??图片来源：视觉中国?
??11月12日，南京本地媒体报道称，楼市不妙了——8000元/平方米的低价盘只卖出约50%，一周内南京七家楼盘开盘，能卖完的只有两家。
??但就在报道出来的当天，河西板块十个楼盘即将领到销售许可的消息，立刻反转了降温的信号。
??如果有后悔药吃，南京可能再也不想搞一次“十盘齐开”了，这一举动让南京背负了巨大的舆论压力。但这一“热销”效果，可能正是政府最初想要的结果。甘蔗哪能两头甜呢？
??这是一个史上从未有过的“盛大场景”，约1.5万南京人每人手握几百万元银行存单、拎着小马扎排长队登记摇号，抢购3000多套房子。
??所有跟钱有关的数字，都在牵动着敏感的神经——每平方米均价约3.5万-4.5万元；要提供至少200万元的指定银行存单进行验资；认购当天要缴纳50万-100万元不等的定金；十个楼盘首付一律八成，四五百万元的现款，大部分楼盘要求要在三天内付清；十个项目推盘的总货值达150亿元。
??如此严苛的条件没有把购房者吓退。“倒挂这么严重，不买就是傻。”一名购房者说。一年多来轮番升级调控，南京楼市的热度却在年底冲上了顶峰。
??这是一个有点魔幻的结果。
??在南京河西某楼盘开盘现场，购房者排起长队政府控制节奏
??蜂拥买房的直接原因是供需失衡以及一二手房价倒挂。
??新盘实施限价，一二手房价格倒挂的情况，在南京存在已久。比如，一年多来，河西南新房价格都被严格控制在35000元/平方米，比二手房单价少了近万元。
??政府方面也十分清楚情况，于是在年底酝酿了一个大招：十盘齐开、首付八成。
??“政府的本意是想低调点：首付八成，就应该不会有那么多人来买了吧？放出十个盘，供应量大了，就应该不会疯抢了吧？结果一切恰恰相反，反弹力太惊人了！”一名南京房地产界资深人士对界面新闻记者说。
??在高首付驱离了一部分炒房客的同时，改善型需求的饥饿程度远远超过想象。
??从12日起，南京江女士一家人的精神状态就像坐过山车。那天，她的女婿突然发现，河西有十个楼盘快要开了。
??今年5月开始，江女士有笔卖掉老房子的钱一直静静躺在银行账户里，他们想在河西置换一套学区房。
??11月16日，江女士带着匆忙准备好的购房证明、银行本票等材料，排了6小时的队登记上了佳兆业城市广场的摇号资格。她之后看新闻才知道，竟然有4300多人去登记同一个楼盘，中签率只有8%。
??江女士这种匆忙准备的行为，被视为购房者里的“学渣”。“学霸都已经随身揣着材料等开盘好几个月了。”一名南京房地产业内人士说。
??紧张、忐忑，直播摇号的那天，江女士眼睛都看酸了。
??但就在不抱希望的时候，她竟成了8%中的一个。女儿女婿激动得深夜都睡不着觉——第二天，他们将像领大奖一般，去售楼处认购。
??开盘时，一名信贷客户经理到处递名片拉客户，却几乎没有收获。“有钱人真多啊，八成首付，也没有人要贷款吗？”他自言自语地感叹。
??这句话被旁边一名购房男子听到，他接话道：“你不知道我们都等多久了，钱啊，早就准备好了。”
??南京河西，一对选完房的夫妻爬上施工围挡远望自己的房子，久久不离去
??河西是南京最热门的板块，价格也高，对应的是这座城市里有住房改善需求的购房者。很多人冲着学区而来，佳兆业城市广场、五矿崇文金城等大热楼盘，其学区是南京外国语学校河西初级中学及其附属小学，这意味着孩子将来能入读南京最好的学校之一。
??“河西的改善型项目已经有好久没有推盘了，无论是初级改善型还是高端改善型。这次的河西十盘里，有项目甚至已经被拖成了现房销售。”一名熟悉南京市场的地产内部人士称。
??对于这些改善型买家，八成首付不是难事，卖掉旧房子进行置换，资金就有了着落。
??既然是供需出了问题，在限价的同时，政府为什么不能早点加快、加大供应？
??“楼市整体增长太快会被问责，政府为了稳住全市均价，实行平衡策略，放一个低价盘的同时，放出一个高价盘，当市场上没有那么多低价盘来维持平衡时，高价盘就被压下来了。”上述人士透露。
??到底是政府压制了高价盘出货，还是开发商在限价情况下不愿意推盘？一名业内人士解释称，主要原因在于政府的节奏，当然也有楼盘觉得现在价格太便宜了，不愿意卖，即便已经达到了预售条件，却没有出卖的冲动。他预计，今年全年南京楼市的消化量仅有600多万平方米，仅为去年一半。
??投机难挡
??“房住不炒”已成为大基调，但在南京这场盛宴里，投资客、炒房客的身影依然不少。
??“一二手倒挂，导致存在足够的套利空间。套利空间必然催生强大的购买力。”前述人士表示，首付八成导致几乎无法利用杠杆，但他认为仍有较高比例的买家在投资投机。
