??导读
??分析认为，10月推出的楼市政策中，从“房住不炒”，住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。中央已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。
??作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。据统计，10月全国共有25个城市发布有关房地产调控政策34次，其中鼓励租赁相关政策有近20次。
??如10月31日，北京租赁新政正式实施；同时，北京市住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。10月30日，广州发布《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》；广州市住建委还出台了《广州市房屋租赁合同网上备案规则》和《广州市住房租赁合同》（示范文本），明确租赁期间，出租人不得单方面上调租金，要求房屋租赁合同必须在窗口或网上备案，对于逾期不补办登记备案手续的，最高将被处以1万元罚款。太原等城市也发布了租赁政策。
??中原地产首席分析师张大伟认为，10月政策的最主要特征是，从“房住不炒”，住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。对于房地产调控而言，租购并举是长效机制的重要内容。而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
??租购并举持续深入
??今年5月，国家住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。如对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励签订长期租赁合同等。
??依据住建部指导精神，各省市加快出台有关租赁住房政策。比如，广州近期首次明确：广州市租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米，并严禁群租房；规定单套住房改造不得加建厨房和卫生间，禁止“房中房”；严禁单位宿舍、住房租赁企业经营“胶囊公寓”。
??在北京市近期发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中也进行了全方位规范。其中包括“强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应；建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务；明确住房租赁行为规范；加强市场主体监管。”
??除了政策上规范租赁市场，各个城市租赁地块供应也在加速。中原地产研究中心统计显示：截至目前，全国已有超过10个城市出让了租赁类土地，供应超过8万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市开始加速供应租赁土地。
??北京已经成交超过25宗土地中，部分70年持有出租房面积达136万平方米，大约能提供租赁房源2万套（其中4宗为100%持有，其他为不同比例配建）。叠加后续挂牌的土地，北京租赁土地累计年内供应有望接近200万平方米。
??自今年7月上海成交首宗居住用地以来，截至目前，上海已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。11月还将有10宗租赁住宅地块成交。
??深圳市土地房产交易中心也公告称，将于11月10日以挂牌方式公开出让A811-0323宗地的使用权，该宗地最大特点是租赁住房和商业用房在出让年期内全年期（70年）自持。杭州的首宗租赁住房用地则是在10月27日成功出让，国企杭州市城东新城建设投资有限公司以底价45390万元竞得，折合楼面价5049元/平方米。10月11日，广州一口气出让了6宗土地，其中位于黄埔区科学城的KXC-K1-9地块是广州挂牌出让的首个“全自持”地块，同时也是广州首个摇号地块。
??张大伟指出，从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。
??土地与金融端突破口
??近期中央层面对房地产行业重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出要加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，让全体人民住有所居。
??对此，中金公司分析员张宇认为，租赁住房将成为建立“长效机制”的重要着力点。限购等抑制需求的政策只是短期调控手段，解决住房问题的关键在于增加有效供给、优化住房供应体系。从广州强调 “租购同权”、北京推出共有产权住房到12个城市进行租赁住房试点，显示出中央已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。
??张宇表示，“多主体供应”即是要打破以政府和房企为单一主体的传统住房供应体系，鼓励住房租赁企业、机构、村集体等参与到住房供应体系中；“多渠道保障”则是通过发展租赁住房、共有产权住房等方式丰富公共住房体系，从而真正建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的多层次住房制度。据其测算，中国当前租房人口接近2亿，对应租赁住房市场规模达年均1.1万亿。
??不过张宇同时指出，政策落地须在土地和金融端予以突破。租赁住宅用地的大量供应将对地方政府的土地出让收入形成巨大冲击（经测算政策采用城镇建设用地供应租赁住宅须牺牲6000亿土地出让金，占其土地出让净收益的六成），而集体建设用地可成为增量供应的突破口。同时，租赁住房前期建设投入大、回报周期长，应加大对建设主体融资的支持力度，发展REITs等资产证券化工具，建立和完善金融配套体系。
??目前金融支持方面已有重大进展。10月23日晚，保利地产发出《关于租赁住房资产支持专项计划挂牌转让获批》的公告，其作为发行人的“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”收到上交所无异议函。专项计划将采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元。
??兴业证券分析师阎常铭认为，推进租赁住房资产证券化，保利地产、招商蛇口等央企必然发挥示范带头效应。通过REITs打开融资渠道和退出途径，也为租赁企业扩大资产规模提供了空间。世联行这样的长租公寓龙头，凭借与龙头企业多年的良好合作关系，在租赁行业未来前景广阔的时代背景下，必然也将在资产运营端取得快速发展。
