??南京楼市最近又火了一把。
??11月15日，南京河西新城有十家楼盘在同一时间集体启动认购。据悉，在经过紧张验资及摇号后，南京限购以来的最大规模开盘集中开始。从南京公证处最终公布的摇号公示信息来看，竞争很激烈。“近万人排队抢房”的消息随即出现，就连南京本地的刚需购房者也不禁感慨，“为啥楼市还这么热？”
??自2016年以来，一些“房价冒尖”的二线热点城市开始遭遇连番调控，房价涨幅开始回落，楼市渐趋平稳，甚至一些二线热点城市，如南京的新房价格开始不涨反降。国家统计局公布的数据显示，2017年以来，南京新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。就在楼市降温环境下，南京市场却似不同，这是由供需失衡带来的爆发还只是一场虚火？
??八成首付款挡不住购房需求
??据了解，本次约有3200套左右的房源上市。经过24小时的验资和领号，11月17日，南京公证处陆续公示了10家楼盘的摇号信息，共1.478万人登记摇号；中签率最高的项目，其八成首付的金额约在504万~846万元；中签率最低的项目中签率为8.2%。
??由于严厉调控，南京河西区的众多楼盘接近一年左右没有开盘，因此此次集中开盘市场关注度极高。南京相关部门表示，此次几个楼盘集中上市将极大缓解河西区域房源供需紧张的状况。在同策咨询研究总监张宏伟看来，这是需求长期积压的结果。南京市场在政府进行强管制前，成交体量就具一定规模，在进行限制措施后，需求被抑制，但并未发生转移，这很大程度上让积压大半年甚至更久的需求得不到释放。他指出，从需求上看，当前的释放量可能还不够。
??来自第三方机构统计显示，今年上半年房企在南京的拿地热情不减，热点板块地块极受关注，央企、规模房企为拿地主力。鉴于限地价政策，上半年成交土地22幅，成交面积133.4万平方米，同比下降18.5%；成交金额430亿，同比下降41%。上半年南京累计供应40幅土地，供应面积191万平方米，同比增长26%。
??与此同时，“限购、限贷、限价、限售”背景下，2017年1-6月南京商品住宅累计供应316万平方米、同比下降39%；累计成交331万平方米、同比下降60.9%；成交均价24206元/平方米，同比增长27.6%，较2016下半年仅增长5%。楼市限价背景下，这批新开盘价格普遍比前期房源单价便宜5000-10000元。但从库存而言，南京住宅房源在减少，库存量持续稳定在2.2-2.3万套。
??不过此次十张预售证齐发，并不意味着南京市政府将放松对楼市的管制。11月15日当天所有的交易环节和交易价格，都受到了严格管控。
??根据各楼盘的销售方案，购房者在登记时需携带本人身份证件、购房证明、银行本票或存单等材料，三样均需出示原件与复印件。十个楼盘首付均要求八成，其中有项目要求购房者认购当天付清首款，要求最宽松的项目也需购房者在7天内付清首付。据测算，十盘中首付款最少为240万、最高超过820万。
??楼盘均采取“购房证明+验资”检验，最低验资金额从180万至430万不等。验资登记前一天，十家楼盘对购房者下达书面通知称，凡报名登记参与摇号的客户，须确保提供的本人本票或定活两便存单的资金真实性，开发商将抽查核验。此外，其中有9个楼盘还要求购房者认购当天需缴纳50万元至100万元不等的定金。如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金。
??一二手房价格倒挂，抢到就是赚到
??然而，这十个新楼盘引发关注，最关键因素仍是价格。
??由于限价，，这些新房售价普遍低于周边市场价格，一二手房出现了价格倒挂现象。比如4290人登记抢349套房、中签率只有8.2%的佳兆业城市广场，以及与其一条马路之隔、2500人登记抢399套的五矿崇文金城，这两个楼盘周边的二手房价格普遍在每平方米4.5万元至5万元，与此次开盘均价每平方米3.5万元，价差在1万多元，倒挂价格之大，自然遭到购房者的追捧。
??张宏伟认为，在价格剪刀差面前，尽管贷款利率再上涨几个百分点，也不会吓住持币进场的购房者，这是一种强大的得利心理和投资心理体现。他更是表示，南京此番情形，是楼市限价后的本能反应，而不是市场重回火爆。
??据《中国经济周刊》记者此前在南京河西南部、河西中部、高铁南站、燕子矶、仙林、江宁、板桥、江北等地采访发现，为了抑制房价过快上涨，南京不同区域的新房销售价格受到政府部门的严格管控，即限价，而二手房价格可以“随行就市”，新房和二手房价格在限价区域普遍出现倒挂现象，尤以河西中部和河西南部的倒挂现象最为严重。
??在河西中部和南部，有开发商负责人表示，他们到南京物价部门去申报新房销售价格时，被明确告知，河西南部的新房价格不得超过3.5万元/平方米，河西中部的新房售价不得超过4.5万元/平方米。自2016年4月南京出台“限价令”后，这种限价措施持续至今，“我们也没有办法，这是政府部门出台的调控措施，必须遵守”。
??在南京河西中部，记者走访多家二手房中介并查询相关网站发现，一些小区的二手房挂牌均价已接近6万元/平方米，而同一区域新房限价为4.5万元/平方米。类似的价格倒挂也存在于河西南部，今年12月底即将交付的某个项目，在8月以4.82万元/平方米的价格售出，高出区域新房最高限价3.5万近四成。
除了河西，这种价格倒挂现象在南京城东和南京南站等区域都大量存在。对此，河西中部的一位房产中介主管表示，由于城东、南京南站特别是河西中南部的新房和二手房成交价出现高达一到两万元的价差，只要能抢到新房就是赚到，因此这部分区域只要有楼盘开盘，就会出现人满为患、争相抢房的状况，有时候会出现十几个人抢一套房的混乱局面。
??这位主管称，从实际情况看，河西中南部等区域的房子没有“真正硬关系”想都不用想，根本抢不到。而由于新房与二手房价格严重倒挂，这个区域已经很久没有新盘推出了，有些开发商即使建好了房子，具备开盘销售条件，也要千方百计延缓开盘，“捂盘惜售”，这个现象在河西地区很普遍。“哪个开发商不想等政府取消‘限价令’后把房价卖高些？因此客观上造成河西新房稀缺、供应量放缓，反而营造出了‘一房难求’的紧张局面。”
??有业内人士表示，虽然“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头，但新房和二手房价格严重倒挂的楼市成了部分人追逐暴利的渠道，这是一个非常危险的信号。
??有评论指出，南京是一个供应量紧缩的城市，需求一直被抑制，此次放量，造成了这场极端的场面。这种现象或许值得其他城市参考，毕竟如今各个城市都在深度调控周期。若是突然放量，市场前期所积累的需求释放，前期调控的成果将会付诸东流，所以面对这种情况，需要地方迅速做出反应，应掌握好调控的节奏，避免房地产市场出现大起大落现象。
??来源：中国经济周刊、每日经济新闻、21世纪经济报道，中房网综合整理
