了新定位：美好生活场景师。这与融创中国董事局主席孙宏斌所说的“房地产下半场，投资美好生活”高度一致。
??万科已不再是一家单纯的地产商，虽然财务报表中尚未反映新业务的贡献，但万科期许的城市配套服务生态系统、未来十年万亿市值，将可能提前实现。
??因此，多位长期跟踪研究万科的人士以及券商分析师指出，对万科的价值要进行重估，其估值参考将不再是单一房地产开发商，也不是园区运营商这些A股现有的房地产概念股，对万科这类股票，以及未来的保利地产(11.940, 0.08, 0.67%)、金地集团(12.280, 0.25, 2.08%)，回归后的恒大集团等，都需要一套新的估值体系。
??一个新万科出现
??11月22日，万科股价创下历史新高，市值也突破3000亿。
??消息面上，万科董事会主席郁亮接受新华社采访表示，“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业（居住）属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。”
??郁亮称，下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。未来，万科将以“人民的美好生活需要”为中心，推进全方位转型，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。
??郁亮还特别强调了万科在租赁业务上的最新进展和未来目标，是成为全国最大的租赁企业和长租公寓供应商。
??在此之前，万科接连举行媒体沟通会，总部、区域公司、新业务部门向外界释放了公司多个城市配套服务商业务的最新进展，在商业地产、长租公寓、物流地产等领域，万科均领先于同业。
??据21世纪经济报道了解，在西南区域的沟通会上，万科印力商业董事长丁力业首次亮相，向外界详述万科印力的商业版图和运营之道。
??而在上海区域的沟通会中，万科执行副总裁张旭首次对外披露了万科在物流地产上的布局和业绩。时值双十一期间，万科物流及其收购的普洛斯物流占去了双十一物流仓储的一半货物。
??万科高级副总裁、上海区域总经理张海也介绍了万科华东区域的城市配套服务商实践，透露万科将进军农业地产，已在华东区域进行项目试验。
??万科方面透露，在即将于下月举行的万科广深区域沟通会上，重点将会介绍长租公寓业务，以及万科广州、深圳、厦门的城市配套服务转型实践。
??这一连串的亮相和信息，不仅让外界全面了解了万科转型六年来的成绩，也刷新了人们对于万科住宅开发商的旧认知。现在的万科，提供一个个体从出生、上学、就业、度假、养老等各个阶段的产品，已经变身为全生命周期产品提供者和多元资产管理者。
??估值体系重建
??兴业证券(7.870, 0.03, 0.38%)等指出，万科股价创下新高，当前最大的原因当然仍是其传统的地产开发业务。
??在当前时间点，无论是行业基本面还是龙头集中度提升的大趋势都在继续，以万科为首的龙头地产公司集中度还将大幅提升。
??从货值来看，万科总货值充足，且销售和投资集中一二线城市。加上10月新获取的500多万平方米资源，未来总可结算资源约1.35亿平方米，大约7000万平方米在建（其中有4200万已售，未来可结算），6500万平方米未开工，还有200多万平方米建成未售的存货，未来可售规模在9500万平方米左右，足以支持公司3-4年的发展。
??从销售和投资的区域分布来看，万科销售面积一二线城市占比 75%以上；销售金额一二线占比 90%；投资基本也集中在一二线城市。
??中金公司也指出，万科具备高确定性业绩增长。三季度末公司已售未结项目金额达4321亿元，相当于2018年预计营业收入的1.3倍。预计2017和2018年公司每股盈利分别达2.38元和3.02元，同比分别增长25%和27%。公司股价2017年和2018年预计对应12.1/9.6倍市盈率。
??在深圳一位长期跟踪万科的人士看来，对万科的估值要从两个方面重新演示。一方面是万科引入深铁作为基石股东后，国资背景更加浓厚，利于其获得更多别的开发商不能获取的资源，比如轨道物业、海外投资、优质资产包、改造城中村等，这使万科变成类似于招商蛇口(19.850, 0.32, 1.64%)的资源型企业。
??另一方面，对万科的估值不能再采用单一的房地产开发商指标体系，万科现在的身份还包括排名前三的商业地产运营商、全国最大的长租公寓运营商、全世界最大的物流地产运营商等，这些业务的价值，现在并未体现。
??在郁亮的设想中，未来十年万科所有的新业务将会是一个生态系统，它们会被分拆上市，形成一个庞大的上市公司群，这些加起来将达到万亿市值。
??当下的万科正在向上述目标努力。中投证券分析师李少明认为，房地产行业进入新时代，万科是城市运营商中覆盖最全、竞争力最强，同时是提供和服务人民美好生活和消费升级最佳标的之一。
??在新业务方面，兴业证券认为，万科作为龙头开发商在长租公寓领域，从资金、开发能力、改造能力等方面相对于其他的供应者都有优势，此前与建行取得合作，获得低息贷款等支持，并与更多主体合作探索用于居住的自持用地运营模式。
??根据中金公司估算，万科青年公寓品牌“泊寓”三季度末已进驻24个城市，开业项目超过80个，对应房源约2.4万间。预计年底开业量达3万间，总保有房源将达15万间，未来此业务有望迎来高速增长。
??此外，万科当前物业服务在管面积已超1亿平方米，物流地产土地储备达500万平方米（确权约300万平方米），“轨道+物业”开发业务逐渐向深圳以外城市拓展，教育、养老等领域业务布局也正稳步推进。
??值得关注的是，万科在资产证券化上也走在前面。万科积极探索租赁REITs，有望成为保利地产之后再发租赁类REITs的公司之一；继5月设立商业地产投资基金后，10月公司出资15亿元再设物流地产投资基金，也逐步逼近真正的REITs。
