??在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场！今年7月18日，住建部、发改委等9部门专门就此下发通知。现如今，青岛也出台新规，从土地招拍挂环节约定房地产开发企业自持商品住房租赁的相关内容。
??8月21日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知》，对“全市招拍挂出让土地中房地产(000736,股吧)开发企业自持商品住房租赁”进行详细规定，从土地出让、合同签订、出租管理等方面提出了细化措施。《通知》明确提出，出现将自持商品住房擅自转让、“以租代售”或通过其他方式变相销售的开发商，将被纳入“黑名单”。
??合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者分析称，青岛出台的《通知》，将有利于避免开发商以自持租赁的名义拿下土地后，然后以其他方式变相出售。“比如有些开发商以自持住宅的名义拿下了土地，然后以几十年的名义将房子对外长期出租，实际上仍然达到了销售的目的。”
??也正因为如此，青岛下发的《通知》明确规定，开发商自持住房单次对外出租期限不得超过10年，开发商如果有以租代售的行为将被列入“黑名单”。
??单次租期不得超过10年
??青岛下发《通知》的目的，是为了切实做好该市招拍挂出让土地中房地产开发企业自持商品住房租赁管理工作，在土地招拍挂文件中明确要求企业自持商品住房用于出租的适用该《通知》。
??《通知》明确，在土地出让时，招拍挂文件中应明确规定“企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年”。在签订土地出让合同时，出让合同中应明确约定前述内容，企业应当按照合同约定出租自持商品住房。开发商自持商品住房首次登记时，不动产登记机构应在不动产登记簿和不动产权证书中记载“企业自持商品住房，用于出租，不得销售、转让或分割抵押”。
??开发商签订合同后，会不会在实际操作中耍滑头？比如以租代售，无限期对外出租……《通知》对此作出明确规定，房屋管理部门对企业违反合同约定，将自持商品住房擅自转让、“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”。在问题整改到位前，纳入“黑名单”的相关企业及其子公司、股东、股东关联企业不得参与青岛市土地招拍挂活动。
??在出租价格方面，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定，可优先面向符合该市住房保障条件的群体供应。
??该《通知》自公布之日起施行，有效期至2022年8月20日。
??培育发展住房租赁市场
??近年来，国家很重视培育和发展住房租赁市场，这也被认为是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措。为此，中央政府及相关部门此前已经作出部署。
??青岛市本次下发的《通知》中也明确指出，该《通知》是根据《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号，下称“153号文”）及相关法律法规规定作出的。
??经济导报记者注意到，“153号文”是由住建部、发改委、公安部、财政部、国土部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会联合下发的。
??“153号文”还指出，积极开展试点，选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。随后，有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁的试点。
??更侧重“托底”作用
??虽然青岛并未列入前述12个住房租赁试点城市，但其日前公布的房地产开发企业自持商品住房租赁管理相关规定显示，该市也在住房租赁市场积极探索。
??发展租赁市场被认为是楼市调控长效机制的重要一环。许传明认为，发展住房租赁市场跟之前的经济适用房、公租房等有相通之处，它们都更侧重于“托底”作用。对于那些买不起商品房或者刚进入城市工作的毕业生来说，租赁住房是一个较好的选择。
??许传明同时认为，租赁住房的需求者与一般商品房的需求者是存在差异的，对于大部分人来说，能买得起商品房还是会选择购买。“发展租赁住房是房地产市场调控的重要一环，但房地产调控需要组合拳，并不会一蹴而就。”许传明说。
