??【编者按】在房地产市场高速发展的十余年里，每年的9月、10月都会迎来一波销售高峰，被行业称为“金九银十”。然而在“五限”调控政策的背景下，今年市场上新房源紧俏，成交量严重缩水。从各方统计数据看，今年“金九银十”的成交量无论是同比还是环比，均出现大幅下滑。今年以来，在精准调控和住房租赁新政的影响下，房地产市场的发展不断趋于理性。业内人士表示，一旦调控政策效力持续释放，未来传统意义上的“金九银十”等“旺市”现象或将不复存在。
??房地产行业素有“金九银十”之说，购房者也往往会选择“十一黄金周”集中看房、购房。从过往经验看，市场大多会在9、10这两个月迎来一波销售“高峰”。于开发商而言，“金九银十”也往往是年底冲刺业绩的最佳节点。
??然而，在限购、限贷、限售、限价、限商等“五限”的调控背景下，今年的“金九银十”较往年明显降温。11月9日，易居研究院发布的全国50城住宅成交数据显示，9、10两个月总成交量同比下跌30.3%，而一线城市成交面积更是创下了2008年以来新低。
??记者在上海楼市调研时发现，部分楼盘甚至处于“无房可售”状态。
??多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在“房住不炒”的大背景下，楼市调控全面铺开，同时监管机构严控违资金违规进入楼市、住房租赁市场政策利好不断，多重作用致房地产市场明显降温。
??金九银十黯然褪色
??易居研究院数据显示，其监测的覆盖全国4个一线城市、16个二线城市和30个三线城市中，9、10月两个月住宅总成交面积4542万平方米，较去年同期6513万平方米下降30.3%。而10月份上述50个城市新建商品住宅成交面积仅为2275万平方米，同比下降29%，已经连续8个月出现下跌。
??分城市看，一二三线城市成交面积同比大多显著下滑。上涨城市仅有8个，涨幅超过2位数的有5个，其中北海以125%的同比涨幅位居首位；下跌城市超过41个，跌幅超过2位数的有38个，其中张家口以85%的同比跌幅位居首位。环京、环沪、环广深区域城市成交均大幅下滑。
??中国指数研究院数据也显示，10月份各线城市同比环比均出现下滑，而一线城市降温尤为显著。北上广深4个一线城市10月成交面积约180万平方米，同比下滑56%、环比下滑40%，而上海更是以58%的环比跌幅领跑一线城市。
??易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者，去年“930”楼市调控潮以来，各地纷纷出台楼市调控政策，针对性地因城施策稳定了楼市，合理引导了市场预期，楼市趋向平稳理性。此外部分城市更严格的预售证审批制度导致推盘较少，监管机构打击消费贷以及房贷利率的上浮，抑制了投资、投机需求，多重作用导致成交的明显下滑。
??《每日经济新闻》记者前期在上海实地调研多个楼盘时也发现，部分楼盘在“金九银十”因“无房可售”显得冷冷清清。在静安区中环附近某楼盘营销中心内，置业顾问向记者表示，目前该楼盘仅有少量总价近2000万元的叠加别墅在售，中小户型的公寓产品因还没有拿到预售证而无法销售。“主要还是因为备案价的原因暂时拿不到预售证。”上述置业顾问告诉记者。
??年底中小房企或以价换量
??在国内房地产市场进入到白银时代后，市场竞争更加激烈，在“强者恒强、弱者渐弱”的生存法则下，房企之间的竞争日趋白热化。
??10月31日，克而瑞发布的《2017年1~10月中国房地产企业销售TOP100》数据显示，千亿房企达到12家，其中碧桂园、万科、恒大稳坐榜单前3，三家企业前10月销售额均超过4000亿元。而融创10月当月实现销售金额439亿元，前10月实现销售2484亿元，同比增长142%，排名也随之上升至第4位。
??与龙头房企规模快速扩大不同，更多的中小房企依然面临较大的市场压力。
??《每日经济新闻》记者梳理发现，今年前三季度，合生创展、深圳控股、瑞安房地产、朗诗绿色地产等多家房企的销售业绩出现了明显下跌。其中合生创展前三季度销售金额为60亿元，同比下降20%；深圳控股销售金额102亿元，同比下降43%；瑞安房地产销售金额为74.8亿元，同比下降62%；朗诗绿色地产销售金额为129.5亿元，同比下降43%。
??此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出现盈利下滑甚至亏损。如大名城归母净利润为6.57亿元，同比下滑17%；广宇集团为1.29亿元，同比下滑19.5%；中航地产和中交地产则分别出现0.72亿元、0.26亿元的亏损。
??克而瑞上述榜单也显示，与去年末相比，前10月有12家房企跌出百强榜单。克而瑞认为，跌出百强榜单的12家房企大致有3类：项目布局集中、2016年单项目销售规模较大的房企；逐渐降低内地投资的港资房企；部分项目被收并购后，操盘项目数量和对应业绩减少的房企。
??进入四季度，随着调控的持续深入，对房企特别是大部分中小房企而言，将承受较大的业绩和回款压力。同策研究院首席分析师张宏伟认为，进入四季度，随着销售压力的加大，部分房企或项目有可能选择以价换量，通过降价快速出货。
??赖勤也认为，随着调控的持续推进，投资、投机需求正逐渐被挤出市场，市场观望情绪较强。四季度房企将承受较大的去化压力，部分中小房企将在年底面临着以价换量加速回款的压力。
