??8月的珠海，亚热带气候表现得淋漓尽致，骄阳似火，但缕缕海风轻抚中的青山绿树、蓝天白云却是很多城市所无法拥有的景致。
??从2016年开始，这个滨海城市就屡次进入全国70个大中城市房价涨幅top10，均价超越一线城市——广州。国泰君安在一份研究报告中提示，港珠澳大桥通车后，珠海将成为全国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市，怎么想象未来的经济发展空间都不为过，与港澳之间的房价差距还有望进一步缩小。
??“珠海是全国房价最高的二线城市，限购政策的严厉程度在全国也是排行前三，仅次于北京、上海。”8月19日，在位于珠海金湾区的时代山湖海兼得售楼部，销售组长王英仕告诉中国房地产报记者，自从4月份珠海出台史上最严限购令以来，房地产项目的客流受到了明显的阻拦性影响，有些熬不住的小开发商已经开始调整价格，但公司并没有降价的打算。他们坚定看好珠海的未来，“港珠澳大桥年底通车，香港到珠海只需要半个小时。珠海的房价只有港澳的几分之一，还是价值洼地。”
??胡志宜，合富辉煌珠海公司市场部经理，来珠海已经10年了，在这期间，珠海房价整整翻了4倍。“外地购房者的占比在10年间也增长了一倍，大部分都是以投资为目的。这一次的限购政策，主要就是限制外地购房者。”
??刘鹏（化名），是珠海某房企的管理层。“晚上9点多从机场回来，路过金湾区，那么大片的楼盘，亮灯的房子没几间。珠海楼市的投资占比高，空置率高。”刘鹏认为，珠海房价继续上涨的空间还是有的，但泡沫也是存在的。“楼市的前景完全取决于国家的政策，如果政策不放开，就算房价再有上升空间也没用。外地人没有资格买，没有流动性的资产是不值钱的。”本届政府的调控力度和思路都与过往不同，刘鹏告诉中国房地产报记者，政策放开的可能性微乎其微。基于这个判断，他打算转让掉横琴的一套房产。
??在刘鹏做出这个决定的同一天，有个客户还冒着烈日到售楼部，拉着销售人员问：“我在珠海已经有两套房，还能买么？”
??二线的地位，一线的房价
??8月19日，珠海，气温超过37摄氏度。位于珠海西南部的金湾区，房地产施工如火如荼，天气酷暑，路上甚少有行人，售楼部里则是另一番场景，人流不缺。时代山湖海·兼得项目销售组长王英仕正站在规划图前，给客户讲解粤港澳大湾区的规划利好。“横琴是国家的第三个经济开发区，与澳门一水之隔。横琴的住宅用地只有28万平方米，住宅供应无法满足未来人口的居住需求，需要周边板块来分担。”他表示，与横琴最近的是澳门，房价6万元~20万元/平方米，附近十字门商务区的住宅售价也很贵，大概在4.5万元/平方米。“我们项目到横琴有一条政府规划的金海大桥，从项目出发，15分钟车程就可以到达横琴，目前横琴最贵的楼价已经到7.9万元/平方米。我们这里现在只卖2万元/平方米，只是横琴三分之一的房价，还是投资价值洼地。”
??港珠澳大桥预计年底通车，届时珠海到香港只需30分钟车程，“而我们的房价只是香港房价的七分之一”。
??在珠海，每个在售楼盘，都会将港澳的房价当作珠海的对标。在外界看来，珠海只能算作三线城市，但珠海人认为二线城市更匹配这个城市得天独厚的地理优势。
??“珠海可以说是房价最高的二线城市了。”王英仕说。比珠海房价高的厦门等城市，在新的城市级别划分中，已经被归为准一线城市。
??早在2016年9月，珠海的房价就已经位列全国第七，赶超广州，同比涨幅高达40%。截至目前，珠海的房价依然稳稳地超越广州。2017年上半年，珠海全市住宅成交均价22802元/平方米，广州的住宅网签均价为16141元/平方米。
??以横琴的标杆项目之一——k2·荔枝湾为例，目前在售的产品均价已经高达5.3万元~6.3万元/平方米，最高单价接近8万元/平方米，和广州珠江新城的住宅售价不相上下。而在吉大片区，突破5万元/平方米的项目比比皆是。离澳门最近的拱北口岸附近，仁恒滨海中心的均价达6万元~6.5万元/平方米。
