??作为楼市传统销售旺季“金九银十”，开发商们相信，这段时间房子是最不愁卖的。但今年北京楼市可谓摇身一变为“铜九铁十”，而北京通州区域尤为明显。
??《中国经营报》记者近日走访北京通州多个楼盘发现，受成交量下降的影响，不少开发商推出精装修交付、赠送阳台花园等增加实际使用面积、首付分期等方法增加卖点促销，甚至称可以公司名义购房绕过限购政策购房。
??易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发商类似做法，说明房企为了卖房主动降低了姿态，但另一方面购房者也需要警惕，很多看似合规的促销手段其实是违规的，比如个人以公司名义购房就是政策明令禁止的。
??“银十”北京楼市成色不足
??记者通过多次实地看盘了解到，今年10月北京楼市并不如往年火爆，多个楼盘看房的人寥寥无几。以记者实际走访的通州台湖区域为例，在售楼盘包括首开万科城市之光、阳光城·京兆府、银河湾等，区域项目比较集中。台湖区域一地产中介人员向记者坦言，“去年这个时候每天有接待不完的客户，而今年则冷清多了，一方面是因为好项目太少了，一方面是因为大家都在观望政策。”
??根据克而瑞数据显示，今年10月北京预估有11个项目入市，其中新盘仅有3个；今年9月，北京只有9个住宅项目入市。对此，克而瑞数据分析评论，北京住宅市场供应低迷已成常态，楼市金九银十成色不足，全靠老项目支撑，后市仍不容乐观。
??根据中原地产研究中心统计数据显示，今年前10个月，北京新建住宅成交量为20550套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅高达50.6%。
??严跃进认为，北京十月楼市交易数据下滑幅度比较大的原因主要有两个原因，一方面楼市供应量不足导致市场交易难以提振，另一方面严格的楼市政策有利于市场降温，尤其是改善型购房需求购房需要八成首付，影响了市场的交易。在过去一年中，北京楼市政策发布密度创造全国历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。
??据悉，作为北京限购最为严格的通州区，早在去年8月就出了规定，在北京市严格的限购政策的基础上,还需要执行由区一级政府出台的限购政策，购房需提供通州区的3年缴纳社保或个税证明。
??开发商称可以公司名义购房
??受北京楼市成交量大幅下跌和通州严格的“双限”政策影响，不少开发商主动想办法帮助购房者绕过购房资格，让购房者以公司名义购房。
??首开万科城市之光的一名销售主管告诉记者，目前在推的是城市之光项目高端叠拼豪宅产品，面积约150~270平方米，分上中下叠。购房者可以注册新公司后以公司名义购房，且可以按40%~50%的总房款贷款。但必须要是新注册的公司，且月流水需要是月还贷金额的两倍。为此，记者多次联系首开万科城市之光相关负责人了解详情，截至发稿尚未收到回复。
??银河湾的销售告诉记者，台湖银河湾是由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司开发，是目前通州区唯一有90平方米以下住宅供应的项目。目前项目在推的楼盘有主力户型为53平方米一居、90平方米精装修三居，均价在7万元左右。销售表示，购房者可以注册公司购买，且可以贷到总房款的40%。
??在通州次渠附近的一中介人员告诉记者，以公司名义购房是通州“双限”后比较常见的方式，从注册公司到有流水记录，至少需要一个月。该中介人员还表示，如果真是为了买房注册公司，他可以推荐专门的代办机构。
??多手段促销增加卖点
??在北京楼市整体成交下滑的环境下，开发商为了增加卖点，主动降低姿态，推出精装修交付、赠送阳台花园等增加实际使用面积、首付分期等方法促销。
??首开万科城市之光的一名销售告诉记者，购房者在签订合同后可以一年交齐首付。另一名销售主管则表示，首付分期是随政策变动的，目前具体首付分期方法还需要公司领导讨论后决定。
??“房本面积只有200平方米左右，使用面积可达到300平方米。”记者了解到，通州豪宅大多有类似的促销话术，多个项目采取赠送阳台花园等增加实际使用面积的方法销售。严跃进认为，赠送面积从短期看是利好购房者的，但实际上交付房屋以后可能会衍生出一些新的问题，比如赠送面积可能无法落在产权证上。
??此外，记者还了解到，通州叠拼豪宅普遍采用签70年和50年的双合同模式购房，其中地下室部分签50年的合同，其他部分签70年的合同，销售解释这是为增加小区容积率，增加实际使用面积。
??王玉臣告诉记者，一般别墅豪宅的出售，地上地下部分大多是在一个合同中完成的。在同一个合同中，地下作为地上的附带部分，所占的价格构成是比较低的。而这种双合同的方式实际上是将地上部分和地下部分人为分开，并对地下按照住宅的标准进行装修和设计，在出售时分成两个部分分别签署合同，无形中提高了购房者的购房价格，提升了开发商的利润空间。“另外，住宅的年限一般是70年，其他性质的建筑一般是50年或40年。既然地下室部分签50年的合同，说明地下室的规划用途肯定不是住宅。而且，严格按照国家规范，地下室也不能作为住宅使用。”王玉臣提示道。
