??2007年前后，全美房价总价的中位数最高峰值达到了19.66万美元。这一峰值，也成了地产泡沫的写照。如果再往后，则是由美国发生的次贷危机引发全球金融海啸。
??如今，往事已矣，当美国地产商们向前看时，2017年6月，一个意味深长的数据诞生了——全美房价总价的中位数涨至20.04万美元，这已经超过了当年泡沫时期的最高峰。为此，一些分析人士甚至提出了美国“房产泡沫2.0”的说法。
??《每日经济新闻》记者就此数据背后的美国房地产市场现状，越洋采访了多方业内人士、学者，探究这一新高点的原因。当然，更重要的是，我们需要知道，这一次，买房的贷款是否“安全”。
??近日，美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元（约合人民币133.53万元），这是美国房价中位数史上首次突破20万美元，更一举超过次贷危机时的房价泡沫期最高峰（19.66万美元）。最近的趋势还表明，因“千禧一代”（1984年~2000年出生的一代）正大举购房，全美购房兴趣已逐步恢复至次贷危机前的水平。
??种种情况似曾相识的情景也引发了疑问：美国房地产市场是否会再次出现泡沫？
??《每日经济新闻》记者就此采访了全美住宅建筑商协会（NAHB）高级经济学家迈克·尼尔（Michael Neal）。迈克·尼尔显然并不担心，他表示：“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中。房地产市场的基本面依然强劲，低失业率和就业增长证明了这一点。”
??美国麻省理工大学房地产研究中心的威廉·惠顿（William Wheaton）教授更是认为“事实恰好相反”。
??需求激增推升全美房价中位数创新高
??次贷危机爆发后，美国住宅市场经历了数年的休整，并于2012年正式步入回暖期，进入2017年，房屋买家旺盛的需求，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数：美国房价中值史上首次超过20万美元。
??库存变紧的同时，房价上升，这让人很容易将库存减少的原因归结于待售房屋数量减少。但理由并非如此。
??Zillow集团首席经济学家思文嘉·古德尔（Svenja Gudell）研究指出，目前美国挂牌的新屋数量依然处于整个经济复苏过程中的低水平。2017年6月，全美新挂牌56.1万套住房，这一数目与2016年6月的54.4万套、2015年6月的57.7万套相差并不大。
??那么，房屋库存下降的原因何在？美国官方数据显示，今年6月，房屋库存同比下滑11.4%，局部地区的下滑更为明显：加州圣何塞市房屋库存同比下降39.4%，俄亥俄州哥伦布市则下降了32.9%。
??事实上，不是房屋供给变少了，而是需求变得白热化：尽管房屋供给比率变化平稳，但是购房者却在以更快的速度买进。
??房屋在市场停留天数（从挂牌到出售）的中位数，正出现趋势性下降，今年5月这一指标已下滑至73天。Zillow从2012年5月开始追踪该指标以来，这是最低的一次，也导致特定时间点可出售房屋的数量显得特别有限，并导致房价持续上涨。今年6月，全美房价中位数上涨至200400美元，同比涨幅达到7.5%。
??全美住宅建筑商协会8月15日发布的数据显示，美国8月房产市场指数从预期的65升至68，7月该指数为64。该指数是通过对全美约900家住宅建筑商进行调查获得的，主要反映美国住房建筑商信心，以50为分岭线，超过该水平反映美国房地产市场前景看好。
??那么，住宅市场的发展对美国经济的拉动作用是否明显呢？据介绍，在美国，住宅对GDP的综合贡献率一般为15%~18%，通常以两种方式实现，一种是住宅投资（平均占GDP的3%~5%），包括兴建单户住宅和多户型住宅、住宅改造、建造活动板房，以及经纪人费用；另一种是住房服务的消费性支出（平均约占GDP的12%~13%），包括总租金和由租房者支付的公用事业费，以及业主的估算租金（业主出租自有住房估计要花费的成本）和公用事业费。
??“当我们处在经济复苏中时，房地产行业通常会扮演领头羊的角色。”罗森咨询公司董事长肯·罗森表示：“低利率通常会刺激房地产市场，并促进购房冲动。”
??来自美国房地产经纪人协会的一项最新年度调查显示，截至2017年3月的12个月内，外国买家在美购房的金额达到1530亿美元，同比暴涨49%。中国是最大海外买家，其次为加拿大、英国、墨西哥和印度。
??麻省理工房产教授：目前只是局部创新高
??即使10年前房地产泡沫的高峰期，美国房价中位数最高也仅达到19.66万美元。
??商业内幕（BusinessInsider）网站上一篇文章称，随着越来越多的年轻人进入房地产市场，带来的住宅需求稳步上升，市场的走向也只有一种方式——上行。
??回顾当年的次贷危机，因为美联储毫无顾忌的宽松货币政策，导致了银行信贷的过度扩张。那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。2001~2005年，发达国家房价涨幅达到了近一倍，平均每年增幅达15%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多，房价越是看涨。
??但是，到了2006年，形势发生了变化。美联储从2004年开始的连续17次加息，到此时利率飙升至5.25％，还贷的负担增加，很多人无法继续还贷，“次级”贷款客户大批破产。
??如今，有房地产分析师认为，市场出现了一种趋势，类似于上述情况。
??最近的趋势表明，千禧一代正在对住房市场进行投资，因此，全美购房兴趣已经恢复至2006年前的水平。对地产市场的兴趣增强，并不是一个坏兆头，2016年是房地产市场最好的一年，新屋销售达到了2007年以来的最高水平。
??但这是否暗示了历史重演的可能性？
??威廉·惠顿（William Wheaton）教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“就价格水平而言，如果看美国联邦住房金融局（FHFA）或者Case-shiller房价指数，你会发现，实际上只有少数美国大都市的房地产价格已经完全恢复，并正在创下新高。我要补充说明，这是以当前美元而不是持续美元购买力来测算的。旧金山、西雅图、达拉斯的房价可能处在新高水平，但芝加哥、华盛顿或纽约并非如此，或者说，大多数市场仍然低于以前的峰值水平。”
??惠顿教授进一步解释，“由于这些市场中的大多数都存在长期向上的趋势，我们预计未来房价将出现一个新的峰值。次贷危机爆发至今，这个局面（新的峰值）仍未出现，这就暗示了美国房地产市场几乎没有什么可担心的。同样，几乎没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。房屋销售率略低于历史平均水平，待售的库存也同样如此，单户型住宅建造量是2005年的一半。所以，我并不担心地产泡沫会重复出现——事实恰好相反。”惠顿教授称，美国很多经济学家都希望看到房屋销售和建造继续增加，从而拉动目前缓慢增长的美国经济。
??根据人口统计数据，国际会计师事务所毕马威的经济分析预测称，未来10年美国劳动人口将增加430万人。年轻成年人是房地产公司的最大潜在客户群体之一。这个在美国最大的年龄组别将导致家庭出现爆炸式的净增长，并催生单户和多户型房产的繁荣发展。
??迈克·尼尔（Michael Neal）也向《每日经济新闻》记者表示，“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中。房地产市场的基本面依然强劲，低失业率和就业增长证明了这一点。”
??如今美国房地产市场上，利率正在上升。2017年6月15日，美联储将基准利率从0.75％~1％提高至1％~1.25％，利率上升可能会降低首次购房的动力。然而，毕马威认为，高利率反映出美国经济保持健康势态，并可能是持续就业增长的迹象，从而可能导致更多的家庭形成，增加多户式公寓购买、零售和工业领域的交投活动。
