??“房住不炒”深入人心，限购限售全面铺开，这时候有些房产就浮出了水面，多打着“不受政策影响”“可以过户”的旗号吸引购房者。然而，天上不会掉馅饼，想要获得财富，就得“撸起袖子加油干”；如果投机取巧、图小便宜，最终往往会吃了大亏。
??小产权房
??狭义的小产权房指的是之前的村证房，这类房产大家耳熟能详，指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。但一来没有土地证，无法办理不动产登记证，后期确权会很麻烦，二来集体土地所有权在村民手里，后期如果卖方反悔，是完全可以追回房产的，之前也有多起相关报道，买方无一胜诉。
??这里笔者还要提及广义上的“小产权房”，即，所有没有取得住宅土地证的开发项目：
??1、五证不齐的项目。在房地产如火如荼发展的时候，很多开发商抢地开发，监管部门也是睁一只眼闭一只眼，毕竟房产市场最热的时候，先斩后奏最终的结果是一样的；然而，程序不正确结果正确的时期已经过去了，如今各地严控建筑开工数量，严控房产库存，“先斩后奏”未必好使了。于是，当年轻信销售“现在便宜是五证不齐，齐了价格立马涨，转手就是赚钱”这样的话术，买了五证不全的房子，现在追悔莫及；更可怕的是，一些小开发商的资金链，等不起各种手续，出现了断裂，最终楼盘合法了，但开发商跑了，工程烂尾了。
??有人说，政府总会协调的。是的，老百姓的问题，不会解决不了，但时间的损失谁来买单？举个例子，2013年，100万买了“非法”的大房子，拖到了2017年，终于复工建设；但试想如果2013年买合法的房子，即便面积只有“非法”房子的一半，但在2016房价上涨时，就已经获得了收益；错过这一轮周期，未来只能是长久的等待了。
??2、非住宅用地的项目。一般指的是商业用地上盖起的住宅，通常称为“商住房”。这类房产，通常是商水商电，价格高于住宅；不能迁入户口，没有入学等配套功能；公摊面积比住宅大，得房率低。
??最重要的，今年北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，而且无法跟银行申请房贷，必须全款。
??特殊政策限制的房子
??这需要购房者时刻关注政策，对于房产的限制。比如此前有房企拿了限价地，十年不得交易，比如北京近日推出的共有产权房。这种房子价格会明显低于同地段、同品质的商品房，但买到以后，再想脱手，就发现没有那么容易，甚至是不可能的了。
??房龄较大的二手房
??买二手房时，一定要首先考虑房龄，再看其他因素。因为二手房房龄太老，会对很多方面造成影响。
??比如，贷款。二手房贷款，不看地段看房龄，超过30的二手房，几乎是不会批30年贷款了；在贷款紧张时候，被拒也是很有可能的。
??很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。
??首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。
??其次，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题；国内房屋寿命在50年左右，倒不是说超过50年大厦崩塌，而是说超过一定年限，各种问题就会频发，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，都会影响房屋的价值。
??总之，买房不易，多留心眼；如果没有深耕过房产交易市场，或者是人生第一套住房，那么最好还是通过正规渠道，买合法的房产；如果说手上资金紧缺，那么不妨搭着“租售同权”的东风先解决了居住问题，至少在当前的调控下，房价难有暴涨机会，这给刚需购房者留出了喘息和思考的空间。
??刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
