??M2增速断崖式下跌，个人按揭贷增速近3年首现负增长，房地产销售增速继续走弱，房企新开工动力不足，一线城市不但新房价格环降，其土地成交均价和溢价率也呈普遍下降趋势......
??近日，与房地产相关的数据纷纷出炉。这些数据的“全军覆没”，不仅宣告了传统“金九银十”的不再，也进一步暗示了楼市凛冬的到来。
??M2增速断崖式下跌
??中国人民银行11月13日公布数据显示，10月末，广义信贷（M2）余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。
??据了解，自从有数据统计以来，我国M2增速长期保持在10%～30%两位数的增速区间。而今年10月末8.8%的增速创下30年以来（央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据）的历史新低。
??M2增速的放缓，表示支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”，也反映了央行稳健中性的货币政策走向。据央行此前发布的二季度中国货币政策执行报告显示，过去M2增速高于名义GDP增速较多，与住房等货币化密切相关，而目前住房商品化率已经很高，货币需求增长相应降低。同时M2增速有所降低，正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。
??个人按揭贷增速近3年首现负增长
??信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下，个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。有分析认为，个人按揭贷款出现负增长是个重要信号。
??根据国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元，同比增长14.8%；个人按揭贷款19586亿元，同比下降1%。
??对于个人按揭贷款出现负增长的原因，有分析认为，销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降，而且由于央行在控制整个贷款额度，因此今年最后两个月银行基本上也不太会放款。
??此外，基于“守住不发生系统性风险底线”的原则，未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧，所以按揭贷款的增速可能还会继续呈现下降趋势。
??房地产销售增速继续走弱
??商品房销售面积和销售额增速已经连续4个月下滑。国家统计局数据显示，今年1-10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%、销售额增长55.9%）相比，增速大幅收窄。
??其中，10月房地产销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。
??分析认为，10月份以二线省会城市和大城市圈周边城市为代表的一批城市陆续加入限售行列，且限售解禁时间多为2至3年，对投资投机需求的打击更为直接，也会进一步影响房地产销售预期。
??房企新开工动力不足
??与销售数据相比，房地产开发投资增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平，9月的提升后，房地产投资增速在10月再度出现下滑。
??国家统计局数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。
??1-10月，房屋新开工面积同比增长5.6%，增速回落1.2个百分点；房屋施工面积同比增长2.9%，增速回落0.2个百分点。这一数据也直接反映了开发商新开工动力不足。
??一线城市新房价格环降
??销售进入低迷状态，房价出现拐点也就为期不远了。
??国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降；北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。
??作为楼市风向标的一线城市，深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%，环比下降0.1%；北京新建商品住宅价格同比下降0.2%，环比下降0.2%；广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。
??从二手房价格来看，北京已经连跌6个月，且仍是一线城市中降幅最大的（二手房价格环比下降0.5%），也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。
??一线城市土地成交均价和溢价率普遍下降
??2017年以来，随着一线城市宅地供应量的增加，土地成交均价、溢价率都在普遍下降。
??根据伟业我爱我家的数据显示，截至11月17日，北上广深成交土地均价为32642元/平方米，环比2016年下降4.8%；平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。
??伟业我爱我家集团分析认为，由于北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房（共有产权房）用地；上海、深圳也推出了专门的租赁用地。这些土地的利润空间小，开发商抢地积极性不高，大多都只经过一两轮的争夺便已成交，有的甚至是以底价成交，所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。
??来源：中房报、经济参考报，中房网综合整理
