??随着二胎政策的放开，城市中等收入群体的日益壮大，改善型群体的购房需求不断升温。受到房价高企和限购、限贷等政策的影响，“以房换房”正成为改善型购房者的必然选择。而在各地楼市调控政策密集出台的当下，尤其是在土地市场全面走向自住房化的今天，供应端不断萎缩，一些高端改善型商品房和别墅类产品迎来供不应求的稀缺态势。
??在2016年“930”新政实施后一年内，北京普通住宅市场成交量大幅下滑，而别墅项目却持续热销。业内人士分析认为，在北京“新总规”的影响下，未来别墅类产品将日益紧俏，一墅难求，而随着北京房市不断企稳，在接下来几个月中或将迎来购房的“窗口期”。
??调控升级 一线城市成交量全面萎缩
??距离去年“930”新政出台已经满一年。自“930”调控以来，楼市经历了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”以及“购租并举”“租售同权”的时代。据不完全统计，截至目前，全国已经有超过100个城市或县区发布各种房地产调控政策近200次。
??在调控政策全面升级的情况下， 2016年10月以来，一线城市的成交量受到政策影响，普遍成交量齐跌，降温明显。据国家统计局数据，2017年1-9月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市总计成交1836.52万平米，同比下滑46.35%。
??就北京而言，据北京市统计局数据，今年1至10月，北京商品房销售面积为607.3万平方米，同比下降51.4%。其中，住宅销售面积为402.8万平方米，同比下降44.4%。
??据中原地产研究中心统计数据显示，今年前10个月，北京新建住宅成交量为20550套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅高达50.6%。10个月时间，新房仅成交2万套，可谓跌幅显著。
??中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去一年，北京楼市调控政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控，市场逐渐适应，进入低谷徘徊期，预计后续市场将继续在低位运行。
??热点区域 高端改善房供不应求
??在住宅成交总量不断萎缩的同时，北京别墅市场的成交量却仍然活跃。亚豪机构市场研究部总监郭毅指出，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%，但2017年的别墅销量刷新了此前的历史记录。
??根据中原地产数据显示，2016年，北京别墅市场共成交8262套，超过了前三年的总和，占商品住宅总销量的17.4%，创造了历史新高。
??这一趋势在2017年得到了延续。今年1-8月，北京有146个别墅项目签约，共计3550套，而供应量只有2606套。而从实际库存看，当下北京只有6000多套的可售量，远远供不应求。
??从成交量来看，截至目前，北京别墅类产品的销量超过商品住宅总销量的20%。从成交金额来看，北京1-8月楼市整体成交金额为1144.52亿元，其中别墅类成交金额为385.7亿元，占比近34%，而根据北京市建委公布的数据显示，2013年这一占比数字仅为9%。
??据经济日报-中国经济网记者了解，以朝阳区为例，在2017年1-10月期间，朝阳区的新增普通住宅和别墅的供应套数仅为163套，而成交量高达1169套。“这就意味着朝阳区每出1套住宅或别墅，即有7人产生购房需求，供求比仅为1:7，呈现出供不应求的态势。”有业内人士分析。
??根据云房数据研究中心的数据显示，仅2017年10月一个月间，全北京别墅类产品成交量就达到了303套。相比火热的成交量，10月新增供应量却为0。
??为何在调控力度不断升级的当下，别墅类产品市场依旧火热？“信贷市场对于普通住房的影响较大，但实际上别墅市场本身和信贷市场的关系不大，很多购房者是全款购房。所以从这个角度看，类似的市场没有明显降温也是符合预期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
??有业内人士表示，对于将现有住房变现的改善型置业者来说，别墅满足了这类购房者家庭对于功能空间的改善需求，无论从单价和总价上都体现出了相对的优势。
??“新总规”下 别墅类项目临近“断供”
??从数据不难看出，虽然近年来别墅类产品越来越成为购房者热捧的对象，但随着住宅用地资源的稀缺，加之政策对于土地容积率的限制，别墅项目正日益紧俏。
??“在过去两年销售后，这类优质的低密度住宅土地库存数量明显减少。”张大伟表示。
??在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，今年9月29日，北京市政府发布《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，要求未来五年新供应各类住房150万套以上。根据计算，在150万套住房中，租赁类住房占30%，即45万套，产权类住房占70%，即105万套；105万套产权住房中，保障房占30%，约为31.5万套，商品住房占70%，为73.5万套；在商品住房中，中小套型商品住房、共有产权住房占70%，改善类住宅占30%，即为22.05万套。
??张大伟指出，未来北京供应的每10套住宅中，将有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。
??“根据新总规，可以推算未来五年中北京改善型住宅供应总套数为22万套，那么每年供应量约为44100套。”业内人士指出，以北京市朝阳区别墅产品为例，2016年别墅新增供应占商品住宅供应总量16.42%，2017年新增供应套数占比仅为1.67%。“假设供需比例不变，未来5年内朝阳区平均一年中的高端改善型别墅产品供应套数仅为144套左右。”
??“从近2年的土地趋势看，出现新增别墅用地的可能性不大。”有业内人士表示，从极低的供求比来看，北京别墅市场临近“断供”。
??房价企稳 买房迎来新一轮“窗口期”
??面对即将断供的别墅市场，张大伟表示，随着北京城市建设不断扩容，在京津冀一体化发展的背景下，北京向七环发展，五环已经能算得上是城市的核心区域。因此，处于“五环别墅带”上的顺义九章别墅、朝阳景粼原著等众多热点别墅项目凭借临近望京CBD等区位优势，成为今年房产市场上的热销项目。
??从地产营销人统计的数据可以看出，1-10月朝阳区的景粼原著位于冠首，且大大超越后面的排名。 为何成交套数和金额遥遥领先的只有景粼原著一个？龙湖地产负责人对经济日报-中国经济网记者表示，景粼原著所在的孙河板块是先规划后建设的低密墅区，区内将建设亚洲最大湿地公园，加之望京CBD北扩，聚集了一批风口企业，因此受到了购房者的热捧。此外，龙湖虽然一向以别墅产品而出名，但目前景粼原著也推出了132㎡的墅区三居洋房产品，具有优势的价格成为了改善型购房者的首选。
??“这些都凸显出了购房者在考虑改善型产品时，会从地理位置、居住环境、配套资源、户型空间等多维度来进行考量，而随着政策的不断收紧，未来市场上的优质产品将会日益稀缺。”业内人士指出。
??在政策的不断“加码”下，北京房价持续回落企稳，有部分购房者已经开始逐步结束观望，理性入市。同时，同策研究院分析指出，从今年年底到明年上半年，楼市将进入深度调整期，2018年面临销售目标压力的房企或将在春节前后主动降价。有分析人士指出，以上因素或将引领北京楼市在未来几个月内进入购房的“窗口期”。
