??文 | 时代财经 张常旺 “上海姑爷”罗康瑞大有将“瘦身”动作进行到底的意思：在相继将重庆天地、创智天地等项目变现后，瑞安再一次将大连天地送上了买卖席，接盘者是项目的合作方亿达中国。
??交易双方在11月14日晚间同时宣布了这一消息，大连天地的股东为富岸和亿达中国，两者分别持股78%和22%。而富岸为瑞安房地产、瑞安建业和亿达中国的合营公司，三者持有权益61.5%、28.2%和10.3%。
??瑞安房地产和瑞安建业均为罗康瑞旗下公司，是次交易过后，大连天地将悉数归属于亿达中国。这笔买卖涉及的价格不菲，总计44.6亿元。虽然交易能够给瑞安房地产回笼资金31亿元，减少净资产负债率5%，但出售事项本身将带来4.95亿元的预期亏损。
??图：瑞安集团主席罗康瑞（中间）
??大连天地是大连市2006年在香港招商引资成功的重点项目，三家企业原本计划联手在此复制上海新天地的模式，但兜兜转转近十年后，主导项目开发的瑞安选择了彻底退出，亿达中国将从该次交易中获得超过200万方的土储。
??瑞安房地产相关人士向时代财经表示，大连天地的出售依然是对轻资产策略的执行，“有助加快资产周转，加强现金流，并将本存锁于项目中的财务资源悉数释放出来，让资金可循环用于其他更高回报的新投资用途或发展机会。”
??瑞安在内地最值得说道的是上海新天地，其开创的旧改模式也成为日后这家港资地产商获取项目的“招牌”。
??瑞安旧改中的新天地均是打造融合中式建筑和西式文化的休闲街区，这种模式在开发上讲究商业物业先行，后销售住宅。因为前期的投入和运营，住宅项目往往能够获得很高的回报率。
??但这种模式并非无懈可击，前期商业物业对资金的沉淀十分考验开发商的财力，并且旧改拆迁成本较高，周期也长。瑞安在内地的发展曾受益于这种模式，但日后的缓慢也是受此钳制。
??因为模式使然，资产周转慢，负债较高是瑞安房地产过去发展中的弊病，以罗康瑞为主导的管理层开出的药方是“轻资产”，即将项目的部分股权或成熟物业出售给资金方、大型开发企业，以此实现现金回流，释放资产价值。
??以罗康瑞2014年初重新回归前后为节点，瑞安房地产在过去四年已经完成十余起出售，仅在今年，就相继将重庆天地、上海创智天地项目的部分股权出售，同时在瑞虹新城项目中引入了国泰君安。据时代财经不完全统计，自2013年末开始，瑞安房地产累计处置的资产总额约355亿元。
??这些接盘者中不乏万科、碧桂园这样的龙头房企，但更多是以险资和基金为主的资金方。时代财经了解到，在成熟的物业出售后，瑞安并不是完全退出，其还将在项目中继续担纲物业管理的角色。
图：瑞安房地产近年来的出售动作
??瑞安房地产一系列的瘦身动作最大的诉求是加快资产周转，降低负债率，这也是罗康瑞眼中瑞安这些年发展缓慢的症结。在相继出售一些非核心资产后，瑞安房地产在2015年的周转率由此前的9%上升到18%。不过，其净资产负债率依然高达81%，它的目标是要在2017年底将负债控制在50%左右。
??瑞安房地产的调整效率并没有达到罗康瑞的预期，以至于在年中的业绩会上，这位年近七旬的老人不断自责。“我当然对自己是很不满意的，虽然大家看到瑞房是有调整转型，但事实上，速度是不够的，效率我也是不满意的，所以我们现在继续有管理架构、人员调动等动作。”
??大力通过出售商业物业加快周转的瑞安房地产眼下正面临着销售物业增长乏力的烦恼。今年前9月，瑞安房地产合约销售和资产处置额为116.1亿元，相较去年同期下滑45%。除去出售重庆天地进账的41.33亿元，瑞安房地产前三季度的物业销售额仅为74.77亿元，去年同期则为195.95亿元，下降幅度达62%。
??时代财经获悉，瑞安房地产今年可供销售的物业体量并不大，其年初披露的全年可供销售及预售的住宅物业仅为32.93万平方米，包括上海翠湖天地隽荟、瑞虹新城、重庆天地、佛山岭南天地和大连天地。
??在未进行土储补充及做出有效的调整前，这种销售乏力的局面或许还将持续很长一段时间。瑞安房地产2017年中期报告显示，在其1170万方的总土储中，可供销售的住宅仅为313.7万平方米。据粗略估算，除去已经出售的大连天地，瑞安房地产目前的住宅土储约为230万方。
