??对于燕郊楼市来说，今年的冬天来得比以往更早。新房无供应、二手房成交价格大幅下滑的同时，成交量也陷入低谷，在投资客纷纷离场中，燕郊的楼市正在进入调整期。二手房跌幅普遍超过1万元/平方米，环比高点跌幅超过四成，廊坊市限购政策升级，加速了楼市的下行。在业内人士看来，优越的地理位置使得燕郊楼市拥有很好的价值基础，调整只是要将泡沫挤破。只是，在上一轮“暴涨”中进场的投资客和中介公司们恐怕就难逃这次寒冬了。
??新房 新盘绝迹
??去年一路上扬的燕郊楼市，今年趋于沉寂。在近一年的时间里，燕郊新房市场基本处于停滞状态。一位在燕郊从事房产营销工作近十年的业内人士称，因毗邻通州的区位优势，燕郊一直是环京置业的热门区域。去年，廊坊限购升级之前，以燕郊为首的环京区域就出现了一轮“跳涨”，房价接连“破两万”、“破3万”，涨幅甚至高于北京楼市。那时，燕郊新房市场一片繁荣。“可是今年想卖都没什么项目可卖了。”该销售人员如是称。
??今年，燕郊几无新项目入市，即使部分项目有房源，却没有在售的动静。近一年的时间里，燕郊新房市场繁荣不再，北京商报记者实地调查发现，去年门庭若市的燕郊“售楼一条街”，如今门可罗雀，过半的房地产项目展厅处于停业状态，此前“销使”在街边拿着一沓楼盘宣传页热情介绍楼盘信息的情况也不复存在。
??在亚豪机构市场总监郭毅看来，燕郊新房市场停滞的一个主要原因在于，近两三年时间里燕郊土地市场的“断顿”。早些年，燕郊土地市场大体量供应，如今开发进入尾声，同时，近几年燕郊土地市场基本停供，上述两点导致燕郊新房市场供应稀缺。
??郭毅进一步表示，燕郊土地“断顿”与城市整体规划有关，河北省“北三县”的城市规划与北京城市副中心的规划关联更紧密，燕郊更多地承担了“产业”和“人口”的配套关联任务，从整体来看，燕郊土地出让的卡死，是燕郊重新定位、重新规划的过程，这也意味着以往粗放管理、通过大规模土地出让来获得城市发展资金的方式，已不再适应新时期的燕郊定位。
??近一年的时间里，燕郊新房市场的停滞导致购房需求流向二手房，这也是燕郊二手房市场迅速发展的重要原因。不过，存量房市场交易主导楼市，意味着楼房的价格起伏波动更大。
??二手房 热炒项目下跌过万
??如上述所言，二手房市场已经成为燕郊楼市的主力军，如今的二手房市场表现更能反映出燕郊楼市的现状。北京商报记者调查发现，燕郊二手房交易量大幅萎缩，单价普遍下跌超过1万元/平方米，环比高点跌幅超40%。
??以代表性楼盘首尔甜城为例，一位负责该项目二手房交易的中介门店经理告诉北京商报记者，去年末，首尔甜城新房价格一路炒高到近4万元/平方米，二手房均价最高也到过3.7万元/平方米，小户型的单价甚至超过4万元/平方米。如今，首尔甜城二手房均价已经一路下跌到2.1万元/平方米。
??首尔甜城可以说是燕郊房价涨跌起伏的代表，目前，燕郊的二手房小区价格都在下跌，普遍下跌幅度都超过1万元/平方米。福成上上城三季的价格已经跌到1.8万元/平方米，此前最高的时候该小区价格也超过3万元/平方米；燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万元/平方米之间，而这些小区二手房最高价均超过3.5万元/平方米。
??在中原地产首席分析师张大伟看来，燕郊二手房的价格基本是从之前的3万元左右/平方米跌到2万多元/平方米，跌幅最大的有接近腰斩的。主要原因在于，燕郊楼市的投资比例过高，在过去两年时间里，房价从8000元/平方米涨到了3万多元/平方米，是全国涨幅最快的区域。在楼市调控政策下，特别是严格执行三年社保的限购，导致需求基本全面萎缩，投资者踩踏效应出现，投资客为了变现，只能大幅度降价。
??郭毅也认为，限购执行严格，燕郊购房客群大多是承接北京外溢需求，这些客户很难获得购房资格。一直以来，燕郊吸引了一大部分投资客群，在房源财富增长后，二手房市场挂牌房源量增加。需求衰减，供应增加，供过于求的现状导致二手房价格下跌。
??据了解，今年6月，廊坊住房限购政策再次升级，外地户籍且未在当地缴纳三年社保的人员不再具有买房资格，已缴纳三年社保非本地户籍人员限购一套住房，当地户籍居民最多只可购买两套，且首次购房首付款比例不低于30%，二次购房首付款比例不低于50%。
??投资客 抛售价不抵房贷
??限购升级、投资客离场、供过于求是燕郊房价下跌的几个主要原因，其中，投资客抛售则在一定程度上加剧了燕郊房价下行。
??上述中介门店经理介绍称，上月末，他们店面成交了一单首尔甜城的房屋，业主以250万元将房屋出售，而业主当时购买时的价格达到380万元，价格跌幅接近四成，而他的贷款额度为260万元。该门店经理进一步称，业主并非自住，因着急用钱不得已抛售燕郊这套房产。短短半年时间内，燕郊二手房价格跌幅超过1万元/平方米，这也让许多高位买房的小业主心情焦虑。
??与价格大幅下滑一致，燕郊二手房市场成交量也出现大幅下滑。据上述中介门店经理表示，燕郊二手房市场成交量的大幅萎缩，也导致部分二手房门店的关停以及经纪人的流失。据他介绍，燕郊区域二手房门店关店数量已有数十家之多。
??“如今燕郊楼市是在回归理性的过程，这一轮投资客离开后，对于燕郊楼市来说，会增加自住比例，也利于燕郊楼市健康发展。”张大伟如是说。
??易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于燕郊来说，当前燕郊房价下跌幅度较大，但很难说价格真正回到了过去几年的水平，其实是剔除此前价格猛涨的泡沫。对于燕郊楼市来讲，这段时间也是难得的调整期，更利于燕郊楼市长远发展，也能够让购房者有充足的时间进行置业思考。
??在经历此轮高空跳水后，未来的燕郊楼市会走向何方？严跃进表示，燕郊楼市遇冷，主要原因在于限购政策升级，经过一段时间的政策沉淀，燕郊楼市成交量会逐渐企稳回升。
??在郭毅看来，随着北京城市资源向燕郊外溢，燕郊城市功能升级、配套更加丰富，会夯实楼市价值基础，燕郊楼市价值支撑会逐渐稳定。预计在未来两到三年的时间里，燕郊房价会逐步趋于稳定。