??从房价这个代表着城市竞争力的指标来看，珠海确实有不愿屈居三线城市的理由。
??调控力度对标北上，库存上升
??突出的房价表现给地方政府带来了莫大的压力，也直接催生了珠海史上最严厉的调控政策。2017年4月，珠海印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，升级限购政策。根据政策要求，全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。无法提供购房之日前在珠海连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房（含二手房）。通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房。居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。
??在珠海业界看来，5年社保和3年限售的要求已经堪比一线城市的调控措施，就严厉程度而言，仅次于北京、上海。
??“从前期调控政策来看，基本是广州深圳一调控，珠海就马上跟进。觉悟很高，按一线城市的标准要求自己。”珠海当地一位业内人士如此认为。
??胡志宜表示，从2016年珠海市场的量价来看，确实表现突出，这是导致政策加码的重要因素。“珠海房价涨幅在全省仅次于东莞排名第二，同比上涨接近4成，首次超广州均价水平。商品房成交量增速在珠三角城市里最高。”
??胡志宜2007年到珠海工作，至今已经10年了，“刚来珠海的时候，平均房价大概6300元/平方米，2017年上半年珠海商品住宅成交均价22802元/平方米，这10年期间珠海楼价整整翻了4倍左右。”
??跟很多高房价的城市一样，到珠海置业的客户一般都是带着自住+投资的目的。“10年前在珠海购房的外地客比例不高，大概1~2成，基本以本地客户为主。”但现在，外地客户在珠海购房的比例已经达到了4~5成。“大部分外地客在珠海置业以投资为目的，部分客户以半投资+半居住模式进行投资置业。”
??珠海的调控正掐中了外地客+投资的命门。“受政策影响，外地客没法购买，人流少了很多，附近有些小开发商熬不住已经开始调整价格。”王英仕透露。
??政策对市场的影响很直接，各项指标齐刷刷地下降。合富辉煌珠海公司的统计显示，上半年珠海网签成交下降约7成，住宅网签成交下降8成。上半年推货8098套，环比同比分别下跌14%和51%。成交3953套，环比同比分别下跌44%和68%，整体去化49%，环比同比均下跌35%。
??根据珠海中原地产的数据，截至7月底，珠海住宅库存量达到146.25万平方米，按近6个月去化速度，去化周期约10个月。在市场最火热的2016年，珠海的库存一度跌到50万平方米以下。库存的上升被认为是市场温度下降的标志和结果。
??收获房价 难得产业与人才
??调控引发的惨淡行情，并未正向传导至房价。目前珠海的房价都还是很坚挺，大部分品牌开发商都在坚守价格底线。赋予他们信心的是一个世界级的区域规划。在今年全国两会上，粤港澳大湾区被写入政府工作报告，正式上升为国家战略。2017年7月，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》签署，港珠澳大桥主体工程全面实现贯通。2017年底，这座世界第一跨海大桥将建成通车，届时珠海至香港的路程将缩短至半小时以内，实现珠海、澳门与香港的陆路对接，形成“1小时交通圈”。
??在广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆这9个湾区城市中，珠海的人均GDP仅次于深圳和广州。
