??笔者之前撰文，分析“金九银十”的营销性质大于规律性质，还有很多人不信。但现在数据出来了，就会有很强的说服力。
??以往，十一小长假，通常都是看房比较集中的时段，但今年大家更热衷于堵在高速上。数据表明，2017 年 10 月 1 日至7 日，全国 25 个重点城市新建商品住宅成交面积为 131 万平方米，而去年同期这25个城市的成交面积为 237万平方米；今年交易量同比跌幅为44%。
??更惨淡的是上海，黄金周期间，全上海市新建商品住宅成交面积仅1.97万平方米，环比下跌88.75%，同时创造了近7年的新低。此外，二手房成交量与9月低水平相比，也没有出现明显变化。
??而且，金九也没有闪闪发光。在9月份，北上广深四大一线城市成交量为172万平方米，同比大幅下跌61%。二三线城市的成交情况大致相似，包括成都、武汉、佛山等在内的24个二三线城市，成交量为2131万平方米，同比下跌46%。其中，包括杭州、郑州、长沙、合肥、福州、厦门、青岛等热点城市，同比降幅则达到40%～80%之间。
??房子不是用来炒的，楼市必然分化
??我们说，“金九银十”就是业内约定俗成的一个说法，就像“双十一”一样；如果非要牵强附会什么原因，也无非是经历了炎热的夏季，走向了收获的秋季，消费心理上说也是到了“花钱买点什么”的时候了，而且年底银行重在回款，贷款审批慢，十月也就是一个冲量开始的时期。
??更重要的是，今年的所谓“金九银十”与往年还有根本上的区别，那就是在“房子不是用来炒的”精神下，楼市调控严苛程度史无前例。因此，在房价高企时，市场情绪敏感，稍有波动就会出现起伏；市场交易在调控之下，无论是房产销售政策，还是房贷政策都进一步缩紧。此外，前期房价上涨超出了一般购房者的购买力，市场观望情绪严重，购房者更关心房价是否有松动的空间。
??十月是否是抄底好时机呢？
??买房的时机，并非看“金九银十”“红五月”之类的噱头，而真正要从租金回报率、投资回报率、市场趋势，人口增长率等市场因素，结合房地产投资原理去研判市场，从而找到最佳的买入点。从现在的形势看，今年你买的便宜，未来可能会更便宜；今天你买下开发商九牛二虎之力才卖掉的房子，未来你若想套现，恐怕用出洪荒之力也卖不掉了，这又如何实现盈利呢？最终抄底反而掉了老底。
??而且，在“市场稳定”是调控的主要基调下，期盼楼市暴跌也是妄想；十月份楼市的走势既难以逆势上涨，也不会断崖下跌。不过，对于部分房企来说，在市场交易持续处于低位的情况下，可能会给购房者留出更大的议价空间，这个机会很可能在年底或者明年上半年出现；对于刚需购房者来说，确实是一个观望、议价的好机会。
??刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
