??【编者按】多重调控的重压之下，房地产市场已步入“青铜时代”。尽管如此，随着“大力发展住房租赁市场”一声令下，超4万亿规模的租房市场迎来了它的春天。面对“冰火两重天”的楼市现状，传统房企忙着转型，在大数据、技术、人工智能等方面得到迅猛发展的电商巨头阿里、京东却正式宣布进军房地产。
??本已“危机四伏”的老牌房产电商，在面临京东正式走向房地产电商的创新之路上，是墨守成规还是借鉴效仿？由于房地产有不同于其他行业的“实物”属性，线下也是房企和房产中介的制胜关键。
??分切万亿租赁住房这块大蛋糕，电商的租房模式能分到多少？尽管阿里已率先在8城试点推出“信用租房”，但多数房产中介的态度依然乐观。
??当前，房地产市场面临调控重压，有的房企“变卖”资产转型轻资产，有的则把目光瞄向海外，试图在全球进行资源配置。有不看好的，自然也有看好的。今年8月，阿里巴巴与杭州市政府签订协议，共同打造全国首个“智慧住房租赁平台”。而京东也紧随其后，于10月中标北京租房监管平台项目，并在其电商平台“卖房”。
??梳理发现，阿里、京东其实早在数年前就已在房地产领域有过试水。但在当前楼市调控升级之下，两大电商巨头不谋而合相继“触”房，加速布局房地产市场，是来搅局？亦或是创新？
??●阿里、京东纷纷“触”房
??尽管调控重压下的楼市已进入“青铜时代”，但在“房住不炒”的背景下，住房租赁市场却迎来红利，两大电商巨头顺应形势先后切入住房租赁领域。
??《每日经济新闻》记者梳理后发现，阿里、京东两大巨头在切入住房租赁市场前，就已通过布局产业地产、商业地产等方式，涉足房地产市场。
??如阿里，2014年8月，淘宝携手万科，宣称“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”；2017年4月，阿里宣布在北京市延庆区打造总占地18万平方米的天猫小镇，此举也一度被外界解读为阿里进军商业地产；2017年8月，阿里与杭州市政府签订合作协议，打造全国首个“智慧住房租赁平台”；2017年10月，旗下支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，免押金、租金月付的口号引起市场不小震动。
??如京东，2014年“双11”期间，联手远洋集团首次尝试互联网营销；2015年6月，联手万科等43家开发商推出千套特价房；2017年8月，以38.9亿元拿下北京亦庄经济开发区一商业用地；同年9月又与东莞市政府签署战略合作协议，将投资300亿元建设人工智能产业新城。而截至2016年底，京东已在全国15个城市拿下近6000亩土地。
??近日，京东又加速了其在房地产业务上的布局。先是于9月成立房产事业部，后又于10月公布房地产战略，宣称要在5年内成流量、线上交易量“双料冠军”。
??“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量，这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“特别是在当前一些城市楼市成交低迷的情况下，通过阿里、京东流量的导入，线上线下结合，既能帮助开发商以更高效、低成本的方式定向获得目标客户资源，还能帮助购房者更便捷地获取房源信息，而阿里、京东还能实现流量变现，这是一种三赢的局面。”
??●电商巨头的流量变现
??《每日经济新闻》记者在京东商城APP上发现，其房产频道提供“普通住宅”“别墅”“商业办公”3类产品，提供全国22个城市的房屋购买等服务。而京东方面透露，目前其房产频道已有82家开发商和35家服务商入驻，涉及项目2027个。
??而阿里旗下的支付宝则主要提供租房业务，目前该业务覆盖全国8个城市，提供“整租”“合租”“免押金”服务。不过，《每日经济新闻》记者也注意到，在阿里旗下淘宝网上还有一个名为“极有家”的家装O2O平台，该平台不仅提供“装修”“居家”等产品，还覆盖了全国97个城市的楼盘。
??其实，从京东、阿里目前提供的房地产业务来看，不管是卖房，还是租房，都与传统开发商或房产中介的模式有着明显区别。
??“阿里、京东目前做的更像是在开发商和购房者、房东和租客之间搭建一个平台，可以让双方更高效、快捷地对接，并辅以大数据、人工智能等技术手段，极大地减少各方的时间等成本。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者。
??阿里巴巴于8月17日发布的2018财年第一季度财报显示，其中国零售平台上年度活跃消费者达到4.66亿，移动月度活跃用户更高达5.29亿。而京东于8月14日发布的2017财年第二季度财报也显示，其过去12个月活跃用户数为2.583亿。
??“每年新房市场十几万亿的交易额，电商平台最大的资源就是流量和消费者的消费习惯等数据。电商平台如果能从新房市场分杯羹，在资本市场又是一个很好地将流量变现的‘故事’了。”赖勤说。
??●创新还是搅局？
??阿里、京东这些电商巨头布局房地产业务，是创新？还是搅局？
??多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，阿里、京东更多还是以“新零售”或“无界零售”的思维，依托自身在大数据、人工智能，特别是在流量导入等方面的优势，在开发商和购房者间搭建某种沟通的“平台”，并将电商平台的流量导入到地产板块。阿里、京东并不会与开发商在传统开发领域产生业务竞争。
??中科院城市发展与环境研究所所长助理李学锋也向《每日经济新闻》记者表示，像阿里巴巴这样有巨大平台和海量数据的互联网巨头，其介入住房租赁市场是有天然优势的。但如果产品和服务做不好，附加值做不上去，很有可能刚开始热闹，但到最后平台流量很难导入到地产业务板块，难以形成有效需求。
??而京东房产业务相关负责人在房地产业务上线发布会上也明确表示，其房地产业务不会涉及房地产开发，主要扮演服务商与平台商的角色，即在线上吸引开发商入驻京东平台进行售房。而京东此前搭建的家装等资源，也可直接嫁接到房地产业务中，形成卖房到装修的全链条。
??上述业内人士也认为，房地产交易大额、低频的特点，决定了电商仅能实现“线上拓客和下定”的功能，购房流程依然只能通过线下解决。大额交易一直都是电商难以突破的瓶颈，目前来看，房产电商只能起到“线上引流、线下导流”的作用。
??在“房住不炒”的大背景和调控重压之下，阿里、京东等电商巨头在房地产领域的探索，又会给房地产行业的发展带来什么影响？会不会重新定义房地产市场现有的“游戏规则”？显然这些都应该引起房地产从业者的关注和重视。