??国泰君安研究指出，凭借地理优势和市场力量，湾区通常能形成巨大的经济体量。在政策和产业的支持下，粤港澳大湾区有望成长为下一个世界级大湾区。借助港珠澳大桥，珠海将建成珠江西岸交通枢纽城市，成为全国唯一一个与港澳陆地相连的湾区城市。这种独一无二的优势地位，怎么想象未来的经济发展空间都不为过，珠海的城市发展或将迎来全新的变局。经济的快速发展预计可带动区域房地产市场持续繁荣，珠海与港澳之间的房价差距有望进一步缩小。
??时代地产进入珠海已经有10年时间，年销售额从最初的10亿元提升到2016年的76.4亿元，占了公司总销售额的26%。这家公司85%的土地储备位于粤港澳大湾区，其董事局主席岑钊雄认为，这个湾区未来将是中国经济最繁荣、最活跃的地区之一。
??购买力被调控作用力抑制，但寻找可能性的反作用力也并未停歇。胡志宜告诉中国房地产报记者，珠海限购后开盘的商改住项目整体去化率在85%以上，而住宅整体去化率约40%以下，说明整体市场需求还是很旺盛，住宅板块被限制的需求分流到了商改住板块。“随着港珠澳大桥的通车，香港到珠海通勤时间约30分钟，出行方式及时间的改变，加上两地房价差，以及珠海宜居环境等因素，有很大可能吸引到香港客户前来投资置业。”
??也正是出于这种预期，来自河南郑州的鑫苑集团于今年7月份拿下了珠海一个项目。这个项目的最大亮点就是邻近即将贯通的港珠澳大桥，“随着港珠澳大桥的落成和粤港澳大湾区的全面建设，珠海将成为珠三角地区地理位置和经济地位的‘双料枢纽城市’，其巨大的发展潜力和前景成为鑫苑在此布局的战略考量。”在新闻稿中，这家地产公司如此表示。
??中国房地产报记者来到十字门中央商务区的某个在售项目，销售人员说，因为严厉的限购措施，珠海房价的快速上涨势头得到抑制，“去年最火的时候，有的项目早上卖1万元/平方米，下午就调价到2万元/平方米了。现在至少是平稳了，没怎么涨。”而且，因为政府限价，大部分楼盘的销售价格都低于开发商的目标价，“按照去年的计划，今年我们项目开盘是能卖到5万元/平方米左右的，但现在预计只能拿到3万元-4万元/平方米的备案价。”在他看来，现在正是入市的好时候，过去有超过半数的购房者是来自外地，现在只剩1/3，其中一半来自东北，一半来自港澳。“港珠澳大桥开通后，珠海的房价还会有一波涨势，现在有资格买的都是赚到了。”
??上述珠海房企管理层刘鹏（化名）对记者说，刚从外地出差回来，从机场回家的路上，看到了金湾区在夜晚黑灯瞎火的景象。“晚上九点多，亮灯的房间没几个。都是买来投资。”他相信珠海的房价还有上升空间，但也认为这样的市场有泡沫。“我看不懂楼市的前景，这完全取决于国家政策。”在市场和政策面前，他选择政策。“这一届政府的调控思路和力度与过去不同，沿用过去的思路可能会出问题。如果限购政策一直不放开，就算珠海的城市和经济发展得再好，没有流动性的资产也不值钱。”
??就产业而言，他认为横琴自贸区的功能被过度放大了，“横琴地方就那么大，能引入的产业始终有限。而那些产业对整个城市有多大带动作用也难以评估。”
??这种担忧并不是没有依据。一位在珠海工作的技术人士指出，珠海建市只有30多年，经济底子弱，自贸区名义上吸引了不少高科技企业和高素质人才，但实际上那些企业都只是在横琴注册，享受政策优惠，企业和人才都没有真正落户在岛上。
??问题还在于，三线城市的工资水平，一线城市的消费水平（特别是房价），已经使得珠海慢慢形成了一个阻碍产业人口流入的壁垒，就连在当地毕业的大学生，都舍近求远，宁愿到广州、深圳找工作。
??对所有类似珠海这样的城市及其政府来说，房价和产业，似乎都是一个两难的选择。这是一个致命的问题，城市的竞争力，任何时候都无法绕过产业与人才这两个要素。
