??以“棚改进入攻坚，房企大有可为”为主题的易居论坛日前在上海举行。今年5月24日，李克强总理主持召开国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。在当前土地资源约束趋紧的情况下，棚户区改造为房地产企业带来新的机遇。来自房地产开发企业、金融等研究机构的资深人士，围绕棚户区改造如何打好攻坚战进行了积极的探讨。
??会议认为，棚户区改造既是弥补历史欠账的民生工程，也是推进新型城镇化的重要途径，并且可以促进房地产市场平稳健康发展，身负三重历史意义。对此，华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳表示，棚改具有持久的意义，实际上贯穿中国房地产业发展始终。我国棚改经历了多个阶段，由被动转为主动推进。本届政府将棚改作为改善民生、促进发展的重要途径。实践昭示了棚改是房地产发展的重要组成，是新一轮城市建设中不可或缺的有机一环，也是民生改造的重要助推器。可以说将棚改提高到了一个新的高度，这也与习总书记提出的第一个百年脱贫目标紧密相连。
??全国棚改进入三年攻坚期
??论坛上，易居房地产研究院咨询中心总经理崔霁表示，自2005年以来，我国棚改工作取得积极成效，未来三年按照国务院常务会议提出的1500万套改造计划，到2020年全国棚户区改造工作将进入尾声，基本兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。经过十余年的棚改，商业价值高、易改造的地块已基本改造完毕，剩下的多为拆迁难度大，经济效益平衡难的地块，未来三年棚改是啃“硬骨头”，进入攻坚收尾阶段。
??棚改既是民生工程，又具备房地产投资属性，对上下游带动能力强，对投资的拉动作用大。根据住建部公布的数据，2016年600万套棚改房完成1.48万亿投资。按此规模估算，未来3年1500万套棚改房将带来约4万亿的投资。棚改货币化安置也是三四线城市去库存的重要推动力，预计2017年棚改货币化安置比例将升至60%，或将消化全国商品房库存面积3.1亿平方米，超过全国商品房销售面积的四分之一。此外，在当前房企“拿地难”的情况下，棚改也是房企曲线拿地，实现全国化布局和规模化扩张的重要路径。
??随着棚改进入攻坚阶段，房企面临的资金平衡风险、政治政策风险、增值收益风险、征地拆迁风险、规划控制风险、土地出让风险等也进一步加大，对房企综合实力将提出更高要求。未来房企可重点关注三个方面：一是向城市配套服务商转型，如万科等。二是向文旅、产业地产商转型，如开发特色小镇等。三是可关注保障性安居工程，将其作为房企一项稳定的业务来源。
??上海旧改经验值得借鉴
??上海二手房指数办公室执行主任梁志超谈及，上海以拆除棚户区、简屋、危房为主要目标的旧区改造始于1992年，当时提出完成市区“365万平方米危棚简屋改造”的口号，到上世纪末完成改造二级旧里以下房屋1200万平方米。新世纪新一轮旧区改造，中心城区二级旧里以下房屋仍有1700万平方米，十多年来以“拆、改、留”方式，并且扩大到成片改造，还包括成套改造、保留保护改造、平改坡、旧小区综合改造等。像新天地、中远两湾城等都是成功案例。上海城中村改造作为全国棚户区改造的创新探索，2014年启动。上海旧区改造惠及广大居民，其成功经验，是结合房地产开发，当时政府通过毛地批租将旧改地块出让给开发商，并且逐渐探索“政府主导、土地储备为主”的原则，建立起土地储备机制，分为市区联手储备和区级储备。而上海大规模的市政建设，高架道路、轨交、跨江海大桥以及世博园区等，拆除了大量的老旧住房，这也是贯穿旧区改造的重要机制。
??房企参与棚改因城施策
??中信建投研究发展部副总裁刘璐认为，房企参与棚改要分省市来看，除关注当地房地产市场外，也要密切关注高铁规划等基建建设、人口导入、产业规划以及国家层面的政策跟进等。我国上一轮三四线城市房地产需求爆发于2011年，当时政府通过限购限贷政策将购房需求挤到三四线城市，而现在则是通过棚改货币化安置来创造住房需求。2011年前后三四线城市释放的主要是当地高端人口的住房需求，是短期的，缺乏有效的人口支撑，而当前一二线城市人口已开始流向三四线城市，棚改货币化安置也将支撑起三四线城市农村人口的购房需求，购房需求将持续释放，预计将延续到2020年。
??新城控股总裁办经理鲁良明认为，每个城市的棚改政策、操作及进度各不相同，要想进入不同城市参与棚改必须“一城一策”进行专项研究和调研。如参与西安棚改的几个标杆性企业做法各不相同，如融创通过与当地企业天朗地产合作成立平台公司专门进行一级土地的收购；绿地则是把钱借给政府，由政府主导拆迁，然后再将土地交给绿地；世贸则是与西安当地企业签订战略合作协议，由该企业负责拆迁后，绿地再以一定价格回购，但当地企业仍保留一定股份，如拆迁出现问题该企业需负责解决。与上述企业不同，新城控股则更多关注如何获取二级开发的收益，我们认为进入一级开发风险较小的时点有两个：一个是土地可以一二级联动，比如西安；另一个则是政府财政紧张、本地企业缺钱，能够强有力的推进棚改。
??对此，易居房地产研究院咨询中心总经理崔霁表示，各地棚改规模的差异将直接影响未来房企作为棚改参与主体的发展空间。房企在考虑进入的省份时，应优先选择未来棚改计划量大、发展空间较好的省份。从未来三年棚改规模与2016和2017年的比较来看，大多数省份未来三年将进入到量缩攻坚阶段，如甘肃、山西、江西、海南、山西等省份未来三年的棚改开工套数不及过去一年的规模。与此相对的是，辽宁、云南、内蒙古三省份未来三年的棚改规模则出现较快增长，尤其是辽宁省，未来三年将进入棚改跨越式发展阶段。
??加快棚改进度实现最终目标
??万科城市战略研究院经理石小东表示，目前万科也在积极关注上海旧改这一领域。一方面上海去年提出建设用地“负增长”目标，要严控增量、盘活存量。“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里，可转工业用地和市中心旧改区域的存量土地将是房企在市中心获取土地的主要方式；另一方面是国家对棚改的支持力度不断加大，棚改推进速度明显加快。随着政策环境、网络环境的改善，使得居民货币补偿更加公开、公平，棚改相较于以往在拆迁时间上也更为可控，这对开发商来说非常重要。
??凯莱投资董事长徐宏峰则表示，从各地公布的棚改数据来看，到2020年将基本完成棚户区改造。但从棚改的实际推进情况来看，部分地区或有所滞后。在棚改货币化安置前，地方政府在建设指标、控详规划以及土地出让方面有较大的空间，可以采取“一事一议”的方式，房企参与棚改的难度相对较小。棚改货币化安置后，居民购房市场化程度更高，房企要面临来自竞争对手的激烈竞争，加上三四线城市市场需求弹性较小，风险较大，房企参与棚改要看准后再进入。总体来看，未来棚改仍存在较大的发展空间，一方面是棚改货币化安置比例不断提升，另一方面是政府、房企、居民都有棚改的意愿和需求。