??在五矿崇文金城开盘现场，一名中年女士穿着驼色大衣、挎着LV包，在紧张兮兮的众人中显得气质从容。她表示，自己是来买房投资的，想买的就是170平方米的大户型，在幸运地摇到号以后，由于需要在三天内付清八成首付，她马上联系了闺蜜一起合伙投资。
??在过去一贯的买房逻辑里，170平方米这么大的户型并不抢手，总价低、容易脱手的小户型，或者布局合理的中等户型，往往是最先售完的。
??但现在在南京，越大的户型越抢手，开盘现场，不断有人互相询问：“170平方米的还有吗？”
??购房者围成一圈，讨论大户型还剩多少套
??对于大部分投资客而言，他们不差钱，户型越大意味着“赚”得越多。
??“300多万元对于投资客来说，在朋友圈很容易就能筹措到，更何况在开盘前，南京有大量过桥公司在对外借款。”一位业内人士称。
??王欢（化名）是记者碰到的一个投机客——他摇到了两个楼盘的认购资格。在此之前，他向父母、姨妈、表妹、公司领导都借了钱，凑足了900万元，登记了三家楼盘。
??但高昂的首付、新购房三年内不能出让的规定，却限制了他炒房的步伐。
??于是王欢想到了一个新招。他在网上叫卖自己摇到的房号，一口价40万一个；由于房号登记身份不可转让，他便称自己可以帮忙代持三年，找房产中介担保，在持有房产证三年后过户。
??王欢做着一个美梦：动用900万资金三四天，卖掉两个房号共计赚80万元。
??找他咨询者众，不过由于代持风险巨大，直到两个楼盘临近开盘，王欢还是没能将房号卖出去。
??记者碰到的另一个投机客查理（化名），则在到处吆喝他的新生意：帮没有了房票的投资客办理购房证明，每单一万元。
??尽管整个购房流程已经被政府管得密不透风，那些想赚快钱的人，在利益诱惑面前，仍在费尽心机寻找缝隙。
??限价反思
??为什么南京楼市能一直保持如此大的热度？
??经济学家马光远这两天发表的一篇热文《南京疯抢房子的真相》批判了南京的限价措施。他认为，限价不仅仅违背的是价格规律，其危害是全方位的。马光远说：
??“真正应该限价的不是高端楼盘，而是普通人买的中低端楼盘。中端楼盘应该限制，低端楼盘应该严格控制，这才能让普通老百姓(56.150, 0.59, 1.06%)买得起房子。你限高端楼盘和普通老百姓没有任何关系，所以这样的政策只是为温度计的指针服务的，不是为‘房子是用来住的’这个政策服务的。 ”
??对于马光远的评论，一名南京房地产资深人士表示，可以认同一半，也就是限价违背了价格规律，限制了市场自身的调节功能，是一个难以长久的措施。
??这位人士和马光远看法不同的一点是，他认为南京目前不仅仅对高端盘限价，而是高中低端全部被限价了，是分层次、分阶段的系统性限价。
??他说：“今天刚开的低价盘，同样需要排长队登记。这样做并非没有好处，在过去的一年里，房价基本没涨，给一些没上车的人足够的喘息时间和上车机会。在限价的前提下实行摇号，已经是最大的公平，否则房子可能都被关系户买走了。”
??该人士还认为，限价有效地延长了南京房地产市场的景气周期，如果没有这个政策，南京可能已经像周边几个城市一样，温度渐凉。
??现在河西十盘的购房者，已经基本交齐了八成首付。几百万元花掉以后，很多人都在问：未来会升值吗？能赚多少？大家都不希望自己买在顶峰。
??“只要是长周期的持有，比如持有五年，到时候应该会达到财务成本和潜在收益的平衡。”一名南京业内人士表示。
??不过，他称自己并不会去进行这样的投资。“资金的时间成本太长了。”但他也承认，“对于大多数老百姓来说，只有买房才是最稳妥的了。”
??让人印象深刻的是，佳兆业城市广场开盘那天，江女士和女儿仅拥有1.5分钟的时间选定一套房。如果考虑时间超过1.5分钟，则视为自动放弃购房资格。
??而五矿崇文金城的开盘现场气氛更为紧张，到了午饭时间，很多人只敢去路边摊买一个鸡蛋饼，就赶紧折回打探消息。该楼盘仅允许登记购房者一个人进内场选房，不得有人陪同。
??中午吃饭时间，许多购房者选择吃一个鸡蛋饼果腹
??“这就是花四五百万买房子，比去菜市场买青菜都不如，买把青菜还能有时间挑一挑。”一名购房者感叹。
??来买房的一对小夫妻，也只能进去一人。被报到号码时，老公紧张得想小便，但忍忍还是克服了一下，走进了那道铁栏杆之内。
??他走到10米开外时，老婆突然对着他的背影大喊：“老公！祝你好运！”
??停顿了一会，她又喊道：“老公！选房的时候别磨磨唧唧的。”
??而她的老公仿佛没听到一样，在寒风中哆哆嗦嗦地走进了售楼处，没有回头。
??这些场景像极了一年多前的深圳或北京，但现在，一线城市的楼市已经冷静下来。曾经“房价四小龙”之一的南京，却能一直保持热度长达一年多，究竟是政策“治标不治本”，还是这届南京市民真的特别爱买房呢？
