??持续低靡的北京二手房市场近来呈现成交量的小幅回暖。北京商报记者走访市场发现，不论是远郊区还是核心区的热门板块，11月上半月的签约量均出现明显回升。北京市住建委的网签数据也证实了这一点。11月1日-15日，全北京二手房网签量为4003套，环比今年7-9月3个月上半月网签量，这已是今年下半年以来的最高值。业内人士分析，房价连续数月下降后，部分沉寂一段时间的购房者开始重新入市，推动了成交量的触底反弹，但是限购以及信贷政策的持续收紧，为楼市留出了更多的议价空间，二手房成交价格依然稳中有降。
??成交量 11月现回升
??一线经纪人率先嗅到了成交量回升的味道。海淀区四通桥附近链家门店经纪人刘杰近来的工作比前几个月忙多了。“附近小区紫金庄园房源带看量比上月增加了不少，今天一上午就有三组要看房的客户来附近看房。”同样的变化也发生在亚运村区域我爱我家经纪人杨晓的身上。她告诉北京商报记者，以前她所在的区域，每周签约量有4-5套，但是现在日签约量有时能达到4套。这让年中有过辞职想法的杨晓，打消了这一念头。
??北京商报记者先后走访大兴天宫院、东城区和平里、海淀区四通桥等多个区域发现，中介门店过手的二手房签约量正在触底回升。伟业我爱我家集团统计的北京市住建委网签数据显示，今年11月1日-15日，北京全市二手住宅共网签4003套，虽然同比2016年11月上半月下降了58.6%，但自7月以来，北京二手住宅网签量已呈现连续小幅回升的势头。
??数据显示，11月上半月单日网签量最高为11月13日的456套，其次是11月6日的428套。从北京二手住宅单日网签量的半年走势可以看出，刚进入下半年时，北京二手住宅单日网签量长期维持在400套以下，7月、8月超过400套的总共只有两天，直到9月、10月才有所增多，11月上半月的形势则与10月类似。可以预见，11月北京二手住宅网签量将继续稳中有升。
??不过，在行业人士看来，这只是寒冬里的一小股暖流，和去年相比，北京二手房市场仍然呈现低温特征。今年三季度北京二手房住宅成交量同比降幅达到70%，从6月起网签套数基本都只在7000-9300套区间低位徘徊。
??购房人 刚需刚改为主
??根据经纪人的介绍，推动11月成交量上扬的力量来自于刚需和刚改的客群。其中，以换房客群为主。“我要买的房子已经定下来了，是同小区的一套三居室，这两天就想赶紧把原来的房子卖了，腾出购房指标”，业主王女士向北京商报记者表示，观望市场一年之久的王女士最近选择出手，在她看来，对于换房人来说，市场平稳是最好的换房时机。
??为了能够尽快完成换房，王女士也选择让步。她位于呼家楼的房子是一套106平方米的两居室，报价980万元，而前两周，该小区一套同户型的房子成交价为976万元，比今年3月价格高点时差不多降了20%。王女士说：“因为想尽快卖掉，价格报得很实在，如果买方条件合适，价格还可以再商量，950万元也可以卖。”
??业主刘先生最近也挂出了自己位于西四环附近的一套三居室，报价870万元，比市场价低了差不多80万元，之所以低价挂出，是因为他看好望京的一套房子，想要尽快完成置换。
??与王女士、刘先生有一样心态的业主不在少数。“近段时间，遇到好几位都是这种情况的置换业主”，麦田房产百子湾区域一位业务经理表示，置换业主一般比较看重房源品质，如果他们定下了想要买的房子，也愿意在出售的房源价格上进行让步。
??在换房需求集中释放下，不只是成交量在回升，房源的挂牌量也有所增加。据麦田房产统计显示，10月的新增房源挂牌量环比9月增长了30%，创下今年3月以来的新高。在行业人士看来，这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。而在整体成交低迷的背景下，一些有着刚性改善需求的换房业主，开始成为近期成交的主力。
??据悉，置换需求的客群更多集中在核心区的存量房热门成交板块，而首次置业的刚需业主更愿意选择总价较低的远郊区域。以大兴天宫院板块为例，由于项目较为集中、配套也相对成熟，吸引了较多的刚需购房人。“以一套两居室为例，总价在350万元左右，很多购房人选择公积金贷款，这样购房成本比较低。”该区域经纪人如是介绍。
??一线经纪人普遍表示，在“3·17”新政之后，认房认贷、二套房首付比例的提升以及利率的不断上升，为北京楼市筛选出了有真正需求的购房人，这使得二手房价格出现了实实在在的下滑。
??成交价格 依然稳中有降
??正如上述经纪人的介绍，购房人群的特征决定了房价依然没有保持平稳的支撑。在成交量出现小幅上涨的同时，二手房的成交价格却有所下降。
??在行业人士看来，尽管房源放量明显增多，但是新增需求还是比较低迷，二手房市场的整体表现仍然乏力。根据麦田房产统计，在业主调价房源中，降价房源比例达到92%，和上月相比小幅微降，但仍处于近几个月来的较高水平。
??同时，对后市预期的变化，也令越来越多的业主们更倾向于把房源挂牌出售。据麦田房产统计，10月成交均价环比上月下降1.5%，这是自5月价格出现下滑以来连续6个月呈现下降走势。在这样的背景下，业主方的价格预期逐渐扭转，担心价格继续走低，更多业主将房源挂牌入市。
??尽管网签与实际成交相比有一定的滞后，但从一线经纪人反馈的情况来看，整体来说，目前的市场整体还是处在胶着状态，除了一些急售房、优质房相对比较易于成交外，多数客户还是在观望，真正愿意出手的客户还是不多。造成这种现象的原因，有持续限购、信贷门槛提高等政策因素，也有业主价格降不到客户预期等现实因素。
??“通常双方谈价时，业主都会愿意让一些价，但是如果总价仅仅降个5万元、10万元，现在是达不到客户心理价位的，这种情况就很难成交”，麦田房产丽都区一业务经理表示，所以现在看房的人不少，但真正能签约的比较少。
??麦田房产分析认为，鉴于楼市调控政策的持续影响，预计未来阶段二手住宅价格还将继续小幅下降，但降幅在不同的区域和项目间会存在差异性。
??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对北京商报记者表示：“房价连续数月下降后，部分沉寂一段时间的购房者开始重新入市。在从严从紧的楼市调控，尤其是从紧的信贷政策作用下，投机炒房在当前北京的二手房交易中基本消失，市场新增的需求基本都是首次置业或是换房的刚需，虽然释放的节奏较为缓慢，但也更加健康理性。”
??胡景晖认为，“房住不炒”的基调下，北京的严格调控政策还将长期执行，二手房市场也将整体保持平稳。他表示，虽然市场的需求在重新增加，交易量也有所增长，但目前购房者依然有着更多的话语权，议价空间仍然较大。因此，接下来北京二手房价格持续回落的趋势不会改变，交易量稳中有升的同时，交易价格还将继续稳中有降。
