??经济观察报 谢敏敏 上海报道
??如无意外，碧桂园（02007.HK）的第一个长租公寓项目将于今年底在上海亮相。
??操盘团队是碧桂园集团上海区域公司。目前碧桂园旗下有多个区域公司在推进长租公寓业务，但上海区域的成绩走在了前面。此前，上海区域宣布成立长租公寓管理部，着手搭建组织架构，上海区域客户关系总监蔡红梅担任长租公寓业务负责人。
??经过数月的推进，目前碧桂园上海区域在宝山、嘉定、虹桥等地均有长租公寓项目陆续落地。“有的在做前期的装修，有的在前期定位阶段，希望今年年底至少推出来一个。我们是在地产平台逐步孵化这个业务，所有人都在为它服务。”碧桂园集团上海区域总裁高斌对经济观察报记者说。
??以上海区域为首的区域公司在一线城市试水长租公寓业务的背后，是碧桂园集团进军该类业务的新尝试。在今年8月底举行的中期业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌就透露，碧桂园目前已围绕一线城市区域，在不同的组织架构里设立了长租事业部。他还强调，碧桂园会积极介入租赁市场，同时也希望在政策的支持下，长租业务可成为公司业绩发展的一个新的增长点：“因为不是每一个城市的租赁市场都是一样的，我们根据市场的特点总结出适合当地的租赁市场计划。”
??但是高斌坦承，集团对长租公寓业务目前还是保持一种探索的态度：“对于运营模式、盈利模式、系统性的平台规划都在构思之中。”
??碧桂园的第一个长租公寓，是上海西虹桥项目。在该项目之前，高斌带队看过诸多一线城市的长租公寓项目：“尤其是到深圳看了一个项目，我说如果我住在这会生病，太拥挤了，一个屋子仅限于一张床，然后一张桌子还在床下面。一个房间应该就是你的家，应该有休息区、工作区等。”
??基于保证品质和舒适度的考虑，西虹桥项目的套内面积约为30平方米，加上公摊面积共计40平方米，设置了4个公共区域，包括休息区、工作区、厨房卫浴和晾晒区等。该项目约有400间房源，一二楼均配置了公共服务空间，还专门设计了一个400米的环形跑道。由于项目距离虹桥枢纽站仅1500米距离，定位面向上海虹桥区域的上班族白领，高斌团队还考虑将来接入社会资源从而解决短距离的交通接驳问题。
??高斌表示，目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，他给团队的考核指标是：不亏钱就是赚的。至于出租率，他要求是开业至少出租8成房源，理想状态则是维持在9成到9.5成，尽量减少一些房源的浪费，从而压缩成本。
??除了碧桂园，万科、龙湖等大型房企此前都纷纷涉足长租公寓领域。从大环境看，现阶段房企做长租公寓均处于纯粹投入阶段，距离盈利还有一段遥远的距离。
??高斌算了一笔账：如果房企是租赁其他物业进行改造后再对外出租，一般租赁期限是15年，一套公寓的面积是40平方米，考虑租过来的成本，如果是3块钱一天，这套公寓一个月租赁成本是3600元，然后加上装修、折旧、人工、平台管理等成本，一套单位装出来大概花费6万多元，在前五年或者前十年，平均一年开销1万元，一个月又差不多要增加1000元的成本，所以一个40平方米的单位，每个月正常的开支大概为5400元左右。而这个数字，差不多和市面上很多长租公寓的最低租金水平持平。“到目前为止基本上大家的项目都是处于平价状态，相对来说没有太高的盈利，因为这块业务是新的，我们也在慢慢摸索。”高斌说。
??如果企业选择出租自持物业，成本将会更高。“比如青浦的地价3万多，建造起来后开发成本4万多。如果是租出去的话，每个月也就能出租两三千块钱。如果是做60平方米公寓，开发成本将近300万元，一年的财务成本对应要24万元，一个月的成本是2万块，实际上你只能租2000块，成本和回报差了10倍，这个是商业模式上的一个悖论。”高斌表示，尽管如此，碧桂园获取长租公寓的方式是多元化的，除了租赁外面的物业，对其进行改造后再对外出租，还会考虑自持物业租赁、合作等模式。
??尽管短期内盈利的可能性较小，高斌仍然认为，房企做长租公寓的优势巨大：“和一些品牌运营商平台最大的不同是，地产公司的资金实力雄厚，毕竟是租的不是买的，一个月花个五六百万的租金，这个一般的开发商还是能够承受得了的，但是对于像我们市场上经常能见到的品牌类公司，他可能就支撑不了，可能就会卖一部分股权。此外，房企在产品营造方面的专业度、对于成本的控制和集采优势都十分明显。”
??对于房企来说，另外一个痛点是寻找房源。“因为城市空间是相对有限的，这块的房源开拓还是很紧张的，毕竟你需要那么大的规模和合适的位置，而且一租就要好多年。”高斌说。
