??【编者按】新存量时代的到来、政策鼓励加上市场需求巨大，一时间，“风口”、“春天”等字眼充斥长租公寓市场。目前，市场上长租公寓参与者主要有四类：开发商类、中介类、酒店类和互联网创业公司类。他们正全力跑马圈地，力争率先形成规模以占先机。
??不过，许多在一线城市工作的人们发现，即使是租售并举、重租轻售，他们很可能还是住不起现在的长寓。那么，各一线城市的长租公寓当前的价格水平怎样？究竟应该定价多少，才能最大程度地平衡租房者的收入与租房能力？
??近两年，作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平？如何定价？带着这些问题，《每日经济新闻》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现，部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高，但依然保持着较高的出租率。
??●租金普遍高于周边个人房源
??易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。
??与国际部分城市租金相比，北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示，美国房屋租赁网站统计显示，纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%，澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。
??那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？
??《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓，对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研，以还原长租公寓的真实租金水平。
??以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例，其租金在5688~6788元/月，而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。
??对于公寓租金如何定价，乐乎青年社区创始人罗意坦言，公寓租金定价最大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。
??万科泊寓相关负责人也曾表示，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例，其周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现，泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费，其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。
??在上海，记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。
??以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例，该店房型主要为12~31平方米的一居室，最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近，面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓，租金为3860元/月，其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月，周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。
??在深圳，长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在3000~6000元/月。
??18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言，目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高，但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。
??综合多地调研情况来看，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，工资水平在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。
??易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者：“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。
??●房租偏高仍现“一房难求”
??尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高，但品牌长租公寓的出租率却很高，甚至出现一房难求的情况。
??记者在调研时发现，北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房，建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现，而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。
??在上海，万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里，而且距离最近的地铁站超过3公里，但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动，泊寓超过700个的租户中，仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样，目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间，而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。
??深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说，深圳运营门店17家，筹备开业门店10家，房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上，目前就横岗店和万众城店还有少量空房。
??吴丹也表示，18Plus公寓目前共约1350间房，出租率达90%，而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的；桥头店就是在南山上班的青年为主；天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。
??之所以出现“一房难求”状态，《每日经济新闻》记者也从租户严先生那里找到了答案。
??“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家，说起自己的租住经历，严先生很是无奈，“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”
??严先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，有的还有厨房和健身房，租金虽然高，但能免去许多烦恼，为什么不选长租公寓呢。”
??在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言，长租公寓的价格虽然比市场要高，但是综合对比环境和服务，这个溢价可以接受。
??找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。
??●加大租赁住房供应能否降房租？
??值得注意的是，近两个月以来，全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场，尤其是8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源，又有利于加大租赁住房供应，对稳定房屋租金和房价具有积极意义。
??“不管是租购同权，还是租房落户，这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者：“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”
??长江证券在此前的一份研报中预测，2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套，租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。
??从供地来看，上海近期先后推出十余幅租赁住房用地，并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套，占新增住房总量的比例超过40%；深圳近日也提出在“十三五”期间，拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。
??链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受《每日经济新闻》记者专访时表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。
??赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分，长期来看，对平抑租金，引导租金和房价回归理性具有重要作用。
