??集中化不断加剧，是房地产行业加速优胜劣汰过程中的必然结果。在此过程中，规模房企的优势正在进一步凸显。而伴随规模扩张，房企的负债率也居高不下。
??政策调控层层收紧，在房地产行业去杠杆的大背景下，居高不下的负债率水平为房企发展埋下隐患。为防范风险，2017年年初，恒大宣布转型“规模+效益”，在保持规模优势的前提下，通过赎回永续债、引入三轮战投等一系列举措大幅度降低负债水平，加速解决“高负债”难题。
??多举措助净负债率下降六成
??2016年以前，恒大一直将规模扩张作为发展的首要战略，通过“三高一低”的发展战略，抓住机遇，在2016年以3733亿元销售金额成为房企规模之王。
??恒大相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时指出，2016年恒大销售金额成为行业第一，规模化目标基本实现。
??伴随高速发展和规模快速扩张，恒大负债率水平也达到行业高位。2017年年初，恒大提出向“规模+效益型”的发展战略以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，旨在大幅度降低负债率，加强风险管控。
??据了解，多家房企扩张的道路上伴随着永续债的影子，永续债因前期成本较低受房企的青睐，但随着年限增加，永续债的偿还成本逐渐增加，蚕食大量利润。
??2017年上半年，恒大提前赎回全部1129.4亿元永续债，释放了近百亿股东利润。通过一系列降负债举措，2017年上半年，恒大净负债率较2016年年底下降192个百分点。
??海通证券测算，预计偿还永续债可为恒大2017、2018年分别增加40.6亿元、89.3亿元的净利润。据恒大发布的2017年中期业绩报告显示，2017年上半年恒大实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%；归属于股东净利润188.3亿元，同比增长832.2%。
??11月23日，恒大引入第三轮战投600亿元获股东大会全票通过，三轮战投成功为恒大融资1300亿元，大幅度增厚了恒大资本，获得大量发展资金。今年以来，恒大净负债率较2016年年末大降超六成。
??未来3年净负债率降至70%
??2017年一系列举措是恒大降负债的开始，恒大相关负责人接受采访时指出，恒大接下来将采取多举措实现负债率的进一步下降。同时，未来恒大将继续扩大盈利规模，增加权益。
??在拥有庞大土地储备的基础上，恒大将通过实现土地储备规模每年负增长5%-10%的方法，减少购地资金，保持较高现金水平，降低负债率。
??《每日经济新闻》记者整理多年来恒大年报发现，截至2017年6月30日，恒大土地储备达到历史最高水平，建筑面积达到2.76亿平方米。
??恒大还创新融资方式，优质土地储备也为其融资提供便利。恒大与中信银行旗下基金签订协议，通过共同开发深圳等地10个项目，获得超200亿元股权融资。
??在国内融资收紧之下，恒大将目光转向海外，成功发行38亿美元债，同时将多笔1~3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元。
??美元债发行、将短期债务置换成中长期债务等举措，将进一步优化恒大债务结构，降低融资成本。截至今年上半年，恒大期末平均融资成本下降至7.69%。
??国泰君安研报指出，债务置换和永续债工具的偿还将显著提高恒大盈利能力，恒大2017年到2019年的毛利率将维持在28.3%左右。
??关于未来负债率水平，恒大提出明确要求，资产负债率方面，2017年底的目标是下降到67%左右，2018年末目标是下降到60%左右，2019年末目标是下降到55%左右。净负债率方面，2020年6月底目标是下降至70%左右，并在未来长期维持在该水平左右。
??据恒大发布的最新公告显示，引入第三轮战投，恒大大幅度提升净利润水平至1650亿元，2018年至2020年分别为500亿元、550亿元、600亿元，较早前的888亿元的承诺利润提升近一倍。
??从降负债目标与利润承诺看，恒大转型决心强大，但同时也承担了较大的业绩压力与风险。恒大能否实现目标，有待时间的检验。
