??自“3·17”以来，北京房地产市场由“火爆”开始进入下行通道，尤其是在这个昔日的“金九”，多组同比数据显示，本轮调控效力已经显现。
??根据中原地产方面统计数据显示，9月北京新建商品房成交162.24亿元，而去年同期，这一数据高达594.99亿元。具体到居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房），今年9月北京楼市居住类产品共成交130.36亿元，而去年同期成交金额为510.97亿元，跌幅达74.5%。不过4.2万元/平方米的成交均价，相比去年9月的3.6万元/平方米有所上涨。
??不过，如果仅从环比数据来分析，9月份北京楼市的成交增长情况还是相对比较明显。其总体成交量环比8月增加428套，成交金额增长了3%。而居住类产品的成交量环比8月增长了812套，成交金额增长6%。
??值得注意的是，从整体成交情况来看，市场上的产品基本以90-120平方米的改善型户型为主，销售均价也大多维持在5万元/平方米以上的水平。比如位于丰台的北京金茂府成交均价高达9.52万元/平方米，套均价更已达到2133万元/套。而位于五环、六环之间的华润未来城，其均价也高达6.1万元/平方米。除此之外北京城建(15.300, -0.07, -0.46%)海梓府、中粮天恒天悦壹号等在9月市场上表现较好的项目产品也均以大户型改善需求为主。
??“据我了解，华润、招商的住宅项目销售得都不错，现在单价在13万元以上的项目可能存在一定的销售难度。如果单价控制在10万元以内，产品比较好，户型面积也不大，对市场来说还是有些吸引力的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。
??对此，亦有分析人士认为，目前北京市场已基本是改善型需求占主导的市场，随着房价的高涨，刚需已基本被分流到“共有产权房”为代表的带有保障性色彩的政策性住房中去。大量的自住房（共有产权房）进入市场，在提供了中低端供应的同时，也起到降低市场预期，稳定住房价格的作用。
??■ 新盘
??8个老项目中7个现房或准现房
??“3·17”新政后，北京新房市场呈现出明显的降温趋势。亚豪君岳会统计数据显示，2017年10月，北京住宅市场预计将有11个项目入市，其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个老项目，以及和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展(7.660, 0.07, 0.92%)·璟悦府3个纯新盘。
??新房推迟入市，供应低迷
??进入2017年以来，北京住宅市场月度开盘量基本都在10个左右，即便是以往销售旺季的“金九银十”也未有改观。从10月北京住宅市场预计11个入市项目特征来看，8个老项目当中现房或准现房多达7个，记者了解到，推迟入市已成为今年普遍现象。
??对此，郭毅认为，一方面是由于信贷收紧带来的需求受限，成交低迷使得项目入市积极性下滑；另外去年延续至今年取证难的现象也使得大量项目被迫由期转现。另外，调控政策对于取证的限制，除去价格封顶之外，“不高于前期销售价格、不高于周边产品价格”也是条件之一。一些业绩压力不大的老项目选择蛰伏，而对业绩有要求的项目则开始寻求在提升产品配置的前提下突破价格限制，加精装、加科技等硬件的升级也导致了上市项目量的减少以及供应周期的延后。
??“高价地项目”依然取证难
??值得注意的是，从纯新盘方面来看，“高价地项目”取证难的问题依然存在，其中和光尘樾项目为2015年拿地，楼面价5万元左右，项目所在区域房价基本在10万元/平方米左右，该项目也一直在积极取证当中。
??不过，记者了解到，随着租售并举的房地产长效机制开始建立，房地产市场的调控方向也逐渐发生变化，北京楼市对于预售的管控也在逐渐放开。亚豪机构的统计数据显示，继8月5个“8万+”项目取证之后，9月截止18日，已取证的6个住宅项目中，中信墅、观承别墅、景粼原著三个项目均有楼栋取证价格超过8万元，而地处五六环之间的棠颂别墅的取证价格也接近8万元。
??对此，郭毅分析，随着这些项目的成功过线取证，大量高价项目也将进入排队取证通道。不过基于整体市场价格的控制，虽然取证价格的天花板有所松动，但是总体放量仍将受到限制，预计到2017年底整体市场供应总量难现起色。
??■ 预期
??调控持续四季度难乐观
??对于市场在今年最后一季度是否会回升，绝大部分人士对此表示不乐观。
??“目前北京无论一手房还是二手房的成交都非常的差，商办市场几乎处于停滞状态。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“四季度楼市会继续出现下滑，因为限购、限售，特别是贷款的收紧会极大地影响楼市。”
??亚豪机构市场总监郭毅分析指出，为了楼市企稳，政府会对楼市进行相对稳定和长期的控制，以后调控会呈现出整体性调整，以维持某种平衡。如果入市的低价共有产权房较多，就会在高价商品房的预售证发放方面松一下，但绝不是单纯的放宽或者收紧。
??同策咨询研究部总监张宏伟也认为，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。所以在今年第四季度，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现松动。房企会因为业绩，个别楼盘会出现主动“大幅降价”，楼市普遍性的小幅降价将开启。
??“而对于第四季度房企是否会冲刺业绩，就要看房企自身对于项目的价值判断和其全盘战略考量。”郭毅表示，如果房企需要冲刺业绩，就需要在取证价格上进行一定的让步。否则可能选择等待时机。
??中原地产首席分析师张大伟亦表示，本轮调控逐渐开始影响市场，对房地产企业来说，压力逐渐开始体现到销售数据上，房地产销售增速持续收窄。
