??自全国12个试点城市中的多个城市相继公布住房租赁试点方案后，8月22日，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》（以下简称《实施方案》）对外公布。
??根据《实施方案》内容，合肥将鼓励开发商、中介、物业开展住房租赁业务，组建国有房屋租赁公司，搭建住房租赁交易政府监管平台，并明确住房承租人享有的社会公共服务权利等。
??接受21世纪经济报道记者采访的多位业内专家表示，相比已经公布方案的一些城市来说，合肥的这个方案的很多提法还是比较谨慎的，为租赁市场发展勾画出了方向，但还要等实施细则等一系列的配套方案公布，政策效果才能进一步显现。
??合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，《实施方案》明确提出住房承租人享有义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生等社会公共服务权利。但并没有指出承租人的门槛，这就需要实施细则出台，才能进一步落实。
??合肥方面也提出，要出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见和配套政策，并做出了两步走的安排：到今2017年底前，合肥将组建市区（开发区）两级国有房屋租赁公司，全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设，完善市区两级租赁服务管理机构等；到2020年，基本形成市场体系、保障体系，基本建成住房租赁交易服务监管平台。
??主体侧重政府和企业法人
??在租赁主体方面，该《实施方案》侧重于政府主体和企业法人主体。对于个人出租，合肥将探索个人住房出租综合征收税率法。
??在政府租赁主体方面，合肥将组建市区（开发区）两级国有房屋租赁公司，并全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设。
??凌斌告诉记者，目前合肥市政府持有的公租房已经有好几万套，每年在公租房方面的投入使用量在上万套，管理还是由保障房管理中心进行管理，并没有交第三方运营管理。此次《实施方案》推出后，市区和开发区两级的公租房将放到国有房屋租赁公司进行管理，走的是社会化管理的路径。
??在安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌看来，租赁和购买在权利上不一样。过去租赁双方都不想去备案，现在承租人为了保护自己的权利，就会想备案，于是就需要有这样一个平台进行管理。
??凌斌指出，住房租赁交易服务政府监管平台启动建设，是想将自然人租房纳入规范化管理平台。但服务平台好建设，监管平台难建，因为监管平台还牵涉到税收。
??有业内人士预测，这个交易服务监管平台推出后，房租可能会上涨。原因是房东或将房租的税收转嫁到租客身上。
??在企业法人租赁主体方面，合肥将引入规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场；鼓励有条件的开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁等。
??在房源提供上，《实施方案》提出划转一批房源、建设一批房源、盘活一批存量房源。例如在盘活存量房源上，合肥将鼓励一批产权明晰、质量合格的存量房源进入住房租赁市场。
??凌斌建议，目前合肥商业用房，特别是商业综合体存在过剩，可以考虑将这块转化成租赁用房。
??仍需加大公共资源供给
??记者梳理2012年至今的人口数据发现，合肥一直处于人口净流入的状态。2016年末，合肥市常住人口786.9万人；2012年末，合肥市常住人口757.2万人。4年间，合肥常住人口净流入29.7万人。
??在这些流入人口中，以安徽省内为主。事实上，近几年，安徽采取的是做大省会的战略，很多资源都向合肥进行倾斜，皖北、皖南等地方的人都愿意到合肥来。
??“十三五”期间，合肥加大了交通建设力度，特别是高铁建设，成为八横八纵高铁交通枢纽中心城市。交通便利的背后，也提升了对省外人口的吸引力度。
??合肥综合性国家科学中心启动建设后，提升了城市的整体形象。在留住省内人才的同时，合肥也吸引了不少外来人才前来。
??李国昌告诉记者，在合肥新增的人口当中，大学及以上学历的人占比还是比较大的。因为这些省内学校的学生，如果没有到一线城市，安徽省内首选就是合肥。但这些刚工作的人群，虽然工资不低，但还没有积蓄，处于“夹心层”的状态。因此，通过租房过渡，是非常好的选择。
??有租客表示，最让他期待的是享受同样的社会公共服务权利。根据《实施方案》，合肥要求相关部门出台配套政策，明确住房承租人在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务等方面享有基本公共服务。
??在凌斌看来，为了进一步保障这条规定能落到实处，政府还需要加大公共资源的供给力度。他表示，目前合肥很多幼儿园和小区都是开发商带建的，并不是普惠性的。因此有的小区，在还无法满足房东的教育需求的情况下，很难保障住房承租人享受同等权利。
??此外，合肥的租赁市场想要长期健康发展，还有一些实质性的问题需要解决，这也是不少试点城市面临的共同问题。例如，住房的租赁业，究竟是按照宾馆酒店业，还是按照生活服务业，行业的划分上仍需界定清楚。
